David Svoboda - hypoteční specialista

31/05/2026

Vždyť je to jen kreditka.“

Jenže právě podobné věci často ovlivní hypotéku víc, než lidé čekají.
Banka neřeší jen příjem a cenu nemovitosti. Dívá se i na všechny ostatní závazky, které člověk má. A nezáleží jen na tom, kolik skutečně splácíte, ale i na tom, co všechno můžete čerpat.

Typický příklad je kreditní karta nebo kontokorent. I když je téměř nepoužíváte, banka s nimi počítá jako s možným dluhem. To samé platí pro leasing auta, spotřebitelské úvěry nebo nákupy na splátky.

Ve výsledku pak může člověk dosáhnout na nižší hypotéku, než původně čekal.
A někdy rozhodují opravdu malé rozdíly. Například několik tisíc korun měsíčně na jiných splátkách může znamenat, že banka sníží maximální možnou výši hypotéky o stovky tisíc.

V roce 2026 je to znát ještě víc než dřív. Ceny nemovitostí jsou vysoko a banky pečlivě sledují, jak velkou část příjmu člověk vydá na všechny své závazky dohromady.

Proto dnes často dává smysl podívat se před žádostí o hypotéku i na věci, které člověk běžně neřeší. Zavřít nevyužívanou kreditku, doplatit menší úvěr nebo upravit nastavení financí.

Někdy právě tohle rozhodne o tom, jestli hypotéka vyjde podle představ klienta.
Napadlo by vás, že i nevyužívaný kontokorent může ovlivnit výši hypotéky?

26/05/2026

Lidé často čekají, že nejdůležitější při hypotéce bude úroková sazba. A pak zjistí, že skutečné komplikace jsou úplně jinde.

Třeba ve chvíli, kdy banka ocení kupovanou nemovitost nižší částkou, než za kterou se kupuje. Najednou nevychází vlastní zdroje a člověk musí během pár dní řešit statisíce navíc.

Nebo když příjem, který vypadá na první pohled dobře, banka nevezme celý. Typicky u podnikatelů, bonusů nebo nepravidelných odměn.

Poměrně často překvapí i malé závazky. Kreditní karta, kontokorent nebo splátka auta mohou snížit částku, kterou banka schválí. A většina lidí to zjistí až ve chvíli, kdy už mají vybranou nemovitost.

Poslední rok se navíc změnilo i samotné posuzování hypoték. Při dnešních cenách nemovitostí banky mnohem víc sledují, kolik člověku po zaplacení všeho skutečně zůstane.

Takže i lidé s dobrým příjmem někdy narazí na limit dřív, než čekali. Proto dnes dává největší smysl připravit hypotéku dopředu. Ještě před rezervací nemovitosti. Často totiž největší problém není samotná hypotéka, ale překvapení kolem ní.

Otázka na vás:
Napadlo by vás třeba to, že i nevyužívaná kreditní karta může ovlivnit výši hypotéky?

22/05/2026

Některým lidem chybí na hypotéku vlastní peníze. Nemovitosti jsou drahé a naspořit statisíce nebo milion korun jen na vlastní zdroje není jednoduché. Právě proto se někdy využívá možnost ručit jinou nemovitostí.

Jak to funguje v praxi? Banka může kromě kupované nemovitosti vzít do zajištění ještě další byt nebo dům. Typicky nemovitost rodičů. Díky tomu lze v některých případech financovat i vyšší část hodnoty nemovitosti a snížit požadavek na vlastní zdroje.

Často to pomůže hlavně mladým lidem, kteří mají dostatečný příjem na splácení, ale nestihli ještě vytvořit potřebný kapitál.

Důležité ale je, že takové řešení není „hypotéka zdarma“ ani jednoduchá formalita.
Nemovitost, kterou se ručí, je opravdu součástí zajištění pro banku. Pokud by nastal problém se splácením, týká se to i této nemovitosti. Proto je potřeba dobře spočítat, jestli celé financování dává dlouhodobě smysl.

V praxi je potřeba zvážit jak vysoké může být celkové financování, jestli bude možné druhou nemovitost později ze zástavy vyvázat nebo jak nastavit hypotéku tak, aby rodinu zbytečně neomezovala do budoucna.

Někdy je to velmi dobré řešení. Jindy naopak dává větší smysl počkat, upravit rozpočet nebo zvolit jinou cestu.

Věděli jste, že při hypotéce můžete ručit i jinou nemovitostí než tou kupovanou?

19/05/2026

„Počkáme, až hypotéky zase klesnou.“ Toto teď slýchám poměrně často.

A dává to logiku. Když sazby před časem vystřelily nahoru, spousta lidí nákup bydlení odložila s tím, že si počkají na lepší podmínky. Jenže mezitím se začíná dít jiná věc. A tou je zdražování bydlení.

Nemovitosti v některých lokalitách znovu zdražují a na trhu ubývá zajímavých nabídek. Takže člověk sice může za pár měsíců získat o něco lepší sazbu, ale zároveň kupovat výrazně dražší nemovitost.

A spoustě lidí dává větší smysl nakoupit nyní nemovitost než čekat na snížení desetiny procenta z úroku za několik měsíců.
Neříkám tím, že má každý kupovat hned. Spíš že čekání by mělo mít plán. Protože rozdíl mezi vyčkáváním a odkládáním bývá na hypotečním trhu docela drahý.

Proto dává smysl spočítat si celou situaci v souvislostech. Sazbu, cenu nemovitostí, vývoj nájmů, vlastní rezervy a možnosti do dalších let.

Otázka na vás:
Myslíte si, že budou v příštích měsících větším tématem sazby hypoték nebo ceny nemovitostí?

15/05/2026

Hledám zkušeného finančního poradce, který chce pracovat férově a mít z práce dobrý pocit a výdělek.

Pokud už ve financích nějakou dobu jste, možná znáte prostředí, kde se víc řeší tabulky než klient, systém vás svazuje místo podpory a výkon je důležitější než dlouhodobý vztah. A možná máte pocit, že by to šlo dělat jinak.

Nabízím spolupráci postavenou na důvěře a zdravém rozumu. Máte volnost v práci s klienty, žádné nucené produkty a přístup k bankám i pojišťovnám napříč trhem. Odměňování je férové a transparentní, administrativu a procesy máte vyřešené. K dispozici je profesionální zázemí i osobní odborná podpora vycházející z mých zkušeností bývalého ředitele pobočky ČSOB.

Hledám někoho, kdo už má praxi, umí pracovat s klienty a chce prostředí, které respektuje profesionalitu. Nečekám, že budete nosit seznamy kontaktů ani pracovat pod neustálým tlakem. Záleží mi na tom, aby vás práce bavila a dávala smysl – vám i klientům.

Pokud cítíte, že si zasloužíte klidnější a férovější způsob práce, napište mi. Rád vám vysvětlím, jak spolupráce funguje.

15/05/2026

12/05/2026

Vždyť žádné velké dluhy nemám.

Jasně. A pak zjistíme, že právě několik malých půjček zbytečně zhoršuje šanci na hypotéku.

Například:
kreditní karta, kterou člověk skoro nepoužívá, kontokorent na běžném účtu, splátky elektroniky, leasing na auto nebo několik menších úvěrů vedle sebe.

Problém je v tom, že banka se na to nedívá podle toho, jestli tyhle věci reálně používáte. Zajímá ji, jaké závazky máte a co všechno by mohlo zatěžovat váš rozpočet. Takže i nevyužívaná kreditka může snížit částku, kterou vám banka nabídne.

Další častá věc jsou nepravidelné příjmy. Hlavně u podnikatelů nebo lidí, kteří mají velkou část příjmu v odměnách a bonusech. Na papíře příjem vypadá dobře, ale banka ho nemusí uznat celý.

A někdy rozhodují opravdu detaily. Třeba když si někdo krátce před žádostí vezme nový telefon na splátky, navýší limit na kartě nebo často chodí „do mínusu“.
Neznamená to automaticky problém. Ale může to zbytečně zhoršit podmínky nebo snížit částku, kterou banka schválí.

Proto dává smysl podívat se na svou situaci dřív, než začnete řešit konkrétní nemovitost. Často stačí upravit pár věcí a výsledek u banky vypadá úplně jinak.

Otázka na vás:
Věděli jste, že i nevyužívaná kreditní karta může ovlivnit vaši hypotéku?

08/05/2026

Ještě na začátku roku jsme čekali, že hypotéky budou postupně zlevňovat. Místo toho se sazby znovu ustálily nad pěti procenty. A podle aktuálního vývoje to zatím nevypadá, že by měl přijít rychlý návrat k výrazně levnějším hypotékám.

Důvodem nejsou jen kroky České národní banky. Do hypotečního trhu dnes výrazně promlouvá inflace, ceny energií, situace ve světě i očekávání bank do dalších měsíců. A právě tato nejistota kolem dalšího vývoje drží sazby výš, než řada lidí ještě nedávno očekávala.

Co z toho plyne v praxi?
Lidé dnes odkládají rozhodnutí s tím, že „ještě chvíli počkají“. Jenže mezitím často dál rostou ceny nemovitostí, nájmy i celkové náklady.

U lidí, kterým končí fixace, je pak důležité začít řešit situaci včas. Ne pár týdnů před koncem, ale ideálně několik měsíců dopředu. Právě tehdy bývá největší prostor pro vyjednání lepších podmínek nebo změnu banky, protože často nerozhodují desetiny procenta v sazbě, ale celkové nastavení hypotéky a finanční rezervy.

Moje otázka na vás:
Myslíte si, že se letos hypotéky ještě výrazně zlevní, nebo už se sazby kolem 5 % stávají novým standardem?

05/05/2026

“Vyšlo mi to. Na tu hypotéku mám.“ Tohle slýchám poměrně často.
Klient má spočítané jak velkou hypotéku dostane. Příjem sedí, splátka vychází a vše dává smysl. Jenže pak přijde vyjádření z banky a částka je nižší, než čekal.
Proč? Banka se na to nedívá stejně jako vy.

Neřeší jen to, jestli zvládnete splátku dnes. Zajímá ji, jak bude vaše situace vypadat dlouhodobě. Kolik z příjmu vám po zaplacení všech závazků zůstane, jak stabilní ten příjem je a jak moc jste už teď „na hraně“. A často rozhodují detaily.
Třeba menší úvěry, které člověk ani nevnímá jako problém. Kreditní karta, kontokorent a leasing na auto. Nebo příjem, který kolísá a banka ho nevezme v plné výši.

Do toho vstupují i aktuální pravidla. Banky hlídají, jak velkou část příjmu dáváte na splátky a jak moc se zadlužíte celkově. A kvůli tomu všemu se to často „zastaví“.
Výsledek je pak jednoduchý. Vy počítáte s jednou částkou. Banka vám schválí jinou, nižší. Ne proto, že byste na to neměli vůbec. Ale proto, že podle banky už by to bylo moc. Proto dává smysl si tohle ujasnit dřív, než začnete hledat konkrétní nemovitost.

Otázka na závěr:
Vyšlo by vám dnes to, co od hypotéky očekáváte?

01/05/2026

V poslední době se mi opakuje jedna situace. Klient má představu, jak velkou hypotéku chce. Příjem dává smysl, nemovitost má vybranou a všechno na první pohled sedí.

A pak narazíme. Ne kvůli sazbě. Ale kvůli tomu, jak se na něj dívá banka jako celek. Dnes už totiž nejde jen o to, kolik vyděláváte. Banka řeší, jak ten příjem vzniká, jak dlouho trvá, co už splácíte, jestli vám zůstává rezerva a jak celkově vaše finance fungují. Typicky se to zadrhne u detailů.

Někdo má stejný příjem jako jiný klient, ale:
– má víc menších úvěrů
– kolísavé příjmy
– nebo mu chybí rezerva

A výsledek je úplně jiný, než čekal. Do toho se teď přidávají i aktuální podmínky na trhu. U investičních nemovitostí je kladen větší důraz na vlastní peníze, u všech pak pečlivější posuzování toho, kolik z příjmu jde na splátky. Takže se čím dál častěji neřeší „jestli hypotéku dostanu“, ale „v jaké výši a za jakých podmínek“.
Proto dává smysl podívat se na to dřív, než začnete vybírat konkrétní nemovitost. Často stačí upravit pár věcí dopředu a výsledek je úplně jiný.

Máte tedy přehled, jak by dnes banka posoudila právě vaši situaci?