01/09/2016
Na hora da compra do imóvel, evite transtornos futuros, tenha conhecimento do contrato que vai assinar
Quem está pensando em comprar imóvel pela primeira vez nem sempre sabe as diferenças entre os tipos de contratos envolvidos na transação. Conhecer a distinção entre esses documentos é essencial para o sucesso no fechamento do negócio. Além disso, evita transtornos que podem signif**ar prejuízos financeiros.
Especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, Roberto Cardoso explica que a aquisição de um imóvel, habitualmente, é realizada inicialmente pela pactuação de um contrato particular. “Sendo tal instrumento, normalmente, o contrato de promessa de compra e venda ou o contrato de compra e venda”, diz.
Mas na prática, quando o objeto do documento é a aquisição de um imóvel, esses contratos não têm diferença, apesar de distintos do ponto de vista jurídico, segundo Roberto Cardoso. “Em seu conceito doutrinário, a promessa de compra e venda é um contrato preliminar, anterior, por meio do qual se promete celebrar um contrato definitivo”, acrescenta.
No entanto, como dessa forma cabiam somente deveres ao comprador, se o vendedor não realizasse o contrato definitivo e não entregasse o imóvel, restava ao primeiro somente a possibilidade de requerer indenização. “Com a Lei 6.766, de 1979, a promessa de compra e venda tornou-se uma relação obrigacional que permite ao promissário comprador buscar o recebimento do bem imóvel, independentemente da assinatura do contrato definitivo.”
Também especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados, Marcello Vieira de Mello diz que a promessa tem caráter irretratável e irrevogável, ou seja, as partes não podem voltar atrás no negócio realizado. “Mas, ao contrário do contato de compra e venda, a promessa pode ser feita por meio de simples documento particular.”
Moradora do Bairro São Pedro, em Contagem, na Região Metropolitana de Belo Horizonte, há 10 anos a assistente-financeira Nicéia Maria Dias Mendes comprou o apartamento onde mora, ciente dos tipos de documentos envolvidos na negociação. “É muito importante saber diferenciar a documentação, porque se está adquirindo um bem de raiz. Isso nos ajuda para que, futuramente, estejamos resguardados contra possíveis transtornos.”
PARA SE RESGUARDAR
A compra e venda de imóvel pode até ser formalizada na escritura, mas o vendedor mantém, por meio de uma cláusula no contrato, a garantia de que o acordado no papel
Sócio do escritório Guimarães E Vieira de Mello Advogados, Marcello Vieira de Mello afirma que a promessa é também muito utilizada na aquisição de imóveis na planta
No momento da aquisição de um imóvel, a forma como vai ser realizado o contrato depende de algumas condições específ**as da negociação. No caso em que o objeto do negócio é um imóvel pronto – seja novo ou usado – e a condição de pagamento é à vista, celebra-se de pronto a escritura de compra e venda do imóvel, como reforça Marcello de Mello, sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados .
Segundo ele, se o comprador deseja pagar o valor parcelado, dando apenas um sinal, ou quando vai buscar um financiamento ou liberação do FGTS, não é aconselhável ao vendedor transferir o imóvel de imediato. “Razão pela qual as partes normalmente assinam uma promessa de compra e venda.”
O advogado acrescenta que a promessa é também muito utilizada na aquisição de imóvel na planta, “tendo em vista que ainda não há, no momento em que o contrato é assinado, uma unidade imobiliária a ser transferida”.
Há, ainda, casos em que a compra e venda é formalizada por meio da escritura, mas o vendedor mantém uma garantia de que o preço total será pago. “Como uma hipoteca do bem ou uma cláusula resolutiva, que, basicamente, dispõe que, se o pagamento não for feito, o contrato é rescindido e o imóvel volta para o vendedor.”
Afim de assegurar que as obrigações das partes serão cumpridas e de não dar margem para transtornos, Roberto Cardoso, sócio do escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, diz que é importante que conste as características do imóvel. “Devidamente comprovado com um laudo de vistoria – de preferência com fotos internas e externas do imóvel – anexo ao contrato ou em forma de cláusula contratual”, aconselha.
CUIDADOS Apesar de esse cuidado ser tomado normalmente em locações, utilizar esse artifício em contratos de venda é recomendável. “Isso porque, caso futuramente haja litígio sobre o imóvel, haverá meios de provar as exatas condições aparentes em que o bem foi negociado e vendido, ou seja, que o adquirente teve ciência do bem que estava adquirindo”, justif**a Roberto Cardoso.
Já quando o objeto da aquisição é um imóvel em construção ou a construir, os cuidados e as providências devem ser ainda maiores. “Isso porque, além de a documentação não ser de um imóvel pronto – não haverá um registro específico para cada unidade até que o empreendimento seja concluído –, as especif**ações e as características físicas também não são, obviamente, passíveis de vistoria.”
Assim, em se tratando de imóveis em construção, a análise do contrato deve vir acompanhada da verif**ação de toda a documentação do empreendimento e de sua incorporação imobiliária. “Nela, estará registrada em cartório toda a documentação que regerá a responsabilidade jurídica da construtora e do incorporador, inclusive se esses dois papéis serão realizados ou não pela mesma pessoa ou empresa, bem como o memorial descritivo do empreendimento”, conta Roberto Cardoso.
Três perguntas para…
Ricardo Mendes
Superintendente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG)
Qual é a diferença entre a promessa de compra e venda e o contrato de aquisição de imóveis?
A promessa é um instrumento preliminar, que tem por objetivo a conclusão de um contrato principal e definitivo. Já o contrato deve representar efetivo acréscimo patrimonial para o contratante. Tratando-se as transações imobiliárias de valor econômico relevante, poderão as partes necessitar de uma contratação preliminar. Seria essa a real importância da promessa de compra e venda.
Em relação à corretagem do imóvel, quais as obrigações e direitos do comprador e do vendedor?
A corretagem imobiliária é atividade privativa do profissional corretor de imóveis com inscrição junto ao Creci. Optando pela assessoria de um profissional do mercado, surge, para aquele que celebrou com o corretor contrato específico, a obrigação de pagar pelos honorários ajustados, seja ele o vendedor ou o comprador. No que tange a direitos, dúvidas não restam de que, elegendo a intermediação de um corretor de imóveis, este restará corresponsável por qualquer dano que causar às partes em razão de sua omissão ou negligência.
Qual é a responsabilidade do corretor de imóveis para garantir segurança na negociação?
Importante destacar que, entre as atribuições do corretor de imóveis não está a de elaborar o instrumento contratual. Tal atividade é privativa dos advogados. Por força do que dispõe o Código Civil Brasileiro, a principal obrigação do corretor de imóveis consiste em prestar às partes todas as informações acerca do negócio, notadamente a existência de eventuais pendências cadastrais ou documentais.
