Keven Harvey - Courtier hypothécaire - JA hypothèques

09/02/2026

MAINTIEN DU TAUX DIRECTEUR CE MATIN.

La Banque du Canada a décidé de maintenir son taux directeur.

Pas de hausse. Pas de baisse. On reste au même niveau.

KEVHYPOTHÈQUE

Send a message to learn more

08/31/2026

Pourquoi ton financement passe pas chez un prêteur X, versus une super offre chez un prêteur Y?

Je vous dirais bien que c’est simple, mais ce serait pas vrai hahaha. Et c’est justement pour ça que je suis là.

En gros, chaque prêteur a ses propres normes de qualification. Quand on analyse un dossier, on doit principalement qualifier 3 choses : tes revenus, tes dettes et le bien immobilier qu’on veut financer ou refinancer.

Et les prêteurs n’analysent pas nécessairement ces 3 éléments de la même façon.

Ton dossier peut donc être exactement le genre de dossier qu’un prêteur X veut financer, alors qu’un prêteur Y est beaucoup moins à l’aise avec ce type de dossier.

Est-ce que ça veut dire que le prêteur Y ne te financera pas? Non. Ça peut simplement vouloir dire que ses critères sont plus stricts dans ta situation.

Exemple concret : les allocations familiales.

First National peut permettre qu’une plus grande proportion du revenu total utilisé pour qualifier provienne des allocations familiales du Québec et du Canada. Dans certaines situations, jusqu’à 50 % du revenu total admissible peut provenir des allocations.

À l’inverse, un prêteur comme Banque Nationale peut limiter cette proportion à 30 % du revenu total utilisé pour la qualification.

Prenons quelqu’un qui gagne 50 000 $ par année en salaire et reçoit 50 000 $ en allocations familiales.

Chez First National, dans un scénario où l’ensemble de ces allocations est admissible, on pourrait donc arriver à 100 000 $ de revenus considérés pour la qualification.

Chez Banque Nationale, avec une limite de 30 % du revenu total provenant des allocations, ce même client pourrait plutôt se retrouver avec environ 71 428 $ de revenus admissibles.

Le calcul est un peu weird à première vue, mais avec une règle de 3 ça se calcule bien hahaha.

Est-ce que ça veut dire que Banque Nationale est un mauvais prêteur? Absolument pas.

Ça veut simplement dire que First National peut être beaucoup plus à l’aise avec un dossier où les allocations familiales représentent une grosse partie des revenus.

Et c’est exactement pour ça que magasiner une hypothèque, c’est pas juste de trouver « le meilleur taux ».

C’est de trouver le prêteur qui fit le mieux avec TON dossier.

Si tu comprends pas, appelle Kevhypothèque hahaha.

Send a message to learn more

08/28/2026

Festival country de Lotbinière

C’est vraiment le fun maintenant que j’ai une maison à quelques minutes de là hahaha.

Pour ceux qui ne connaissent pas, en gros, il y a un gros site de camping pour les roulottes. Le festival commence à être assez connu pour que du monde descende de quand même loin, donc plusieurs s’installent directement là pour la fin de semaine.

Deux de mes amis ont justement installé leurs roulottes sur le site. Méchant beau spot : les deux roulottes face à face, un petit abri entre les deux pour survivre au déluge d’hier, p*s entre ça, on part voir les shows. Sur le chemin entre le camping et les spectacles, il y a des activités, des food trucks, des stands avec des articles de cowboy, des chapeaux, etc. Bref, c’est vraiment bien fait.

Là, hier, j’arrive aux roulottes et mes chums commencent à crier :

« KEVHYPOTHÈQUEEEEEEE »

Comme à peu près chaque fois qu’ils me voient

Et ils sont assez mes amis pour réellement regarder mes publications Facebook, incluant celle où j’avais brag d’avoir mes pancartes pendant la tire de tracteur.

Mon chum me pointe du doigt et me sort :

« VA CHERCHER TES PANCARTES, ON LES COLLE SUR LES ROULOTTES. »

Quelle idée de dingue.

Évidemment, on l’a fait.

Donc, si vous êtes au Festival country de Lotbinière cette fin de semaine, regardez comme il faut les roulottes sur le terrain de camping…

Il y a de bonnes chances que vous voyiez ma grosse face quelque part.

Malade.

Kevhypothèque

Send a message to learn more

08/24/2026

Donc, je poursuis mon post de la semaine passée sur les dettes.

Cette fois-ci, je veux vous montrer à quel point l’endroit où se trouve une dette et le type de financement utilisé peuvent avoir un impact complètement différent sur votre capacité d’emprunt.

On va prendre exactement le même client dans chaque scénario :

Première maison
85 000 $ de revenu brut par année
350 $/mois de paiement de voiture
20 000 $ de dettes

La seule chose qu’on va changer, c’est où se trouve le fameux 20 000 $.

Scénario 1

Monsieur a 20 000 $ de moins pour sa mise de fonds parce qu’il décide d’utiliser cet argent pour rembourser complètement sa dette avant l’achat.

Capacité d’achat : environ 380 000 $

Scénario 2

Même gars. Même revenu. Même auto. Même 20 000 $.

Sauf que cette fois-ci, le 20 000 $ est sur une marge de crédit personnelle.

Capacité d’achat : environ 290 000 $

On vient de perdre 90 000 $ de capacité d’achat simplement à cause de la façon dont le 20 000 $ est financé.

Scénario 3

Maintenant, le même 20 000 $ est sur une carte de crédit.

Capacité d’achat : environ 225 000 $

Même dette de 20 000 $, mais on est maintenant rendu 155 000 $ plus bas que dans notre premier scénario.

Et là, pour rendre l’exercice encore plus absurde…

Scénario 4

Monsieur s’est dit :

« Moi je veux un 4 roues à 20 000 $, mais pas question que j’aie des paiements pendant 5 ans. Je vais rembourser ça en 1 an, tu vas voir. »

Il finance donc son 20 000 $ avec un prêt personnel sur 1 an.

Paiement : environ 1 738 $/mois.

Résultat?

Ce même gars-là peut maintenant acheter une maison d’environ…

105 000 $.

Avec 5 % de mise de fonds.

Heille… avez-vous déjà vu ça une maison à 105 000 $?

Pas un cabanon là. Une maison.

Tout ça pour dire que deux personnes peuvent avoir exactement le même revenu et exactement le même montant de dettes, mais avoir des capacités d’emprunt complètement différentes selon la façon dont leurs dettes sont structurées.

Et c’est exactement pour ça que quand quelqu’un me dit : « J’ai juste 20 000 $ de dettes », ma prochaine question, c’est toujours : « Oui, mais elles sont où et c’est quoi les paiements? »

Je vais vous garder une partie 3.

Je vais vous expliquer comment, selon moi, notre gars avec son 4 roues de 20 000 $ aurait pu réfléchir sa situation différemment pour que son achat soit beaucoup moins handicapant pour son projet immobilier, tout en lui permettant de créer une certaine valeur avec le temps.

KEVHYPOTHEQUE

Send a message to learn more

08/21/2026

En ce vendredi, l’inspiration me manque un peu.

Je commence tranquillement à considérer mon Facebook comme une sorte de blogue personnel. Des fois je parle d’immobilier, de finances, de projets… et des fois je fais juste cracher ce qui me passe par la tête hahaha.

Anyway, aujourd’hui j’ai une question pour les golfeurs qui vont tomber sur ce post.

C’est quoi votre terrain de golf préféré ou votre meilleure expérience de golf à vie?

Ça peut être au Québec comme n’importe où ailleurs dans le monde. Un terrain complètement débile, une vue incroyable, une ronde mémorable, un voyage de golf… peu importe.

Je suis curieux de vous lire!

Kevhypothèque

08/17/2026

Je m’apprête à vous révéler un secret ultime des banqueeeeees!!! Shhhhhhhhut.

Bon… ce n’est pas vraiment un secret.

Mais pour ceux qui sont intrigués par le financement, qui veulent en apprendre un peu plus et surtout mieux comprendre leur propre dossier, je vais commencer à vous expliquer certains principes de qualification hypothécaire.

Une chose à la fois, bien sûr.

Aujourd’hui : LES DETTES.

Quand on qualifie un dossier hypothécaire, on doit évidemment tenir compte des dettes du client.

Carte de crédit, marge de crédit, prêt auto, prêt personnel, prêt étudiant, etc.

Mais voici où ça devient intéressant.

Pour certaines dettes, la banque ne regarde pas nécessairement ce que vous payez réellement chaque mois. Elle applique plutôt un paiement théorique basé sur votre solde.

Par exemple, de façon générale :

Carte de crédit : 5 % du solde
Marge de crédit : 3 % du solde
Prêt étudiant : ça dépend du prêteur et de la situation, mais prenons 1 % pour notre exemple.

Donc…

Vous avez 10 000 $ sur une carte de crédit?

Pour votre qualification, on pourrait considérer une dépense de 500 $/mois.

Vous avez plutôt 10 000 $ sur une marge de crédit?

On pourrait considérer 300 $/mois.

Même dette de 10 000 $.
Impact complètement différent sur votre qualification.

Et là, ça crée une situation assez drôle.

Imaginez que vous avez 20 000 $ sur une carte de crédit ET une marge de crédit de 20 000 $ complètement inutilisée.

Théoriquement, vous pourriez transférer le 20 000 $ de la carte sur la marge.

Votre dette totale?

Toujours 20 000 $.

Mais sur papier, l’impact mensuel utilisé pour votre qualification pourrait passer de 1 000 $ à 600 $.

Est-ce que ça veut dire que vous êtes soudainement 400 $/mois plus riche?

Évidemment que non.

Est-ce que je recommande de déplacer des dettes simplement pour essayer de se qualifier davantage?

Non plus.

Si vous avez 20 000 $ de dettes que vous avez de la difficulté à rembourser, le problème financier reste exactement le même.

Par contre, si cette dette doit exister temporairement, j’aime mieux voir quelqu’un payer autour de 10 % d’intérêt sur une marge que 20 %+ sur une carte de crédit.

Et c’est justement là que je trouve la philosophie de qualification des prêteurs conventionnels intéressante à remettre légèrement en question.

Parce que deux personnes peuvent avoir exactement le même montant de dette, mais ne pas avoir du tout la même capacité d’emprunt sur papier.

Pourquoi?

Ça, ce sera pour un autre post, parce que celui-ci est déjà beaucoup trop long.

Oui, c’est compliqué. Et oui, pour moi, ça ne l’est pas.

Appelle-moi et je te démêle tout ça. Je vais t’expliquer comment maximiser TA capacité d’emprunt selon TA situation.

Kevhypothèque

08/14/2026

Gros débat à matin.

J’étais dans mon char en m’en venant au bureau, p*s tsé, il faisait un peu frisquet. Ça m’a fait réaliser qu’on est déjà à la mi-août et que tranquillement, l’été tire vers sa fin. Il en reste encore, mais pu tant que ça.

Faque là, question importante :

Si vous aviez JUSTE deux choix : été 12 mois par année ou hiver 12 mois par année?

Vous prenez quoi?

Kevhypothèque

Send a message to learn more