09/01/2025
Immobiliendarlehen: Was die Bafin bei der Anschlussfinanzierung rät
Läuft ein Immobilienkredit aus, hat jeder Vierte laut einer Bafin-Umfrage Probleme mit der Anschlussfinanzierung. Die Behörde gibt Verbrauchern Tipps, wie sie reagieren können, wenn ein Darlehen ausläuft und noch eine Schuldenlast verbleibt.
In einer aktuellen Umfrage unter 3.060 repräsentativ ausgewählten Personen hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) festgestellt, dass viele Menschen die finanzielle Last einer Immobilienfinanzierung unterschätzen (VersicherungsJournal)
Fast jeder Vierte hat Probleme bei der Anschlussfinanzierung
Von den 706 Befragten, die ihre Immobilie mit einem Kredit finanzieren, haben mehr als 50 Prozent selten bis immer Probleme, die Kreditraten zu bedienen.
Als besonderes Problem entpuppt sich dabei die Anschlussfinanzierung. Von den Befragten, die im Sommer 2024 auf der Suche nach einer solchen waren, erhielt fast jeder Vierte eine oder mehrere Ablehnungen auf die Anfrage bei einer Bank. Als häufigste Gründe gaben die Banken ein zu geringes Einkommen und zu wenig Eigenkapital an.
In einem eigenen Artikel „Immobilienkredit: Was Sie bei der Anschlussfinanzierung beachten sollten“ klärt die Behörde deshalb darüber auf, welche Optionen Verbraucher haben, wenn bei einem Immobilienkredit die Zinsbindung ausläuft und es nicht klar ist, wie es mit der Finanzierung der Restschuld weitergeht.
Zwei Optionen: Prolongation und Umschuldung
Läuft ein Kredit mit Zinsbindung aus und muss noch eine Restschuld abgezahlt werden, haben die Immobilienfinanzierer laut Bafin zwei Möglichkeiten:
die Prolongation oder
eine Umschuldung mit einem Ablösekredit.
Bei der Prolongation wird ein bestehender Baufinanzierungskredit beim bisherigen Kreditgeber verlängert. Der Kreditnehmer verhandelt dabei neue Konditionen, in der Regel einen neuen Zinssatz, mit der bisherigen Bank.
Zu welchen Bedingungen ein Kredit verlängert werden kann, regelt die Zinsanpassungs- oder Prolongationsvereinbarung im laufenden Kreditvertrag. In der Regel verweist diese auf die aktuellen Sollzinsen (der „nackte“ Zinssatz ohne Nebenkosten), die die Bank für Baufinanzierungen anbietet.
Eine Umschuldung bietet sich an, wenn der Kreditnehmer zu einer anderen Bank, Sparkasse oder Versicherung wechseln will. Die Vereinbarung eines Ablösekredites empfiehlt sich, wenn mehrere laufende Kreditverträge gebündelt und umgeschuldet werden sollen.
Beleihungsauslauf hat Auswirkung auf Höhe der Zinsen
Eine wichtige Größe, die Einfluss auf die Höhe der Zinsen hat, ist hierbei der Beleihungsauslauf. Er stellt das Verhältnis der noch offenen Restschuld zum Beleihungswert der Immobilie dar.
Der Beleihungswert ist nicht einfach der aktuelle Markt- oder Verkehrswert der Immobilie, sondern ein vorsichtiger, langfristig angelegter Schätzwert. Er berücksichtigt, welchen Preis die Immobilie voraussichtlich dauerhaft und unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen erzielen könnte.
Im Gegensatz zum Verkehrswert lässt die Bank dabei spekulative Preisanstiege außen vor und kalkuliert konservativ, um sich gegen mögliche Wertverluste abzusichern.
Hier gilt die Faustregel: Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, desto bessere Zinskonditionen können bei einer Bank erzielt werden. Aus diesem Grund hebt die Bafin auch die Bedeutung von Sondertilgungen hervor. Diese verringern nicht nur die Restschuld, sondern ermöglichen es auch, günstigere Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu verhandeln.
Zinsanpassung oder Umschuldung wählen?
Ob eine Zinsanpassung oder Umschuldung empfehlenswerter ist, dazu äußern sich die Aufseher nicht eindeutig, da hier viele Detailfragen eine Rolle spielen.
Bleibt der Kreditnehmer bei seinem bisherigen Kreditgeber, hängt es von der Vertragsgestaltung im auslaufenden Kreditvertrag ab, ob eine neue Kreditprüfung notwendig wird. Muss der Kreditgeber keine neue Entscheidung treffen, kann er auf bereits vorhandene Informationen zurückgreifen.
Dennoch ist er verpflichtet, mindestens einmal jährlich das Risiko zu überprüfen, dass der Kreditnehmer den Kredit nicht oder nur teilweise zurückzahlen kann. Außerdem muss die Werthaltigkeit der Immobilie regelmäßig geprüft werden. Sollte der Wert sinken, kann dies zu schlechteren Konditionen bei der Anschlussfinanzierung führen.
Bei Umschuldung fallen zusätzliche Gebühren an
Wer seinen Vertrag umschuldet, muss eine umfassende Prüfung der Gegebenheiten erwarten. Der neue Anbieter wird die Identität, Kreditwürdigkeit, das Einkommen sowie die Werthaltigkeit der Sicherheiten beziehungsweise der Immobilie überprüfen.
In der Regel wird der neue Anbieter die Immobilie selbst bewerten und sich nicht auf die Einschätzung des vorherigen Kreditgebers verlassen. Auch eine Änderung des Grundbucheintrags wird notwendig.
Trotz des höheren Aufwands kann sich eine Umschuldung lohnen, da die Konditionen der Kreditgeber stark variieren. Eine Auswertung der Stiftung Warentest in der Zeitschrift Finanztest 4/2024 zeigt, dass bei einer 400.000 Euro teuren Eigentumswohnung je nach Tilgungsrate, Eigenkapital und Zinsfestschreibung bis zu 84.000 Euro gespart werden können (VersicherungsJournal 15.3.2024).
Ein Katalog an Empfehlungen
Darüber hinaus gibt die Bafin eine Reihe von Empfehlungen, die dazu beitragen können, die verbleibende Kreditlast zu senken. Einige davon wirken bereits vor Ablauf der Zinsbindung, weshalb sie rechtzeitig geprüft werden sollten:
Beratung einholen: Die Behörde empfiehlt, Beratungsangebote von Banken, Sparkassen, Versicherungen sowie unabhängigen Immobiliendarlehensvermittlern in Anspruch zu nehmen. Diese sind verpflichtet, die persönliche Situation des Kreditnehmers zu berücksichtigen und verschiedene Finanzierungsoptionen aufzuzeigen. Es ist wichtig, alle erforderlichen Informationen zu geben und die Angebote zu vergleichen.
Zusätzliche Tilgung prüfen: Eine niedrige Restschuld am Ende der Zinsbindung ermöglicht es, bessere Konditionen für die Anschlussfinanzierung auszuhandeln. Hier verweist die Behörde auf die vertraglich festgelegten Zinsanpassungsvereinbarungen und Konditionen für einen Ablösekredit. Schon bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung sollte auf die Konditionen für Sondertilgungen geschaut werden: diese sind jährlich begrenzt und fehlen mitunter in Verträgen. Wer noch von günstigen Zinsen profitiert, sollte diese Optionen vor der Anschlussfinanzierung nutzen.
Forward-Darlehen prüfen: Die Bafin rät, die Zinsentwicklung im Auge zu behalten und zu prüfen, ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist. Viele Kreditgeber bieten die Möglichkeit, bereits vor Ablauf der Zinsbindung eine neue Zinsfestschreibung abzuschließen, in der Regel bis zu fünf Jahre im Voraus. Dabei sollte der Kreditnehmer den Zinsaufschlag beachten. Ein Forward-Darlehen tritt erst mit Ablauf der Zinsbindungsfrist in Kraft: Es empfiehlt sich, wenn in nächster Zeit Zinserhöhungen drohen.
Komplexe Finanzierungsmodelle: Ein komplexes Modell ist die Sofortfinanzierung durch eine Bausparkasse. Bei dieser Finanzierungsform wird zunächst ein Darlehen gewährt, das keine laufenden Tilgungsraten hat. Dieses Darlehen dient dazu, die Ansparphase des Bausparvertrags zu überbrücken. Sobald der Bausparvertrag zugeteilt wird, wird das Vorfinanzierungsdarlehen durch das Bausparguthaben und ein Bauspardarlehen abgelöst. Auf diese Weise können Immobilienkäufer oder Bauherren bereits mit dem Bau oder Kauf ihrer Immobilie beginnen, bevor der Bausparvertrag vollständig angespart ist. Doch die Bafin warnt vor komplizierten Verträgen und Risiken, über die sich Sparende informieren sollen.
Vorsicht vor unseriösen Krediten: Die Aufseher warnen vor unseriösen Kreditangeboten im Internet. Oft stammen diese von nicht lizenzierten Anbietern, die keine Erlaubnis für das Kreditgeschäft besitzen. Kreditnehmer sollten die Seriosität des Anbieters über die Bafin oder andere Aufsichtsbehörden überprüfen.
Schuldnerberatung bei finanziellen Problemen: Die Behörde empfiehlt, bei finanziellen Schwierigkeiten frühzeitig eine Schuldnerberatung zu kontaktieren. Stellen wie die Bundesarbeitsgemeinschaft Schuldnerberatung e.V. können Unterstützung bieten, wenn die Finanzierung nicht mehr wie geplant läuft.
Schaden begrenzen, wenn nötig: Sollte die Immobilienfinanzierung nicht mehr tragbar sein, empfiehlt die Bafin, gemeinsam mit dem Kreditgeber nach Lösungen zu suchen, um den Schaden zu begrenzen. Eine Möglichkeit könnte der Verkauf der Immobilie sein, um eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Zwangsversteigerungen führen oft dazu, dass die Immobilie deutlich unter ihrem tatsächlichen Marktwert verkauft wird.
(Quelle:VersicherungsJournal)
Egal ob Neu-oder Anschlussfinanzierung,wir unterstützen Dich gerne.
Konatakt
[email protected]
oliver-sack.rws.de
