17/12/2024
加快還清房屋贷款的好工具：对冲账户（Offset Account）
贷款已经幾乎成为每一個购房族必须的方式。當下各銀的贷款利息（浮动）通常在5.50% - 6.50%. 這個利息與前二, 三年的2.0% 有著巨大的不同. 給每一個购房族帶來極大的還款壓力. 但很多人不知道，贷款其实也有许多方式，可以让您提前还清贷款，与此同时节省上万的利息支出。金源信贷为您介绍一个简单的工具——对冲账户
（Offset Account），它可以帮助你节省住房贷款利息并且缩短还贷时间。对冲账户（Offset Account）是与房屋贷款账户相关联的日常交易账户。顾名思义，对冲账户（Offset Account）是信贷银行給房贷客户所設定的還款账户的一种对冲功能，就是用還款账户的余额來对冲贷款帐户中借贷的本金，因而降低您所需要支付本金所产生的利息。因为浮动利率的贷款产品的利息是每天计算并且每月结算，对冲账户里的存款可以抵消贷款账户的欠款余额，从而减少這一部分需要支付的利息金额。
Offset Account能帮助您利用工资收入， 或者资金来抵减房贷的利息，从而增加了還贷款本金量以達到缩短贷款年限，助您更快地还完贷款。
举个例子:
假设您的房屋贷款账户贷款额是$50万。如果您开一对冲账户，然后在对冲账户里放$5万，那么您只需要还$45万的本金利息。
具体說：你在聯邦銀行(Comm Bank)有一个 500,000 澳元的房屋贷款，贷款年限是30年, 基准浮动利率为为每年6.34％ ,那么您大约需要付$ 617,264的利息.如果你开一个相关联的对冲账户，并保持对冲账户内有 50,000 澳元余额，这个做法的结果就是可以讓您提早5年9个月还清了贷款，并且节省了$214,758的利息。
Offset Account的三大优势：
1. 最大程度上节省利息
您可以将手头上多余的现金放入对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息 (Offset account) 是按日计息的，因为每天对冲账户里的金额可能不一样），从而最大化的抵消利息。
有人认为，让你的钱在储蓄账户中赚取利息事实上. 您使用对冲账户节省的利息通常比您通过储蓄帐户获得的利息更有价值。
假设您目前有 50,000 澳元。我们假设您的住房贷款的浮动利率为 6.34％ ，您的储蓄账户的利息为 3.50％ 。你可以：在储蓄账户中保留 50,000 澳元，每月赚取 145.83 澳元的利息（您可能需要缴纳税款）；
或者将这 50,000 澳元存入对冲账户，每月抵消 264.17 澳元的利息支出。
在不考虑税务的情况下，您每个月在利息中获得的差额为 118.37 澳元。一年下来，累计可节省 1,420 澳元。
所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。
2. 资金的最大自由化
Offset account本质上是一个日常交易账户，能随时自由存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始按照贷款利率算利息），有多余或者赚了钱就可以重新放进去抵消利息，使您的资金分配更加自由。
3. 应对意外事件
Offset account可用于应对意外事件, 如果您的财务状况变得紧张，您可以使用对冲账户中的现金。但这可能不能作为您的长期计划，但对于意外事件 發生時需要緊急用款時非常有用。
4. 税务方面的利益
根据澳洲税法，在储蓄账户中赚取的利息需要缴纳税款; 把多余的钱直接放进房屋贷款账户里会减少房屋贷款的借贷本金, 從而导致抵扣税的数额变小; 而把钱放入Offset account中则不会有需要缴纳税款發生. 這樣可以保证您抵税的数额最大化。(具体情况建议與專業會計師咨询).
如何最大化利用Offset Account来省钱呢？金源信贷给你一些建议：
1. 把工资、租金等收入從借計帳戶(direct debit)到这个對沖帳戶(Offset account)，只要资金一到账，马上开始帮您节省利息，助您早日还清贷款.
2. 通常建议不要将您的对冲账户用作您的主要银行帐户，因为如果您的所有银行业务都通过一个帐户，會有一些風險。建议你定期，从你的工资或交易账户转移到对冲账户，并在那里移动任何盈余金额。
3. 对冲账户是一种灵活的方式，但不是每个银行的产品都有对冲功能。
因此你需要向银行或贷款经纪人查询你的貸款產品是否拥有100％的对冲账户。當然金源信贷可为你解答。
4. 有些借贷人怕利率升想選擇做固定利息產品，但又想选择浮動息产品因为有对冲功能，怎么办？我们可以做利率组合，一部分定，一部分浮。这样又可以享受定息的低息和稳定性，又可以多还多取，对冲灵活，两不误。
想知道什么策略适合您？想知道更多的专业细节，您可以随时拨打请咨询
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