08/28/2026
ACHETER UNE MAISON EN 1980 VS EN 2026 : POUR QUI C’ÉTAIT LE PLUS DIFFICILE ?
Parfois lors d’une conversation en famille autour d’une table ce sujet peut créer de la friction, d’un côté : « Nous autres, on payait 18 % d'intérêt, arrêtez de vous plaindre. »
De l'autre : « Vous avez acheté votre maison pour le prix d'une Honda Civic. »
Pour clarifier les choses et attaquer des mythes, voici des chiffres en comparant un ménage moyen de 1980 à un ménage moyen de 2026.
Les données de départ:
1980 (au Québec) :
- Prix moyen d'une maison unifamiliale : environ 50 000 $
- Revenu moyen d'un ménage : environ 24 000 $
- Taux hypothécaire 5 ans : environ 14,5 % (il montera à 21 % en 1981)
- Mise de fonds minimale avec assurance SCHL : 10 %
- Mise de fonds conventionnelle : 25 %
2026 (au Québec) :
- Prix médian d'une maison unifamiliale : 505 000 $ (APCIQ, juillet 2026)
- Revenu moyen d'un ménage : environ 105 000 $
- Taux hypothécaire 5 ans : environ 4,5 %
- Mise de fonds minimale : 5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % sur le reste
- Mise de fonds conventionnelle : 20 %
Premier constat : la maison coûtait 2,1 fois le revenu annuel du ménage en 1980. Elle en coûte 4,8 fois en 2026.
Mais attention, ce chiffre seul ne raconte pas toute l'histoire. Parce qu'une maison, ça s'achète en deux temps : le ticket d'entrée, puis les paiements.
LE PAIEMENT MENSUEL :
Avec une mise de fonds conventionnelle et un amortissement de 25 ans :
- 1980 : 454 $ par mois, soit 23 % du revenu brut du ménage
- 2026 : 2 236 $ par mois, soit 26 % du revenu brut du ménage
La première impression est que ceci est quasi-similaire : 23 % contre 26 %. Sur le paiement mensuel, les deux époques sont presque au même endroit. La chute des taux de 14,5 % à 4,5 % a absorbé presque toute l'explosion du prix.
Mais il y a un facteur qu’on oublie : en 1980, l'inflation était à 10 % et les salaires suivaient. En termes nominaux, l’IPC canadien a fait environ 10 % en 1980, 12,5 % en 1981 et 11 % en 1982. Les salaires hebdomadaires moyens ont progressé dans la même fourchette, autour de 10 à 12 % par an, grâce notamment aux clauses d’indexation dans les conventions collectives.
Ainsi, un paiement fixe qui représentait 23 % du revenu en année 1 tombait à environ 16 % en année 5, sans rien faire. L'inflation rongeait la dette. Aujourd'hui, à 2 ou 3 % d'inflation, votre 26 % reste 26 % pendant une plus longue période.
LE TICKET D'ENTRÉE :
Maintenant, regardons combien il fallait avoir dans son compte pour franchir la porte.
Mise de fonds conventionnelle :
- 1980 : 12 500 $, soit 6 mois de revenu brut du ménage
- 2026 : 101 000 $, soit 11,5 mois de revenu brut du ménage
Mise de fonds minimale :
- 1980 : 5 000 $, soit 2,5 mois de revenu
- 2026 : 25 500 $, soit 3 mois de revenu
Une note importante est que c'est en revenu brut. On épargne avec du revenu net. Avec un taux d'épargne réaliste de 10 % du revenu, le ménage de 1980 accumulait sa mise de fonds conventionnelle en 5 ans pendant que celui de 2026 y arrive en 10 ans. Tout en payant un logement moyen de plus de 1 900 $ par mois pendant qu'il épargne.
LE PIÈGE DE LA MISE DE FONDS MINIMALE
Vous vous dites : « Je vais prendre le 5 % et régler le problème. »
Avec la mise de fonds minimale, la prime d'assurance SCHL de 4 % s'ajoute à l'hypothèque. Le paiement grimpe à 2 760 $ par mois sur 25 ans, soit 31,5 % du revenu brut du ménage moyen. Avant les taxes municipales, l'assurance et le chauffage.
Mais le prêteur ne vous qualifie pas à 4,5 %. Il vous qualifie à un taux de résistance d'environ 6,5 %. À ce taux, le même paiement devient 3 336 $, soit 38 % du revenu et la limite acceptée est de 39 % en incluant taxes et chauffage.
Conclusion mathématique : le ménage moyen québécois ne se qualifie plus pour la maison unifamiliale médiane avec la mise de fonds minimale. En 1980, il se qualifiait avec de la marge.
CE QUE LE CALCUL NE DIT PAS (ET QU'IL FAUT DIRE)
Par souci d'honnêteté, quatre nuances.
1. Le produit n'est pas le même. La maison de 1980, c'est 1 100 pieds carrés, une salle de bain, pas de climatisation. Celle de 2026, c'est 1 800 pieds carrés et un code du bâtiment beaucoup plus exigeant.
2. Le produit d'entrée a changé. En 1980, le premier achat était l'unifamiliale. Aujourd'hui, c'est souvent le condo, dont le prix médian au Québec est d'environ 396 500 $, soit 3,8 fois le revenu du ménage plutôt que 4,8.
3. Le double revenu est déjà dans le calcul. Le ménage de 1980 comptait environ 1,3 travailleur. Celui de 2026 en compte environ 1,7. Par travailleur, l'écart est encore plus grand que ce que je montre pour un acheteur seul.
4. Le taux de propriété a monté. Il était d'environ 53 % au Québec en 1981. Il était de 59,9 % au recensement de 2021. Le narratif « c'est impossible » est contredit par les données. Cependant, la vraie histoire, c'est que ça reste possible, mais plus t**d, avec plus de dette, souvent avec un condo d'abord et de plus en plus avec l'aide des parents. Ce dernier point est peut-être le plus important car l'accès à la propriété est devenu un facteur d'inégalité entre les jeunes eux-mêmes, selon que les parents peuvent aider ou non.
Au moins, le ménage de 2026 dispose d'outils qui n'existaient pas en 1980 : le RAP, le CELIAPP, l'amortissement de 30 ans pour les premiers acheteurs, la mise de fonds à 5 %. Ils ne règlent pas le problème du prix, mais ils déplacent la limite de l’accès à un certain niveau.
Je donne une dernière précision : ces chiffres sont une moyenne provinciale. Dans la région de Montréal, où vit la moitié des Québécois, le prix médian de l'unifamiliale est de 650 000 $ et tous les ratios sont plus lourds. Le portrait provincial est donc la version conservatrice de l'histoire.
CE QU'IL FAUT RETENIR
Le débat intergénérationnel est mal posé. Les jeunes ont raison sur le ticket d'entrée, qui a presque doublé en proportion du revenu et sur la qualification qui est devenue le vrai obstacle.
Ce n'est pas tant le coût du crédit qui a changé le jeu. C'est le prix de l'actif par rapport au revenu et ça, aucune génération ne l'a choisi mais la cohorte des nouveaux acheteurs doit se poser la question si l’achat une maison unifamiliale est vraiment importante pour elle, car l’impact de ce choix aura plus de conséquences sur vos finances personnelles par rapport à vos parents.
Je ne suis pas là pour proposer des solutions politiques. Mais ce débat est important, parce que la génération qui arrive sur le marché a souvent grandi dans une maison unifamiliale, avec une cour et des voisins et rêve simplement de reproduire l’environnement dans lequel elle a été élevée. Ce rêve n’a rien d’extravagant. Il coûte juste beaucoup plus cher qu’avant.
La situation peut changer. Elle a déjà changé une fois, dans l’autre sens, en quarante ans. Espérons que la prochaine fois, ce sera dans le bon.
Sources : APCIQ, Association canadienne de l'immobilier, Statistique Canada, Banque du Canada, SCHL. Le prix de 1980 est une moyenne (la médiane n'est pas disponible pour cette époque); la distribution étant plus resserrée à l'époque, ce choix joue en faveur de 1980, pas de 2026. Les revenus de 1980 et de 2026 sont des estimations fondées sur les recensements. Les paiements sont calculés avec la composition semestrielle canadienne. Ce texte est à but éducatif et ne constitue pas une recommandation financière.