Sven Lübke

25/04/2023

Am Ende des letzten Jahres habe ich mich dazu entschieden, mit meiner eigenen Firma durchzustarten.
Nach einem etwas holprigen Start mit längerer Corona-Erkrankung, vielen bürokratischen Hürden und der Suche nach für mich geeigneten, langfristigen Kooperationspartnern bin ich nun bereit für die neue Zukunft.
Weiterhin wird mein Fokus auf der Beratung, der Strukturierung und Vermittlung von Finanzierungen liegen.
Ich freue mich auf einen weiterhin spannenden Austausch in und mit meinem Netzwerk und vielleicht ergeben sich an der ein oder anderen Stelle Möglichkeiten für eine Zusammenarbeit.
Euch allen einen guten Start in den Tag.

15/02/2023

Die NRW.BANK wird ab dem 01. März 2023 im Förderprogramm NRW.BANK.Wohneigentum die Einkommensgrenzen erhöhen. Vielleicht hilft diese Veränderung dem einen oder anderen Kunden, seinen Traum vom Eigenheim trotz der gestiegenen Zinsen doch zu verwirklichen.
Folgende Einkommensgrenzen sind ab dem 01. März 2023 förderfähig:
• Einpersonenhaushalte mit einem jährlich zu versteuernden Haushaltseinkommen von max. 75.000 €
• Mehrpersonenhaushalte (Ehe-/Lebenspartner oder Partner aus eheähnlicher Gemeinschaft) mit einem jährlich zu versteuernden Haushaltseinkommen von max. 100.000 €
• Erhöhung der Einkommensgrenze um 20.000 € für jedes im Haushalt lebende Kind unter 18 Jahren.

Finanzierungen sind mit einer 20-, 25-und 30-jährigen Zinsbindung (= Laufzeit/ jeweils Volltilger) möglich.
Ein wichtiger Hinweis: Für die Förderfähigkeit zählt zudem immer, ob sich das Beleihungsobjekt in Nordrhein-Westfalen befindet!

02/02/2023

Gold ist eine umweltschädliche Wertanlage? Von wegen! Lesen Sie, wie nachhaltig das Investment in Gold wirklich ist.

18/01/2023

Der heutige Fondsgipfel im Dortmunder Westfalenstadion war eine gelungene Veranstaltung. Sehr gute Referenten und eine Top-Location mit anschließender Stadionführung waren eine runde Sache.
Und der Tenor war zu erwarten: die Inflationsrate wird sinken, aber immer noch auf einem hohen Niveau bleiben.
Ein spannendes Jahr mit vielen Herausforderungen liegt also vor uns.
Packen wir es an!

08/12/2022

Was in den letzten Jahren eher von untergeordneter Bedeutung schien, wird in diesem Jahr und wahrscheinlich auch in den kommenden Jahren der Alptraum für viele Mieter: der Indexmietvertrag.
Da maßgeblich die Energiepreise die Inflation in die Höhe treiben, wird es für die Mieter doppelt teuer, denn zusätzlich zu den steigenden Nebenkosten steigen die Mieten stark an.
Die Indexmiete darf nach dem BGB einmal alle 12 Monate erhöht werden, und zwar erst im übernächsten Monat nach schriftlicher Benachrichtigung der Mieter.
Immer mehr Vermieter gehen zu dieser Form des Mietvertrages über und das hat zwei wichtige Gründe: zum einen greift bei Indexmietverträgen keine Mietpreisbremse und zum anderen gibt es keine Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen. Damit kann die immerhin in über 400 Städten und Gemeinden geltende Mietpreisbremse rechtlich einwandfrei umgangen werden.
Daher ist es für Vermieter sehr lukrativ, sich für diese Variante zu entscheiden, wenn die Anfangsmiete bereits relativ hoch ist und in den kommenden Jahren bei herkömmlichen Mietverträgen kaum Spielraum für Mieterhöhungen besteht.
Und mit Blick auf die immer noch vorherrschende Knappheit an Wohnraum in Deutschland und die zurückgehende Bautätigkeit, können Vermieter bei Neuvermietungen mit hohen Anfangsmieten starten.
Hier versucht die Politik in die freie Marktwirtschaft einzugreifen, was durch einen Vorstoß der Grünen-Chefin Ricarda Lang zum Ausdruck gebracht wird, die eine Kappung bei Index-Mietverträgen auf 3,5% ins Gespräch gebracht hat.

Wozu führt diese aktuelle Dynamik? Wird durch die Mieterhöhung bei Indexmietverträgen die Nachfrage nach Wohneigentum trotz der hohen Zinsen doch wieder steigen? Immerhin haben wir eine der niedrigsten Eigentumsquoten in Europa und eine eigene Immobilie fürs Alter ist sicher sinnvoll. Denn wie sollen mit rückläufigen Renten im Alter die steigenden Mieten gezahlt werden? Aber hat Gen Z überhaupt Interesse an Wohneigentum oder ist diese Generation bereit, einen immer größeren Teil Ihres Einkommens in die Mietzahlung zu investieren?

Wie seht ihr die Entwicklung?

22/11/2022

In der vergangenen Woche hat eine Pressemitteilung veröffentlicht, wo es um teilweise deutliche Preisabschläge bei Immobilien mit schlechter Energiebilanz geht.

Bis zu 50 % Preisrückgang bei Immobilien in Märkten mit einem hohen Angebotsüberhang sind erschreckende Auswirkungen einer schlechten Energieeffizienz.

Aber stört das den Bestandshalter? Gerade in der aktuellen Situation kaufen viele Kunden Immobilien mit schlechter Energiebilanz und haben kein Interesse daran, diese energieeffizient zu sanieren. Aber warum ist das so?

Die Gründe hierfür sind vielschichtig. Gerade im Bereich “Wohnen” gibt es meist einen Nachfrageüberhang, so dass auch eine Wohnung mit schlechten Energiewerten (noch) zu einem guten Mietzins vermietet werden kann. Da in den letzten Jahren die Anzahl der gebauten Wohnungen deutlich unter dem Bedarf notwendige Neubauwohnungen zurückgeblieben ist, wird die Wohnungsnot in Deutschland immer größer.
Darüber hinaus gibt es aktuell nicht genug Förderprogramme, die eine Verbesserung der Energieeffizienz für den Eigentümer ökonomisch sinnvoll erscheinen lassen. Häufig stelle ich in meinen Gesprächen fest, dass Eigentümer und deren Architekten vielfach der Meinung sind, dass die Kosten für die verbesserte Energieeffizienz zu hoch sind. Eine energetische Sanierung rechnet sich einfach nicht.. Darüber hinaus sind die Baukosten stark gestiegen und die weitere Entwicklung ist schlecht vorhersehbar und damit für die Eigentümer schwer kalkulierbar.
Und dann sind da noch die Banken, die im Rahmen einer Beleihungswertermittlung die Immobilien häufig eher konservativ bewerten. Wenn dann noch die Kosten für die Verbesserung der Energiebilanz zu nur 50 % werterhöhend angesetzt werden, verschlechtert sich der LTV für jeden investierten Euro.

Auch hier sollte ein Umdenken stattfinden, denn zukünftig haben auch die Banken darauf zu achten, dass Ihre Kreditportfolien immer mehr auf Nachhaltigkeit ausgerichtet sind. Die europäischen Aufseher haben ab diesem Jahr die großen Banken in der Euro-Zone verpflichtet, ihre Umwelt- und Nachhaltigkeitsrisiken offenzulegen.
Diesen Weg hat bereits vor über zwei Jahren die französische Bank Natixis eingeschlagen mit der Einführung eines sogenannten “Greenweightining-Faktors”. Durch eine interne Berechnung der Bank werden grüne Projekte belohnt und die als schmutzig angesehenen Projekte bestraft.
Dies wird die Zukunft sein (müssen), sonst wird sich an der so wichtigen Energiebilanz älterer Immobilien nichts ändern.

Wie steht ihr zu diesem Thema?

14/11/2022

Der Käufermarkt im Immobilienbereich ist zurück. Oder bleibt es weiterhin beim Verkäufermarkt?

Mit Blick auf die aktuelle Situation am Immobilienmarkt und in Gesprächen mit meinen Kunden stelle ich fest, dass sich der Markt deutlich verändert hat.
Am Jahresanfang standen viele Käufer bei einer für sie interessanten Immobilie Schlange und waren bereit, teilweise viel zu hohe Preise zu zahlen.
Makler gingen zu offiziellen oder inoffiziellen Bieterverfahren über und konnten so die Preise weiter steigern.
Heute liegt es in erster Linie an der Qualität der Immobilienmakler, ob sie für die zu veräußernden Immobilien überhaupt genügend Interessenten gewinnen können.
Für die Käufer bietet diese komfortable Situation die Möglichkeit, die angebotenen Kaufpreise deutlich zu reduzieren.
Allerdings werden die günstigen Kaufpreise durch die stark gestiegenen Finanzierungskosten teilweise vollständig aufgezehrt.

Daher haben aktuell vor allem die eigenkapitalstarken Käufer die Möglichkeit, zu wirklich günstigen Preisen einzukaufen. Gerade im Bereich der Off-Market-Immobilien ist eine deutliche Korrektur der Preise erkennbar.
In der aktuellen Situation ist es für Käufer, die nicht allein aus Eigenkapital kaufen, wichtig, eine gut geplante und langfristig tragbare Finanzierungslösung zu finden.
Wie seht Ihr den aktuellen Markt?

13/11/2022

Wer an eine Geldanlage in Edelmetallen denkt, sollte sich vor Augen führen, dass beispielsweise Gold und Silber seit mehreren hundert Jahren als Zahlungsmittel verwendet werden. Auch heute besitzen sie eine Wertaufbewahrungsfunktion.
Und überall auf der Welt werden sie akzeptiert und bieten den unschlagbaren Vorteil, jederzeit in eine beliebige Währung umgetauscht werden zu können.
Selbstverständlich können Edelmetalle auch schwanken und es gibt keine jährlichen Ausschüttungen in Form von Zinsen oder Dividenden.
Aber in Zeiten von schweren Krisen und damit einhergehenden Turbulenzen an den Börsen, reduzieren Edelmetalle die Volatilität von Wertpapierdepots deutlich.
Wie stehen Sie zum Thema Edelmetalle als Geldanlage?

07/11/2022

In der aktuellen Zinssituation stelle ich den Gesprächen mit meinen Kunden immer wieder fest, dass viele Finanzierungskunden eine Frage umtreibt:
“Wann ist der richtige Zeitpunkt für meine Anschlussfinanzierung?''

Die Zinsen haben sich seit Anfang des Jahres sehr stark erhöht und es kommt teilweise die Sorge auf, die Annuität einer kommenden Anschlussfinanzierung nicht mehr tragen zu können. Zumal die gestiegenen Energiekosten sowieso schon für weniger Geld im Portemonnaie sorgen.

Mit Blick auf die Bankenlandschaft gibt es durchaus Möglichkeiten, mit einer Vorlaufzeit von 60 Monaten die eigene Baufinanzierung zu verlängern. Pro Monat wird ein sogenannter Forward Aufschlag in den Zinssatz eingepreist; dieser liegt zwischen 0,01 % und 0,03 %. D.h. bei einer Forward Laufzeit von 36 Monaten und einem Aufschlag von z.B. 0,02 % pro Monate erhöht sich der Zinssatz um 0,72 %-Punkte bezogen auf den aktuellen Zinssatz.

Auf dieser Basis entscheiden meine Kunden absolut unterschiedlich. Der eine Teil hat eine klare Meinung zu der Entwicklung der Zinsen und geht im kommenden Jahr von einem Rückgang der Zinsen aus. Aus dieser Haltung heraus warten diese Kunden ab und gehen das Risiko ein, dass sie bei weiter steigenden Zinsen die sich dann ergebende Annuität nicht tragen können.

Der andere Teil möchte auf Nummer sicher gehen und verlängert bereits heute. In dem Wissen, eine Planungssicherheit zu haben und die neue Rate ebenfalls tragen zu können, fühlen sich diese Kunden nun sicher und haben für sich eine Sorge in der Zukunft weniger.

Wie ist eure Haltung zur vorzeitigen Anschlussfinanzierung?

05/11/2022

Zinsschock am Immobilienmarkt

Als Anfang des Jahres die Zinsen langsam stiegen, war sicher keinem Marktteilnehmer klar, wie sich die Situation entwickeln würde. Der Anstieg der Zinsen hielt bis heute an und ein nennenswerter Rückgang scheint nicht zu erwarten. Die Inflation hat ebenfalls ein Niveau erreicht, was zu Wohlstandsverlusten und realen Verlusten führen wird. Faktoren wie hohe Lohnsteigerungen aufgrund des Fachkräftemangels am Arbeitsmarkt und den hohen Kosten für die Klimapolitik sind nur einige Beispiele, die das Potential für die längere, hohe Inflation aufzeigen.
In Gesprächen mit Immobilienverkäufern stelle ich immer wieder fest, dass der Ein oder Andere nicht versteht, dass aktuell nicht mehr die Preise gezahlt werden wie noch Anfang des Jahres.
Der Grund ist relativ einfach: viele private Immobilienkäufer bekommen aufgrund der gestiegenen Zinsen die hohen Immobilienpreise nicht mehr finanziert. Schien es anfänglich doch so, dass die Immobilienpreise eher durch den Inflationsanstieg zulegen würden, stellen wir jetzt doch eine Bremswirkung der stärker als erwartet gestiegenen Zinsen fest.
Auf die aktuellen Immobilienangebote gibt es deutlich weniger Resonanz und selbst wenn die Banken Finanzierungen genehmigen, nehmen viele Kunden aus Angst vor den nicht kalkulierbaren Nebenkosten diese Zusagen nicht an.
Sofern die Zinsen weiter steigen, werden wir sicher eine Wende bei den Preisen von Bestandsimmobilien sehen.
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03/11/2022

Eigentlich haben wir alle einmal gelernt, dass Anleihen zur Diversifikation und Absicherung des Portfolios gekauft werden sollen, da zwischen Aktien und Anleihen meist eine negative Korrelation vorliegt. Dann stabilisieren die Anleihen bei fallenden Aktien die Depots. Und dies war bei vielen großen Krisen auch der Fall.
Über viele Jahrzehnte hinweg gab es diese negative Korrelation zwischen Aktien und Anleihen, sowohl bei steigenden als auch bei fallenden Aktienmärkten, bei steigenden und auch bei fallenden Zinsen.
Gerade auch in Zeiten schwerer Schock hatte diese negative Korrelation Bestand, etwa während der Finanzkrise im Jahr 2008. In diesem Jahr brachen die Aktienmärkte rund um den Globus um über 30 % ein, während die risikoarmen Anleihen ein Plus von mehr als 8% einbrachten. Als Anfang 2020 die Pandemie ausbrach und die Aktienkurse anfänglich zweistellig nachgaben, lagen globale Anleihen zeitgleich noch knapp im Plus..
Doch mit Blick auf dieses Jahr stellen wir fest, dass es mit Sicherheit eine der schlimmsten Zeiten am Anleihenmarkt ist. Durch die stark gestiegenen Zinsen fielen die Kurse der Anleihen - und die Aktienmärkte gingen im Sog der Ukraine-Krise und der hohen Inflation ebenfalls in die Knie.
Diese positive Korrelation der beiden Assetklassen ließ die Kurse großteils im Gleichschritt in Richtung Süden fallen.
Ich gehe davon aus, dass die positive Korrelation nicht mehr von langer Dauer sein wird. Wie seht Ihr die weitere Entwicklung?

07/06/2019

In den letzten 22 Jahren habe ich immer wieder festgestellt, dass Kunde und Berater häufig aneinander vorbeireden und keinen gemeinsamen Nenner finden. Und aus meiner Wahrnehmung heraus liegt das häufig daran, dass es unterschiedliche Erwartungshaltungen gibt. Erwartungen an Renditen und die damit verbundenen Risiken zum Beispiel.

Mein aktueller Blog-Beitrag beschäftigt sich mit der Renditeerwartung auf das Gesamtvermögen. Viel Spaß beim Lesen 🤓.:

Wie ist Ihre Renditeerwartung auf das Gesamtvermögen? Veröffentlicht am Juni 7, 2019Juni 6, 2019 von sven Verschlagwortet mit Renditeerwartung In den letzten 22 Jahren habe ich immer wieder festgestellt, dass Kunde und Berater häufig aneinander vorbeireden und keinen gemeinsamen Nenner finden. Un...