31/05/2026
Temps de lecture estimé : 4 minutes pour choisir entre une mort subite par AVP ou une agonie lente par AVC.
Hier, je vous ai proposé un petit jeu sur cette page, une sorte de sondage pour mesurer le niveau de conscience et de culture foncière de notre communauté. Je vous demandais de faire un choix simple : préférez-vous dévaler une colline abrupte sur une moto sans freins, ou acquérir un terrain non titré au Cameroun ? En réalité, c'était ma manière imagée de vous demander comment vous préféreriez mourir : par un AVP (Accident de la Voie Publique) immédiat et violent, ou par un AVC (Accident Vasculaire Cérébral) lent, douloureux et provoqué par un stress insurmontable.
Contre toute attente, un internaute a choisi l'option du terrain non titré, donc l'AVC, en essayant de justifier son choix par ce que j'appelle poliment son inculture foncière. Selon lui, le terrain non titré serait la meilleure affaire possible car, puisqu'il n'y a pas de titre foncier préexistant, personne ne viendra attaquer sa propriété. Mieux encore, il prétend qu'il lui suffira d'engager une procédure d'immatriculation directe pour régulariser le tout sans jamais avoir de problème. Laissez-moi vous dire que ce Monsieur est en train de préparer activement son propre AVC, et qu'il n'a aucune idée du gouffre dans lequel il s'apprête à sauter.
La meilleure manière de s'en sortir dans le foncier au Cameroun, c'est de se faire accompagner par un géomètre-expert agréé, mais c'est surtout d'avoir un minimum de culture dans le domaine. Chez nous, si vous n'y connaissez rien, vous pouvez vous faire arnaquer par n'importe qui, n'importe où et à n'importe quel moment. C'est pour cela que je partage régulièrement ces enseignements avec vous. Prenons donc le temps de disséquer cette illusion pour comprendre pourquoi le "non titré" est un su***de financier à ret**dement.
Le Terrain Non Titré : Vous achetez du vent !
Ce que le grand public appelle communément "terrain non titré" relève juridiquement de ce que le législateur camerounais qualifie de Domaine National. Pour faire simple, le Domaine National est constitué de toutes les terres qui n'appartiennent ni au domaine privé de l'État (terres immatriculées au nom de l'État), ni au domaine public (les espaces destinés à l'usage direct du public comme les routes ou les marécages protégés), ni au domaine privé des particuliers (les terres déjà immatriculées au nom de personnes physiques ou morales).
Le Domaine National appartient à la Nation toute entière. Autrement dit, il nous appartient à tous. Si l'on devait vendre un centimètre carré de ce domaine, il faudrait théoriquement que tous les Camerounais signent l'acte de vente ! Puisque c'est impossible, la loi est claire, limpide et stricte : les transactions sur le Domaine National sont formellement proscrites. On ne vend pas le domaine national.
Lorsque vous donnez votre argent à un vendeur pour un terrain non titré, en réalité, vous achetez du vent. Personne ne peut vous vendre ce qui ne lui appartient pas. En droit, la seule et unique certification de la propriété foncière est le Titre Foncier. C'est lui seul qui vous donne le droit de j***r de votre bien, d'en tirer les fruits (les récoltes, les loyers) ou d'en abuser (le vendre, le céder, le donner, le transmettre). Si le vendeur n'a pas de titre foncier, il n'a rien à vous vendre. Et le jour où l'État ou un tiers légitime viendra récupérer cette terre, vous réaliserez que vous avez payé pour du vide. C'est à ce moment précis que l'AVC vous guette.
Certes, la loi reconnaît aux collectivités coutumières qui occupent le Domaine National un droit d'usage : elles peuvent y habiter, y chasser, y cueillir, y cultiver pour leur subsistance. Mais elles n'ont aucun droit de propriété, donc aucun droit de vendre ou de transmettre ce sol tant qu'elles n'ont pas engagé une procédure d'immatriculation.
Immatriculation Directe : Les 4 piliers de la vérité ou l'AVC assuré
Le Domaine National est une formidable réserve de terres où chacun peut puiser pour devenir propriétaire. Mais si vous y allez par la mauvaise méthode, l'État annulera ou retirera votre titre foncier dans quelques années, et votre AVC sera garanti.
Pour comprendre, il faut savoir que le Domaine National se subdivise en deux catégories :
Le Domaine National de première catégorie comprend toutes les terres qui ont été mises en valeur (par des maisons, des plantations, des cultures) avant le 5 août 1974, date de la promulgation des ordonnances fixant le régime foncier au Cameroun. Pour ces terres, la procédure adaptée pour obtenir un titre foncier est l'immatriculation directe.
Cette procédure est extrêmement stricte et repose sur 04 piliers fondamentaux cumulatifs :
Être de nationalité camerounaise (un étranger ne peut pas initier une immatriculation directe).
Prouver une mise en valeur effective datant d'avant le 5 août 1974.
L'auteur de la demande doit être l'auteur personnel de ces mises en valeur, un membre de la collectivité coutumière locale, ou un ayant droit direct (héritier) de l'auteur de ces mises en valeur.
Les mises en valeur doivent couvrir l'entièreté de la superficie sollicitée (on ne peut pas demander 10 hectares si on n'a cultivé qu'un demi-hectare avant 1974).
Si une seule de ces conditions manque à l'appel, vous n'êtes pas éligible à l'immatriculation directe. Si vous décidez de forcer le passage en empruntant des réseaux mafieux et en écoutant les démarcheurs qui vous murmurent à l'oreille "ne t'inquiète pas, on fait souvent comme ça ici", vous signez votre arrêt de mort. Le jour où votre titre foncier frauduleux sera annulé ou retiré par le Ministère des Domaines, votre AVC vous fera comprendre que le "on fait souvent comme ça" ne fait pas foi devant la loi.
La Concession : La seule voie légale pour le domaine non mis en valeur
Puisque vous êtes têtus et que vous continuez d'acheter des terrains non titrés malgré les interdits, laissez-moi au moins vous apporter un élément de confort juridique pour vous éviter le pire.
Lorsque vous donnez de l'argent pour un terrain non titré qui ne supporte aucune mise en valeur datant d'avant 1974 (ce qui correspond au Domaine National de deuxième catégorie), vous n'achetez pas la terre. Vous achetez simplement le droit d'usage du premier occupant et votre intégration symbolique au sein de la communauté locale.
Pour devenir légalement propriétaire de cet espace, la seule et unique procédure administrative autorisée par la loi est la Concession (provisoire puis définitive). Vous demandez à l'État de vous concéder cette terre vierge pour que vous puissiez y réaliser vos projets de mise en valeur sous un calendrier précis. C'est la seule voie légale. Si vous tentez de contourner cette procédure en fabriquant de fausses preuves de mise en valeur antérieures à 1974 pour passer en immatriculation directe, vous choisissez un su***de ret**dé par AVC. Autant choisir l'AVP sur la moto sans freins, cela vous fera gagner du temps et de l'énergie !
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Si vous faites partie de ceux qui refusent le su***de financier et qui veulent uniquement acquérir des espaces sécurisés, écrivez simplement "TITRÉ" en commentaires pour que nous puissions échanger.
Les brousses d'aujourd'hui sont les villes de demain.
Ghislain Wilfrid Evaga Eyebe
