Liam Nguyen

01/10/2026

Everything the bank will ask for before it lends to your business, in one place.

The bank does want to know what the money's for. But the first thing it checks is whether the business can afford the repayments, and it works that out from your documents. Recent ones.

Swipe through for:
- what the business needs to provide
- what you need to provide as the owner
- loans with and without property behind them
- applying online, and what rules it out
- the whole checklist on one screen

Save it for when the bank asks for documents.

Liam Nguyen
Credit Representative 567704 of Loan Lounge Bankstown
Australian Credit Licence 515608
General information only. It does not take your personal circumstances into account, and it is not tax or accounting advice. Lender criteria apply.

21/09/2026

CẢNH BÁO MỚI CHO CÁC CHỦ SỞ HỮU NHÀ TẠI ÚC: LÃI SUẤT CÓ THỂ TĂNG THÊM TỐI THIỂU 3 LẦN NỮA

Nếu bạn đang gánh khoản vay mua nhà (mortgage) hoặc đang cân nhắc đầu tư bất động sản tại Úc, hãy chuẩn bị sẵn sàng cho một làn sóng thắt chặt tài chính mới. Dưới đây là bức tranh toàn cảnh và phân tích chi tiết từ các chuyên gia kinh tế:

1. Mức lãi suất 4.35% hiện tại vẫn chưa đủ "dập lửa" lạm phát
Thực trạng: Lạm phát tại Úc hiện vẫn ở mức 3.5%, vượt xa khỏi vùng mục tiêu 2 - 3% mà Ngân hàng Trung ương Úc (RBA) hướng tới.

Góc nhìn chuyên gia: Chuyên gia Warren Hogan (Cố vấn Kinh tế trưởng của Judo Bank) và ông Christian Baylis (Quản lý Quỹ Fortlake Asset Management) đồng loạt nhận định: Các đợt tăng lãi suất trước đây của RBA chưa mang lại hiệu quả như kỳ vọng.

Sức mua chưa hạ nhiệt: Chi tiêu tiêu dùng và các khoản chi không thiết yếu (discretionary spending) vẫn duy trì ở mức cao. Điều này cho thấy sức chịu đựng của nền kinh tế vẫn còn, buộc RBA phải áp dụng các biện pháp mạnh tay hơn để kiểm soát giá cả.

2. Dự báo lộ trình tăng lãi suất lên mức 5.0%
Các chuyên gia cảnh báo lãi suất cơ bản nhiều khả năng sẽ phải chạm mốc 5.0% (hoặc cao hơn) — mức cao nhất kể từ thời kỳ khủng hoảng tài chính toàn cầu:

Tối thiểu 3 đợt tăng mới:

2 đợt tăng dự kiến diễn ra trong giai đoạn cuối năm nay.

1 đợt tăng tiếp theo rơi vào đầu năm 2027.

3. Kịch bản suy thoái: Nhận diện đúng nguy cơ
Nhiều lo ngại cho rằng Úc sẽ đối mặt với suy thoái, tuy nhiên ông Warren Hogan giải thích rõ hơn về bản chất của đợt điều chỉnh này:

Úc có thể trải qua một đợt "Garden Variety Recession" (Suy thoái kinh tế thông thường).

Đặc điểm: Tăng trưởng kinh tế giảm nhẹ trong ngắn hạn, một số doanh nghiệp gặp khó khăn và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng.

Điểm tích cực: Đây là đợt hạ nhiệt tự nhiên giúp nền kinh tế cân bằng lại, hoàn toàn khác biệt với một cuộc khủng hoảng tài chính diện rộng.

LỜI KHUYÊN DÀNH CHO CÁC GIA ĐÌNH:

Kiểm tra lại khoản vay: Liên hệ ngay với ngân hàng hoặc Broker để xem xét tối ưu lại lãi suất (Refinance) hoặc thương lượng các gói ưu đãi.

Cân đối lại ngân sách: Lập kịch bản chi trả cho khoản trả góp ngân hàng có thể tăng thêm từ 0.5% - 0.75% trong 6-12 tháng tới.

Ưu tiên quỹ dự phòng: Tăng cường tích trữ dòng tiền để chủ động ứng phó trước những biến động của thị trường lao động và chi phí sinh hoạt.

Bạn đánh giá thế nào về dự báo này? Liệu thị trường bất động sản Úc có tiếp tục đứng vững trước các đợt tăng lãi suất sắp tới? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn ở phần bình luận.

Liam Nguyen
0413 388 886
[email protected]

Five per cent could be the 'minimum' level the cash rate needs to get to. Here's why.

17/09/2026

Tiền hỗ trợ mua nhà đầu tiên tại Úc phụ thuộc rất nhiều vào nơi bạn đặt cọc mua nhà. Hiện có 3 chương trình đến từ Chính phủ Liên bang áp dụng trên toàn nước Úc bao gồm 5% Deposit Scheme (đặt cọc 5%), Help to Buy (đồng sở hữu cùng Chính phủ) và First Home Super Saver (rút tiền Super mua nhà).

Sau các chương trình liên bang, mỗi bang lại có chính sách riêng. Queensland và NT chi trả khoản tiền trợ cấp (grant) lớn nhất cho nhà mới. ACT không có grant nhưng người đủ điều kiện được miễn 100% thuế trước bạ (stamp duty) ở bất kỳ mức giá nào. Trong khi đó, chính sách giảm thuế trước bạ cho người mua nhà đầu tiên tại Tasmania đã kết thúc từ tháng 6.

Mỗi chương trình đều có những điều kiện khắt khe riêng, và lưu ý rằng có 2 chương trình không thể kết hợp cùng lúc. Với những ai đang giữ Visa tạm trú, hầu hết các chương trình đều yêu cầu ít nhất một người đứng tên là Thường trú nhân (PR) hoặc Quốc tịch Úc.

Hãy lưu lại bài viết này và kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng, vì hạn mức và chính sách có thể thay đổi, một số chương trình sẽ kết thúc vào năm 2027.

Gửi tin nhắn cho Liam để được kiểm tra chính xác trường hợp visa và hồ sơ vay của bạn.
(Lưu ý: Vui lòng xác nhận lại câu hỏi về Super với kế toán, và câu hỏi về Visa với đại diện di trú được cấp phép).

Liam Nguyen

Credit Representative 567704 of Loan Lounge Bankstown | Australian Credit Licence 515608

(Thông tin mang tính chất chung, không thay thế cho tư vấn tài chính, thuế hay di trú cá nhân).

03/09/2026

Hồ sơ bị từ chối — lỗi do thị trường hay do mình?

Rất nhiều anh chị khi bị bank trả hồ sơ thường thở dài: "Dạo này lãi suất cao quá", "Thị trường dạo này khó quá".

Đúng, Conditions (Điều kiện thị trường) là chữ C cuối cùng trong mô hình 5C. Lãi suất, chính sách kinh tế... là thứ chúng ta không thể kiểm soát. Nhưng đó chỉ là 1 phần của bức tranh!

Thay vì bị động phụ thuộc vào thị trường, đây là 3 điều anh chị hoàn toàn có thể chủ động thay đổi để lật ngược thế cờ:

1. Chăm sóc hồ sơ: Bớt nợ thẻ, làm đẹp sao kê 6 tháng gần nhất, minh bạch dòng tiền. Đây là phần chiếm trọng số lớn nhất.
Căn thời điểm: Chọn đúng thời điểm bank đang mở rộng "khẩu vị" cho vay.
Chọn đúng nơi gửi gắm: Không phải bank nào cũng chấm điểm hồ sơ giống nhau. Chọn sai ngân hàng là tự làm khó mình.

Thị trường áp dụng chung cho tất cả mọi người, nhưng người được xét duyệt vay hay không là nhờ 3 yếu tố trên

31/08/2026

Rent where you want to live. Buy where you can.

They call it rentvesting. Plenty of people will sell you the upside. Not many will tell you the messy part.

A few clients have asked me about it lately, so here's the honest version. Rent and a mortgage at the same time. Landlord sells and you're packing boxes. Rates go up and that's your money. Every vacant month comes out of your pocket.

The part worth thinking hardest about is on slide 5. Buying an investment first can cost you your First Home Buyer benefits. Check that before you buy, not after.

Whether it suits you comes down to your own numbers. If you're weighing it up, send me a message. I'll look at your situation and tell you straight, including when I think it's too risky.

Save this for when you need it.

27/08/2026

Đây là chữ C thứ tư trong series 5C - Capital
Nhiều anh chị hoãn mua nhà vì đinh ninh mình chưa gom đủ tiền, nhưng thực ra tài khoản tiết kiệm mới chỉ là một nửa bức tranh. Nửa còn lại—thường lớn hơn rất nhiều—đang nằm ngay trong căn nhà anh chị đang ở (Equity). Chỉ cần lấy 80% giá trị nhà trừ đi dư nợ, anh chị sẽ biết mình có bao nhiêu tiền thật để đặt cọc căn tiếp theo.
Nếu vẫn thiếu, anh chị vẫn còn nhiều lối đi như nhờ ba mẹ bảo lãnh (Guarantor Loan), với anh chị mua nhà lần đầu có thể tận dụng gói hỗ trợ 5% cọc của Chính phủ (Australian Government 5% Deposit Scheme).
Đừng ngần ngại nhắn cho mình giá căn nhà anh chị đang nghía, mình sẽ tính ngược lại chính xác số tiền anh chị cần chuẩn bị nhé!

22/08/2026

Chữ "mortgage" bắt nguồn từ tiếng Pháp: mort là chết, gage là cam kết. Ghép lại thành một cam kết chỉ kết thúc khi anh chị thanh toán xong khoản nợ, hoặc không còn thanh toán được nữa.

Đó cũng là lý do ngân hàng cần tài sản thế chấp, và trong hầu hết trường hợp, tài sản đó chính là căn nhà anh chị đang mua. Tuy nhiên có một điểm nhiều anh chị mua nhà lần đầu chưa để ý: ngân hàng không cho vay dựa trên giá anh chị đã thoả thuận với người bán, mà dựa trên con số định giá viên độc lập đưa ra. Nếu hai con số này lệch nhau, phần chênh lệch sẽ cần được bù từ tiền đặt cọc của anh chị, nên việc nắm rõ bước định giá trước khi ký hợp đồng sẽ giúp hồ sơ chủ động hơn rất nhiều.

Đây là chữ C thứ ba trong series 5C, nơi em trình bày cách ngân hàng xét duyệt hồ sơ vay theo cách đơn giản nhất có thể.

Anh chị có thắc mắc về tài sản thế chấp ảnh hưởng thế nào đến hồ sơ của mình, vui lòng nhắn tin cho em, hoàn toàn miễn phí. Số điện thoại: 0413 388 886.

12/08/2026

Chưa đầy 2 tháng mà các ngân hàng lớn đã xoay kịch bản dự báo giá nhà Sydney liên tục.

Mới tháng 6, REA Group còn tự tin dự báo giá toàn quốc đi ngang năm nay rồi bật tăng khoảng 5.5% vào 2027, với điều kiện lãi suất đã đạt đỉnh.

Thế nhưng sang đầu tháng 8, ANZ và NAB lại đổi giọng. ANZ hạ dự báo Sydney có thể giảm tới 14.5% tính từ đỉnh, còn NAB thì nhìn về mức giảm quanh 10%. Cùng một dữ liệu thị trường, hai ông lớn lại vẽ ra hai bức tranh hoàn toàn trái ngược.

Nhưng con số 14.5% đó nghĩa là gì với người mua thật?

Theo phân tích của Canstar dựa trên dữ liệu Cotality, nếu kịch bản này xảy ra, giá nhà trung vị Sydney có thể mất khoảng 236 nghìn đô từ đỉnh tháng 1 năm nay, về dưới 1,4 triệu. Và đây mới là phần quan trọng: người mua đúng đỉnh với deposit 5% có thể rơi vào âm vốn khoảng 9%, tức là nợ ngân hàng nhiều hơn giá trị căn nhà chừng 128 nghìn đô. Cùng kịch bản đó, người có deposit 20% vẫn còn khoảng 8% vốn trong tay.

Cùng một thị trường, cùng một căn nhà, nhưng độ dày của deposit quyết định anh chị đứng ở đâu khi chu kỳ đi xuống.

Nói thật, đến các chuyên gia kinh tế trưởng của Big 4 còn phải sửa số theo tuần, thì việc người mua nhà ngồi đoán đáy gần như là chuyện bất khả thi. Điều Liam thấy thực tế hơn khi làm hồ sơ cho khách đợt này không phải là canh giá, mà là ba câu hỏi: sức vay của mình đến đâu, deposit đủ dày để chịu được biến động chưa, và nếu lãi suất còn tăng thêm một lần nữa thì khoản trả hàng tháng có còn thở được không.

Cơ hội trên thị trường trầm lắng luôn có, nhưng nó chỉ đến tay người đã chuẩn bị xong ba câu hỏi đó trước khi đi xem nhà.

Anh chị đợt này đang ưu tiên gom thêm deposit hay muốn vào thị trường sớm khi giá còn mềm?

Nguồn: https://www.realestate.com.au/news/major-banks-reveals-when-home-prices-will-start-growing-again/

11/08/2026

Chiều nay RBA giữ nguyên lãi suất điều hành ở mức 4,35%, nhưng điểm đáng chú ý nhất không nằm ở con số này.

Theo thông báo của RBA ngày 11 tháng 8, đây là lần thứ hai liên tiếp lãi suất được giữ nguyên, sau ba đợt tăng vào tháng 2, tháng 3 và tháng 5 năm nay đưa lãi suất từ 3,60% lên mức hiện tại. Quyết định lần này được toàn bộ hội đồng thống nhất.

Tuy nhiên, RBA vẫn giữ quan điểm sẵn sàng tăng lãi suất thêm nếu rủi ro lạm phát quay trở lại, vì theo đánh giá của RBA, lạm phát hiện vẫn cao hơn mục tiêu và dự kiến chưa quay về giữa vùng mục tiêu trước cuối năm 2027.

Đối với anh chị đang có khoản vay lãi suất thả nổi, khoản thanh toán hàng tháng trước mắt sẽ không thay đổi. Tuy nhiên, vì khả năng tăng thêm vẫn được để ngỏ, đây là thời điểm thích hợp để rà soát khoản vay hiện tại và kiểm tra xem mức lãi suất anh chị đang thanh toán còn cạnh tranh hay không, đồng thời chuẩn bị phần dự phòng trong ngân sách phòng trường hợp có thêm một đợt tăng nữa.

Cuộc họp tiếp theo của RBA sẽ diễn ra vào cuối tháng 9. Anh chị nghĩ từ giờ đến cuối năm lãi suất sẽ giữ nguyên, tăng thêm, hay bắt đầu giảm?

The move was widely expected by economists and followed recent data suggesting inflation was cooling.

12/07/2026

Mấy tháng nay rảnh lúc nào mình lại ngồi viết cuốn cẩm nang mua nhà lần đầu, bằng tiếng Việt.
Thật ra chỉ là gom lại những điều mình tư vấn cho khách mỗi ngày, rồi sắp theo đúng thứ tự mà một gia đình thật sự đi qua: chuẩn bị nền tảng tài chính → hiểu rõ các lựa chọn → hành trình vay từng bước → chính sách hỗ trợ chính phủ → quản lý nợ sau khi có nhà → và từ căn nhà đầu tiên bước tiếp.
Phần mình thấy mọi người quan tâm nhiều nhất là các chương trình của chính phủ: Help to Buy, First Home Guarantee, Family Home Guarantee, miễn thuế trước bạ NSW, FHOG, FHSSS. Mỗi cái một điều kiện, có cái lại không dùng chung được với nhau. Nhiều anh chị đủ điều kiện mà không biết, hoặc biết thì đã lỡ mất suất.
Mình luôn mong mang lại được chút giá trị cho cộng đồng người Việt mình ở Úc. Và chắc chắn phía sau sẽ còn nhiều thứ nữa.
Link mình để dưới đây, hoàn toàn miễn phí:
finance.3f.au/ebookfhb
Có chỗ nào mình viết còn thiếu hoặc chưa rõ, rất mong được anh chị nhắn tin góp ý ạ.