22/03/2026
En Wallonie, lorsqu'un certificat PEB comporte des erreurs ou ne correspond pas à la réalité, il n'existe pas de procédure de recours. Un retrait massif d'environ 1000 agréments a ainsi été réalisé en 2021 suite à la mise en place d'un examen centralisé pour tous les certificateurs bruxellois. Il est conseillé à l'acheteur d'assortir son offre d'une condition suspensive suivant laquelle le PEB nouveau à command er par l'offrant et à ses frais confirme le score énergétique repris dans le PEB existant.
Source : Mon Argent. Immobilier. L’Echo 20.03.2026. Mathilde Ridole.
Comment s’assurer que le PEB du logement convoité correspond à la réalité?
Le nombre de passoires énergétiques mises en vente tend à baisser au fil des ans. Un bon PEB est synonyme de prix plus élevé. Mais comment se prémunir des certificats qui améliorent artificiellement le score énergétique pour arranger les finances du vendeur?
Pour vérifier la véracité du PEB du logement que vous achetez, vous pouvez demander les preuves des travaux d'isolation réalisés.
Le DIU (dossier d'intervention ultérieure) doit être fourni au plus t**d à la signature de l'acte. Jetez-y un oeil pour remettre une offre en connaissance de cause.
Aucun recours administratif n'existe aujourd'hui en cas de PEB erroné ou falsifié.
Amandine et David étaient ravis, lorsqu’ils ont signé l’acte d’achat l’été dernier de leur nouvelle maison à Rixensart, auréolée d’un joli PEB B. Ils avaient mis le prix, voire un peu plus, pour s’assurer la tranquillité d’un bien conforme aux futures exigences énergétiques et s’épargner de gros travaux de rénovation à l’avenir.
Mais l’automne passe puis l’hiver arrive, et avec eux les températures qui baissent. Le doute s’installe alors. Comment une maison économe en énergie peut-elle si rapidement se refroidir? Est-ce normal de devoir chauffer autant? Le décompte annuel du fournisseur d’énergie arrive et voilà qu’il faut payer 350 euros de consommations supplémentaires.
"En Wallonie, lorsqu’un certificat PEB comporte des erreurs ou ne correspond pas à la réalité, il n’existe pas de procédure de recours." Cécile Neven (MR) ministre wallonne du Logement et de l'Énergie
Amandine et David relisent plus attentivement leur certificat PEB, qui mentionne 10 centimètres d’isolant en polyuréthane en toiture. Mais en creusant un peu, le couple s’aperçoit qu’aucun document ne le prouve. Et en ouvrant la toiture, c’est la soupe à la grimace. L’isolant n’existe tout simplement pas. Ils comprennent alors que le certificateur a soit commis une erreur, soit amélioré le score PEB pour faire les affaires du vendeur.
Ils se retrouvent désormais avec une maison sur les bras dont ils ne connaissent pas le PEB effectif et qui devra certainement faire l’objet de travaux à hauteur de plusieurs milliers d’euros.
Si le nombre de passoires énergétiques mises en vente en Belgique a diminué de 39% en dix ans, selon la dernière étude PEB d’Immoweb, mieux vaut se prémunir de mauvaises surprises.
Les recours en Région wallonne...
Malheureusement pour Amandine et David, en Région wallonne, "lorsqu’un certificat PEB comporte des erreurs ou ne correspond manifestement pas à la réalité du bien, il n’existe pas aujourd’hui de procédure administrative de recours formelle", prévient le cabinet de la ministre du Logement et de l’Énergie, Cécile Neven (MR). "En revanche, les citoyens disposent d’un formulaire de plainte sur le site du SPW Énergie. Chaque signalement fait l’objet d’un examen et peut conduire à un contrôle du certificat, à une correction ou, le cas échéant, à des sanctions à l’encontre du certificateur concerné."
Pour limiter ces situations, plusieurs garde-fous existent. Les certificateurs doivent suivre une formation obligatoire et réussir un examen écrit et oral avant d’être agréés. Ils appliquent ensuite un protocole de collecte de données précis, qui définit les preuves acceptables pour attester des caractéristiques du bâtiment (isolation, châssis, systèmes de chauffage…). Le certificateur doit également remettre au propriétaire un document explicatif avant la visite, afin de l’informer des éléments à préparer pour objectiver au maximum l’évaluation.
Par ailleurs, tous les certificats PEB sont enregistrés dans une base de données centralisée gérée par le SPW Énergie. Cette base permet d’identifier certaines incohérences ou anomalies, par exemple lorsque plusieurs certificats sont établis pour un même bien. Des contrôles sont également réalisés et les certificateurs reçoivent des communications du SPW pour rappeler les règles et corriger les erreurs constatées sur le terrain.
"Cela étant, la future transposition de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments imposera notamment un contrôle administratif renforcé. En parallèle, la Wallonie travaille déjà à plusieurs améliorations, comme le développement d’un certificat PEB+ et une rationalisation des méthodes de calcul. L’objectif est clair: renforcer la rigueur, l’objectivité et la transparence du dispositif", conclut le cabinet de la ministre.
.. et en Région bruxelloise
L’agrément des certificateurs est encadré par un arrêté gouvernemental en Région bruxelloise. Il prévoit la possibilité pour Bruxelles Environnement de suspendre voire retirer l’agrément du certificateur en cas de non-respect constaté d’une ou plusieurs de leurs obligations. "Un retrait massif d’environ 1.000 agréments a ainsi été réalisé en 2021 suite à la mise en place d’un examen centralisé que chaque certificateur devait réussir. Depuis lors, quelques sanctions ont été données à l’issue de contrôles qualité", explique la porte-parole de l’institution, Lynn Tobback.
Pour limiter le risque d’erreur, Bruxelles Environnement a mis en place un help desk. "Nous actualisons le protocole selon les questions posées ou les constats perçus lors de contrôles qualité, etc. Le certificat PEB reprend également le détail de l’encodage ainsi que l’ensemble des données constatées et preuves encodées par le certificateur et indique pour quelle donnée elle a été utilisée", poursuit-elle.
Par exemple, si le propriétaire a fourni une facture d’isolation du toit, il pourra en retrouver une mention dans le certificat PEB et ainsi constater que cette facture a été utilisée pour décrire les propriétés énergétiques de la toiture. "En cas de question sur un encodage, le propriétaire est invité à prendre directement contact avec son certificateur qui pourra lui expliquer pourquoi il a encodé cette donnée de telle manière. Si une erreur est constatée, le certificateur a la possibilité d’adapter et de corriger le certificat. À défaut, le propriétaire peut déposer une plainte auprès de Bruxelles Environnement qui, si la plainte est jugée recevable, effectuera un contrôle qualité du certificat", détaille Lynn Tobback.
En plus de contrôles qualité mis en place depuis 2024 via un screening automatique de l’ensemble des certificats sur la base d’indicateurs définis, depuis février 2026, Bruxelles Environnement effectue des contrôles aléatoires. Ils portent sur des éléments spécifiques ayant un impact direct sur le résultat des certificats et qui permettent également de vérifier la présence et la validité des preuves utilisées pour établir le certificat. "Si après contrôle, le certificat est jugé non conforme par Bruxelles Environnement, le certificat sera révoqué et le certificateur aura l’obligation de le corriger à ses frais", prévient-elle.
En cas d’absence de réaction du certificateur ou lorsque plusieurs contrôles qualités sont défavorables, des actions sont entamées par Bruxelles Environnement. D’abord correctives et ensuite coercitives si aucune amélioration ou réaction n’est constatée. Les sanctions peuvent être un rappel à l’ordre, une suspension, voire un retrait d’agrément.
Comment se prémunir d’un "faux" certificat PEB?
Bref, aujourd'hui, lorsqu'un PEB n'est pas conforme, outre les sanctions prises à l'encontre du certificateur, l'acheteur n'a pas pléthore de recours et peut encore moins espérer une quelconque indemnisation pour avoir été dupé.
"Il n’existe aucune manière pour un acquéreur de se prémunir d’éventuelles erreurs ou falsifications contenues dans le PEB délivré ou commandé par le vendeur", confirme le notaire David Indekeu. Le PEB est en effet toujours présumé valable et "en pratique, nous ne rencontrons que de très très rares mises en cause de l’exactitude du PEB".
Il ne faut donc pas trop vite le prendre pour argent comptant. Quelques pistes existent pour ne pas tomber dans le panneau.
"L'acheteur peut assortir son offre d’une condition suspensive suivant laquelle le PEB nouveau à commander par l’offrant et à ses frais confirme le score énergétique repris dans le PEB existant." David Indekeu, notaire.
Attendu que le PEB est censé être disponible dès la mise en vente, et donc avant qu’un acquéreur ne fasse offre, "libre à ce dernier, s’il a un doute sur l’exactitude du PEB, d’en commander un autre à ses frais avant de faire offre, pour autant évidemment que le vendeur (ou l’agent immobilier s’il y en a un) le laisse accéder au bien pour se rassurer au travers de ce nouveau PEB", conseille le notaire.
Si un candidat-acquéreur fait état de lourds doutes sur l’exactitude d’un PEB et souhaite conditionner son offre à une vérification, "je lui conseillerais d’assortir son offre d’une condition suspensive suivant laquelle la vente serait faite sous la condition suspensive que le PEB nouveau à commander par l’offrant et à ses frais, confirmerait le score énergétique repris dans le PEB existant."
Que peut-on vérifier soi-même ?
Vous pouvez également demander, au moment de la visite lors de la consultation du certificat PEB, à obtenir ou du moins jeter un oeil aux documents sur la base desquels a été calculé le label PEB.
Ces documents sont en principe disponibles et permettent de prouver la véracité du PEB. Ils doivent se trouver dans le dossier d’intervention ultérieure (DIU), qui doit être fourni au plus t**d lors de la signature de l’acte.
Qu’il s’agisse d’un bien neuf ou d’un bien existant dans lequel un propriétaire a effectué des travaux, il est obligatoire de tenir à jour le DIU, qui s’apparente à un recueil d’informations permettant de connaître la structure et les composants du bâtiment. Il contient le descriptif des travaux, les photos avant/après, les plans, les matériaux utilisés, l'emplacement des conduites (eau, gaz, électricité), les preuves de garantie, les factures des travaux effectués et mêmes les fiches techniques utiles et conseils d’entretien.
Soyez également perspicace. Si le label prétendu est "B", mais que la chaudière date de 1990, qu’il n’y a pas ou peu d’isolant en toiture, que les châssis sont d’origine pour un bâtiment des années 80-90 et qu’il n’y pas de panneaux photovoltaïques... les chances sont minces qu’il s’agisse réellement d’un bien économe en énergie.
Pensez donc à vérifier l’état et l’année d’installation de ces principaux postes de travaux.
