03/02/2026
📌 1. Quem tem até 3 imóveis e recebe até R$ 240 mil/ano em aluguéis
Esse grupo é considerado pessoa física comum, sem caracterização automática de atividade empresarial.
💰 Tributação
- O aluguel entra como Rendimento Tributável no IRPF.
- O imposto é calculado pela tabela progressiva mensal (carnê-leão).
- Pode deduzir:
- IPTU
- condomínio
- taxas administrativas da imobiliária
- comissões
- reparos pagos pelo proprietário
🧾 Obrigações
- Preencher o Carnê-Leão mensal.
- Recolher o DARF até o último dia útil do mês seguinte.
- Declarar no IRPF anual.
✔️ Observação importante
Mesmo usando plataformas como Airbnb, se o total anual não ultrapassar R$ 240 mil e forem até 3 imóveis, ainda é tratado como PF — desde que não haja serviços típicos de hotelaria.
📌 2. Quem tem 4 imóveis ou mais (independentemente do valor recebido)
Aqui a Receita tende a enquadrar como atividade empresarial, mesmo que o proprietário não tenha CNPJ.
💡 Por quê?
A partir de 4 imóveis, entende-se que existe habitualidade e profissionalização.
🧾 Consequências
- A Receita pode exigir que a atividade seja exercida como pessoa jurídica.
- Se continuar como PF, o risco de autuação aumenta.
- Como PJ, o proprietário pode optar por:
- Simples Nacional (quando permitido)
- Lucro Presumido
- Lucro Real (raro para aluguel)
💰 Tributação como PJ
No Lucro Presumido, por exemplo:
- IRPJ + CSLL: cerca de 11,33%
- PIS/COFINS: 3,65%
Total aproximado: 14% sobre a receita.
No Simples Nacional, se permitido:
- Geralmente f**a entre 6% e 15,5%, dependendo do anexo e faixa.
📌 3. Imóveis de temporada via Airbnb, Booking e similares
Esse é o ponto mais sensível, porque a Receita diferencia:
✔️ Locação simples (sem serviços)
- Entrega da chave
- Limpeza apenas antes da entrada
- Sem café da manhã
- Sem troca diária de roupa de cama
- Sem recepção
👉 Continua sendo locação, mesmo que seja por temporada.
❗ Locação com serviços (caracteriza atividade de hospedagem)
Se houver:
- limpeza diária
- troca de enxoval
- recepção
- café da manhã
- serviços típicos de hotelaria
👉 A Receita considera atividade empresarial, não locação.
👉 Dev
