11/25/2024
"Новые правила ипотечного кредитования призваны ускорить восстановление рынка, но их влияние может оказаться кратковременным"
Эксперты в сфере жилищного строительства сходятся во мнении, что новые правила ипотечного кредитования, вступающие в силу 15 декабря 2024 года, окажут положительное влияние на восстановление канадского рынка жилья. Однако их эффективность, скорее всего, будет недолговечной из-за ряда факторов.
Два ключевых изменения, внесенных федеральным правительством:
Расширение доступа к 30-летней амортизации для всех впервые приобретающих жилье и покупателей новостроек с целью сокращения ежемесячных платежей.
Увеличение лимита застрахованной ипотеки до 1,5 млн долларов США, что позволит покупателям на рынках с высокими издержками, таких как Торонто и Ванкувер, легче получить ипотеку с первоначальным взносом менее 20 процентов.
Ожидается, что эти изменения, проанализированные в недавнем отчете экономиста TD Риши Сонди, будут способствовать некоторой активности.
«Мы не думаем, что эти меры сами по себе вызовут бум на рынке жилья», — объясняет Сонди. «Вместо этого они, скорее всего, предоставят вторичный попутный ветер рынку, который уже набирает приличную тягу в 2025 году на фоне снижения стоимости заимствований и постепенного улучшения экономики. Более того, повышение доступности, предлагаемое этими мерами, скорее всего, также сойдет на нет, поскольку цены на жилье вырастут из-за их реализации, тем самым ограничив их эффективность».
Другими словами, эти два новых изменения представляют собой парадоксальную ситуацию: хотя они и помогают большему количеству покупателей, впервые выходящих на рынок, возникающий в результате спрос, скорее всего, приведет к росту цен, что снова снизит доступность.
«Не существует универсального решения, которое помогло бы стимулировать канадский рынок недвижимости», — соглашается Карен Йолевски, главный операционный директор Royal LePage Real Estate Services Ltd. «Любые новые правила, которые помогают покупателям жилья впервые, приветствуются, но они не решают фундаментальных проблем доступности и предложения».
Она добавляет, что необходимы не просто правила, а эффективная политика, которая будет способствовать долгосрочным изменениям.
Правило №1: Продленные сроки погашения ипотеки
В отчете подсчитано, что покупатель жилья, впервые приобретающий жилье, имеющий типичный семейный доход, столкнувшийся с типичной ценой дома и вносящий минимальный ипотечный платеж, может заметить, что его покупательная способность выросла примерно на 9 процентов.
Хотя это и существенно, изменение касается только покупателей, впервые приобретающих жилье, с застрахованной ипотекой — относительно небольшой сегмент рынка. По данным Банка Канады, только 44% продаж связаны с покупателями, впервые приобретающими жилье, и только 20% ипотечных кредитов, выданных в этом году, были застрахованы. TD Economics прогнозирует, что доля может вырасти после этих изменений, но их общее влияние на рынок останется ограниченным.
Правило №2: Увеличение лимита застрахованной ипотеки
Повышение порога застрахованной ипотеки до $1,5 млн может иметь существенное значение для покупателей на рынках с высокой стоимостью. Например, покупатель, покупающий отдельно стоящий дом за $1,2 млн в Торонто (медианная цена в августе), теперь может внести первоначальный взнос в размере $95 000 по сравнению с $240 000 по текущим правилам.
По оценкам TD Economics, около 20 процентов домов в Канаде стоят от 1 до 1,5 миллионов долларов, что может свидетельствовать о значительном росте активности в результате этой политики.
Как эти правила повлияют на рынок жилья?
Сонди прогнозирует заметный рост продаж и цен на жилье в начале 2025 года, что укрепит то, что, как ожидается, будет сильным годом в целом. Однако влияние, вероятно, будет смягчено несколькими факторами.
Например, продленные сроки амортизации выгодны только тем, кто покупает жилье впервые, а увеличенный лимит застрахованной ипотеки может не в полной мере удовлетворить потребности этой группы, поскольку многим по-прежнему будет сложно позволить себе жилье в целевом ценовом диапазоне.
Йолевски отмечает, что некоторые канадцы, особенно в Ванкувере и Торонто, не смогли накопить достаточную сумму на первоначальный взнос, поскольку цены на недвижимость выросли, и эти изменения могут стать краткосрочной передышкой, говорит Йолевски.
«Все, что уделяет больше внимания жилью, — это позитивно», — подчеркивает она, добавляя, что каждый уровень правительства следит за жильём. «Правительству нужно сосредоточиться на том, чтобы как можно скорее зарыть лопаты в землю, чтобы увеличить количество начатых жилищных проектов», — объясняет она, добавляя, что нельзя игнорировать основную проблему среднесрочного и долгосрочного предложения в сочетании с доступностью. Если не будет реализован план по постоянному увеличению предложения, успех любых изменений правил будет кратковременным.
Покупательная способность некоторых канадцев может увеличиться на 12%
Рон Батлер, опытный ипотечный брокер компании Butler Mortgage Inc. из Торонто, говорит, что, по оценкам канадских страховщиков, эти два изменения в совокупности могут увеличить объемы покупок примерно на 12 процентов: на 8 процентов за счет увеличения срока амортизации до 30 лет и на 4 процента за счет повышения лимита застрахованной ипотеки до 1,5 миллиона долларов.
Батлер говорит, что любое движение, даже постепенное, является позитивной новостью, добавляя, что снижение ставок по ипотеке еще больше подстегнет покупки по всей Канаде.
Были объявлены два дополнительных правила ипотеки: первое, вступающее в силу 21 ноября 2024 года, освобождает владельцев жилья, возобновляющих ипотеку, от 2-процентной ставки стресс-теста, если они переходят к другому кредитору для прямого перехода. Это изменение обеспечивает дополнительную гибкость и упрощает процесс поиска лучших ставок и продуктов.
Второе правило, вступающее в силу 15 января 2025 года, позволяет домовладельцам получить доступ к 90 процентам стоимости своего дома через рефинансирование с страховкой от дефолта для строительства вторичных апартаментов. Цель состоит в том, чтобы увеличить предложение долгосрочной аренды в районах с высоким спросом, одновременно помогая домовладельцам справляться с растущими расходами на ипотеку.
Ожидаются ли еще изменения?
В ближайшем будущем легко могут произойти еще изменения, говорит Батлер. Это связано с тем, что введение новых правил не стоит правительству ничего из его бюджета, но заставляет его выглядеть активным на жилищном фронте.
