31/05/2016
Hoje vamos falar um pouco sobre como investir em imóveis nos Estados Unidos e usar o financiamento para crescer o seu patrimônio e rendimentos.
É muito comum nos Estados Unidos para investidores comprar imóveis dando somente uma entrada e então financiar o resto. A beleza desta modalidade é a possibilidade de financiar boa parte do preço do imóvel, e fazer com que o aluguel pague tanto o financiamento, como as despesas fixas (IPTU, seguro, administração), e ainda ter 200-300 dólares ao mês de renda sobrando.
O desafio para estrangeiros são dois:
- não ter um Credit Score (histórico de crédito americano com um escore)
- a dificuldade de comprovar a renda estrangeira
Por causa disso, os grandes bancos tradicionais americanos acabam não oferecendo financiamento para estrangeiros. Mas existem vários bancos internacionais e bancos menores privados que entendem a clientela internacional e se especializam em financiar imóveis para estrangeiros.
As taxas de juros para estes financiamentos geralmente são mais altas para estrangeiros, porque o banco presume um risco maior de inadimplência. Então ao invés de 4,5-5% a.a. para um financiamento de 30 anos, os juros tendem a ser 6-8% a.a.
Estamos no momento trabalhando com um banco da Califórnia, que oferece um financiamento para estrangeiros especificamente para imóveis de rendimento. Segue abaixo descrição do processo e termos do financiamento:
1) Cópia de passaporte e comprovante de endereço do Brasil
2) 3 cartas de referencia de instituições financeiras do Brasil, atestando que você tem linha de crédito, cartão de crédito (um ou vários), ou financiamento existente com eles, e que esta existe há pelo menos 2 anos e que está em dia nos pagamentos
3) Carta de um contador, atestando quanto foi sua renda nos últimos 2 anos, em R$ e US$
4) Você deve abrir uma LLC com conta bancária nos EUA, e usar a LLC como holding do seu imóvel. (há inúmeros benefícios fiscais para você fazer isso, principalmente com relação à impostos no Brasil)
5) Ter 40% da entrada, e mostrar que este dinheiro está há 2 meses na sua conta (seja no Brasil ou nos EUA). Na maioria dos casos o banco também pede para você ter reservas de 6 meses na conta bancária
6) Os termos do financiamento são 6,5%-7% de juros a.a. para 30 anos.
7) O financiamento tem uma multa se for quitado nos primeiros 3 anos. A multa diminui no primeiro, segundo e terceiro ano. Depois de 3 anos não há multa para quitar o financiamento.
8) Uma vez pré-aprovado pelo banco, você pode fechar um contrato de compra de um imóvel e dar uma entrada de por exemplo 500 ou 1000 dólares, pago à Title Company. A Texas Haus pode ajudar a encontrar este imóvel para você e a assinatura desse contrato pode ser feito pela internet.
Para proteger você de perder o dinheiro da entrada, este contrato deve conter uma clausula dizendo que a compra do imóvel está pendente a aprovação do financiamento pelo banco. Você recebe a sua entrada de 500 ou 1000 dólares de volta se banco não aprovar o financiamento para este imóvel.
9) Uma vez que o imóvel a ser comprado foi escolhido, o banco confirmará o valor de mercado do imóvel e o valor de mercado do aluguel. Eles cobram 400-600 dólares para cobrir o custo deste profissional independente providenciar a avaliação.
Esse é o único dinheiro que você não receberá de volta caso o a compra não for aprovada pelo banco.
10) Uma vez aprovado a compra do imóvel pelo banco, você tem que assinar o contrato do financiamento. Este precisa ser assinado e sua assinatura notarizado num consulado americano no Brasil. Ou se você preferir, nos Estados Unidos.
11) Uma vez fechado o financiamento, você transfere a sua parte do pagamento (40%) para a Title Company e o banco transfere os 60% para a Title Company.
12) Há uma taxa de 2% sobre o valor do financiamento que precisa ser pago ao banco separadamente ao fechar o negócio. É o custo do financiamento (loan origination fee).
13) Por fim, a Title Company conclui a transação da compra do imóvel, faz o registro no nome da sua LLC, e você é o novo dono.
14) Depois disso, alugaremos o imóvel para você. A partir desse momento, o inquilino efetivamente trabalha os primeiro 10 dias de cada mês para você. Pagando o financiamento, e deve sobrar uns 200-300 dólares cada mês do valor do aluguel, descontando o iptu, seguro e taxa de administração do imóvel.
Como bancos em geral não gostam de financiar imóveis que precisam de reforma, uma sugestão que damos é de comprar o imóvel com cash, reformá-lo, e uma vez que o imóvel está alugado gerando rendas, fazer um financiamento do imóvel. Este tipo de financiamento se chama Refi. Você pode assim financiar 60% do valor do imóvel, recebendo o dinheiro para então usá-lo em outro investimento.
Assim você pode comprar imóveis abaixo do valor de mercado e financiá-lo pelo valor cheio de mercado. Na nossa opinião, isso é melhor do que comprar um imóvel pelo preço cheio, porque você acaba ganhando mais dinheiro na compra.
Recomendamos também não financiar mais do que a metade do seu portfólio de imóveis. Tenha pelo menos a metade do seu portfolio quitado, sem financiamento. Isso é para não correr o risco de perder tudo caso por algum motivo você não possa pagar as prestações.
Se você está pronto para investir em imóveis nos Estados Unidos e quer começar o processo descrito acima, passe-nos o seu email via inbox ou escreva para [email protected]
Outras maneiras de contatar-nos:
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