Values

05/08/2022

Estruturação Imobiliária e Gerenciamento de Vendas

Desenvolvemos um trabalho de apoio a construtoras, incorporadoras e proprietários a potencializar as vendas dos seus produtos.

Produzimos estudo de mercado, prospectamos e acompanhamos o trabalho de corretores e imobiliárias, oferecendo gestão, planejamento e peças para divulgação.

11/01/2022

Banco Central do Brasil, divulgou por meio da portaria n° 31.018 de 08/12/2021, uma Taxa Referencial 0,0488%.

Essa Taxa, é a mesma utilizada para atualização monetária dos saldos de FGTS, cadernetas de poupança, contratos habitacionais dentre outros e desde setembro de 2017 estava em 0%, o que levava os contratos que tinham sua atualização monetária calculados pela TR, na pratica a só ter os juros, tornando os contratos de financiamento com o sistema PRICE momentaneamente fixos e que agora sofrerão um aumento mensal enquanto o Banco Central assim decidir. Outra consequência desse aumento, é que os financiamento imobiliários pelo sistema SAC / TR vão diminuir menos com o passar de um mês para o outro e uma melhora da perda financeira que os saldos de FGTS sofrem quando descontada a inflação.

Na teoria econômica, só existem 2 formas de financiar déficit público: inflação e impostos. Se não criarmos novos impostos ou cortar gastos, mais inflação será gerada.

24/10/2021

“Nada é permanente , exceto a mudanca.”
Heráclito 500DC

Com a aquisição, Lenita Ruschel receberá aluguel proporcional. Propriedades digitalizadas são novidade no país. Iniciativa não exige financiamento e promete facilitar acesso à aquisição da casa própria ou a imóveis como investimento.

19/10/2021

O QUE É O IGPM E COMO ELE IMPACTA O SALDO DEVEDOR DE UM FINANCIAMENTO IMOBILIARIO?

O Índice Geral de Preços de Mercado é a média ponderada resultande de 60% do IPA-M / Índice de Preços ao Produtor Amplo, 30% do IPC-M / Índice de Preços ao Consumidor e 10% do INCC-M / Índice Nacional de Custo da Construção.

Na Composição do IGP-M, o:

Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) é o principal indicador no setor atacadista. Produtos agropecuários: lavouras temporárias, lavouras permanentes e pecuária; Produtos industriais da indústria extrativa: carvão mineral, minerais metálicos e minerais não-metálicos; Produtos industriais da indústria de transformação: produtos alimentícios e bebidas, metalurgia básica, produtos químicos, entre outros; Bens finais: alimentação, combustíveis, máquinas e equipamentos, entre outros; Bens intermediários: embalagens, suprimentos, materiais e componentes para manufatura, entre outros; Matérias-primas brutas: agropecuárias e minerais.
Os habitos de consumo determinam os pesos que incidem sobre a variação de cada um.

Índice de Preços ao Consumidor (IPC): conjunto fixo de bens e serviços componentes de despesas habituais de famílias com nível de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais. Sua pesquisa de preços se desenvolve diariamente, cobrindo as sete principais capitais do país, mais especif**amente Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo. Os bens são divididos em: alimentação; habitação; vestuário; saúde e cuidados pessoais; educação, leitura e recreação; transportes; despesas diversas; comunicação. Habitação e alimentação são os maiores pesos.

Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) : custo da construção habitacional civil no Brasil,nas 7 principais capitais de estados do país. Medindo as variações de "Materiais, equipamentos e serviços" e "mão-de-obra".

Muito se discute sobre os imactos e qual o indice ideal para atualização dos contratos de longo prazo, seja INCC, CUB, IGPM, IPCA ou TR o saber das trajetorias de cada um , como saber que a TR esta congelada em 0% desde 2017, saber a hora de contratar ou fazer a troca/portabilidade do crédito, calculando sempre o impacto sobre o saldo devedor com o indice disponivel.

Como exemplo,um contrato de um financiamento de um lote, corrigido pelo IGPM, comprado por 100.000 a prazo de 120 meses em 2019.

Após 12 meses e tendo pago 12 parcelas de R$ 1.000, o saldo devedor no final de 12 meses será de 88.000 + o IGPM de 2019 que foi de 7,30% resulda em um saldo devedor de R$ 94.424.
Continuando a pagar os mesmos R$ 1.000 por mais 12 meses, resulta em 82.424 (=94.424 - 12.000) que somado o IGPM de 2020 de 23,14% resulta no saldo devedor de R$ 101.496. Repetindo a mesma amortização e atualização no ano de 2021 o saldo devedor pode chegar a 110.206 .

Mudar de indice, se eu fosse um juiz ou o loteador nunca, pois sem esse mecanismo de atualização monetária em um país economicamente instável, é temerário principalmente porque a "inflação interna" da loteadora , pode ter sido na prática maior que os 23% da média de mercado por er composto de muitas variáveis, inclusive imcopetencia financeira.

A solução baseada em minha experiencia pessoal é:

A - se tiver um imóvel residencial e com habite-se, quitado e desimpedido, da para liberar a uma taxa de 12% ao ano, um emprestimos na Caixa de até 60% o valor do imovel dado em garantia e este dinheiro por nao ter destinação especif**a pode ser usado para um churrasco ou para quitar uma divida "cara".

B - Outra opção é caso ainda tenha saldo devedor com a loteadora e tenha renda familiar acima de R$ 7.000,00, a contratação da modalidade de financiamento chamada de "aquisição e construção em terreno" da caixa tambem. Com um custo de R$ 150.000,00 da casa + R$ 135.000 do terreno = R$ 285.000,00, para comprar o terreno e construir a casa. Exemplo: Entrada de 20% = R$ 57.000,00 , se seu saldo devedor com a loteadora for de R$ 100.000,00 você ja tem R$ 35.000 da entrada que para os R$ 57.000 f**a faltando R$ 22.000,00 sua real entrada + financiamento com a primeira parcela em R$ 2.103,60 e a ultima R$ 571,34. Assim troca-se uma parcela de 1.100 de um terreno que pode continuar subindo por uma parcela decrescente que esse ano iniciaria em 2.103,600 e em 12 meses cairia para R$ 1.978,00 caindo até 571,00. Ou seja por R$ 22.000 de entrada + 20.000,00 documentos, impostos e taxas = 42.000,00 e $1.000,00 A MAIS por mes do que a maioria paga hoje , podemos voltar a ter um bom negocio.

C - Vender cobrindo os custos de aquisição + saldo devedor + comissão de quem for vender.

D - Continuar pagando a loteadora somente se o saldo devedor estiver diminuindo ano a ano.
Não importa o caminho a ser tomado, contando que ele tenha consciencia.

Edgar Cabidelle

https://portalibre.fgv.br/sites/default/files/2021-04/metodologia-igp-m-abr21.pdf
http://www.yahii.com.br/igpm.html
https://www.valor.srv.br/indices/igp-m.php

12/10/2021

Pinheiros, município localizado no Norte do ES, será pioneiro na produção de trigo comercial. Esse movimento, liderado pelo produtor Arthur Orletti, é a primeira colheita do estado com foco no comércio e que também deve ser vendida para outra empresa capixaba, movimentando a economia local e ...

08/10/2021

08/10/2021

07/10/2021

RENTABILIDADE REAL DA POUPANÇA EM 2021 x IGP-M POSE SER DE -11%

Garantir ganhos reais (rendimento – inflação) nos investimentos, torna-se cada vez mais desafiador na atual conjuntura econômica.

Pela regra vigente da remuneração da caderneta de poupança, sua rentabilidade nominal (antes da inflação) está diretamente ligado a SELIC. Uma vez que pela atual regra, até uma SELIC de 8,5% a remuneração da poupança é de 70% da SELIC + TR, que se levarmos em conta que desde 2017 a TR esta zerada, resulta no rendimento máximo de 5,95% ao ano. Uma SELIC acima de 8,5% resulta em 0,5% ao mês que capitalizado é igual a 6,17% ao ano.

Estando a SELIC, diretamente ligada ao controle da inflação (simploriamente= aumento da SELIC, diminui-se a liquidez do mercado e consequentemente diminuindo a inflação e ao diminuir da SELIC, aumenta-se a liquidez, estimulando o consumo e a inflação) e segundo o Relatório Focus do Banco Central , que compila as projeções de mercado, indicando uma SELIC de 8,25% em 2021, 8,50% em 2022, 6,75% em 2023 e 6,25% para 2024. Assim como uma inflação (IGP-M) de 17,67% para 2021, 5% para 2022, 4% para 2023 e 3,78% em 2024. Quem tem suas reservas aplicadas na poupança, possivelmente irão apurar -11% em 2021, +1,17% em 2022, +2% em 2023 e +2,22% em 2024.

Nossos resultados estão acima de 24% em cada operação de compra e venda de imóveis em leilões e por isso poucas coisas são tão seguras e rentáveis quanto esses imóveis.

Conheça nossa operação.

Values Avaliações & Leilões.

Fontes:
Boletin Focus: https://www.bcb.gov.br/publicacoes/focus
Calculo rentabilidade da Caderneta de poupança: https://www4.bcb.gov.br/pec/poupanca/poupanca.asp?frame=1 #:~:text=70%25%20da%20meta%20da%20taxa,inferior%20a%208%2C5%25.
SELIC: https://www.bcb.gov.br/controleinflacao/taxaselic

Rendimentos das nossas operações: IR 2011 a 2020

30/09/2021

SÍTIOS - OPORTUNIDADES DE OUTUBRO - São MAteus - ES:

Venda direta - imovel desocupado.
Valor de Venda: R$ 130.000,00

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A Values Avaliações & Leilões Assessora todo processo de arrematação, escrituração, posse de imóvel e se necessario a comercialização e tributação do lucro imobiliário da revenda.