18/04/2018
Как облегчить процесс получения ипотеки, когда вы уже «под контрактом»?
В этой статья я еще раз хотела бы обсудить процесс получения ипотеки, напомнить о важных моментах, а так же подробно объяснить роль всех действующих лиц (Loan Officer, Processor, Underwriter) в процессе получения ипотеки.
Я, как ипотечный кредитор (Loan Officer), собираю все необходимые документы от заемщика, а также подбираю подходящую ипотечную программу и выбираю инвестора (например, в нашей компании их порядка двадцати) исходя из множества факторов, которые касаются каждого заемщика индивидуально.
После чего, передаю их другому сотруднику, который называется Processor, этот человек делает запросы третьим лицам, таким как налоговая, ваш работодатель, оценщик, а так же близко работает со мной и Underwriter.
Так кто же такой, этот страшный Underwriter. Это человек, который принимает окончательное решение по одобрению ипотеки, соответственно знает все законы по ипотечному праву. Просмотрев анкету и весь пакет документов, проверяет соответствуют ли они тем условиям, которые принял инвестор. И на этой основе принимает решение.
Важное замечание и дополнение: У каждого дела есть свои особенности, поэтому и Processor, и Underwriter могут запросить дополнительные документы, что очень часто вызывает недовольство или возмущение у заемщиков. Поэтому еще раз хочется «донести» до клиентов...Все что мы запрашиваем, делается для того, чтобы бы ОДОБРИТЬ ипотеку, а НЕ ОТКАЗАТЬ, поэтому сдавать все надо вовремя и быстро, чтобы бы получить желаемое одобрение...
А также хочу напомнить основные важные моменты, которые чаще всего влияют на одобрение ипотеки и облегчают процесс ее оформления:
• Если у вас скоплена наличка и лежит под матрасом, срочно положите в банк. Мы должны видеть наличие денег минимуму за два месяца до того, как вы найдете дом и начнется процесс оформления кредита. Распространённое мнение, что деньги на сlosing costs можно принести наличкой, неверное.
• Если, у вас плохая кредитная история, то есть сredit score ниже 580, нужно обратиться к кредитору не менее, чем за 4-6 месяцев.
• Налоги должны быть оплачены, либо предоставить документ, что вы на payment plan.
• Все collections (кроме медицинских, в этом случае подойдет только FHA Loan) должны быть оплачены.
• Если поговорив с ипотечным кредитором, вам нужно выплатить некоторый задолженности (кредитки, машины …) для оплаты пользуйтесь одним банковских счетом.
• Важно так же, быть готовым дать объяснение, по запросу Underwriter, происхождение денег на ваших депозитах.
Для примера, случай из практики :
Супруги в гражданском браке, имеют разные фамилии и два отдельных банковских счета. Им надо было оплатить пару кредиток жены. Муж переводит деньги со своего счета на счет жены, чтобы она оплатила кредитки за месяц до начала оформления ипотеки. Так как деньги не лежали на счете положенных два месяца, Underwater потребовал подтверждение депозитов на счете у жены.
Совет: держать деньги на одном счете; все переводы делать с одного счета; открыть счет, чтобы имен была два, а счет один. Но важно заметить, что это касается только тех заемщиков, которые оба участвуют в оформлении ипотеки (заемщик, созаемщик) в противном случае, наличие одного счета, наоборот помешает принятию положительного решения или замедлит процесс оформления ипотеки, например, так часто бывает с родителями. Когда родитель не участвует в ипотеке, а их сын или их дочь участвуют, но пользуются счетом родителей, в этом случае приходиться запрашивать объяснительные т.е как минимум дополнительные хлопоты.
