10/07/2026
हिजोको SMSF vs Super को चार्टमा धेरैले सोध्नुभयो— "यो $693,000 को सुपर ब्यालेन्स र 5.9% Breakeven को हिसाब ठ्याक्कै कसरी आयो? अनि Negative Gearing र Depreciation खै?"
यहाँ कुनै कुरा लुकाइएको छैन। पर्दा पछाडिको सम्पूर्ण गणित (Step-by-step Math) र ट्याक्स बेनिफिटको हिसाब तल राखिएको छ।
1. Input Assumptions (लगानीको अवस्था)
* Property purchase price: $800,000
* Member super balance used: $200,000 (यसले 20% Deposit [$160K] + NSW Stamp duty, SMSF set up cost + Legal fees [$40K]
* Loan amount: $640,000 (Interest-only, 7.00% p.a.) ( you can’t get 7% interest only for SMSF loans just assumptions based on current P&I rates )
* Gross rent: $650/week ($33,800/yr) - ३% ले हरेक वर्ष बढ्ने अनुमान
* Super return benchmark: 8% p.a. (लामो अवधिको औसत)
* Holding period: 10 years
* Selling costs at exit: 2% (Agent + legals)
* SMSF CGT on sale: 10% (१५% ट्याक्स रेटमा १/३ छुट, Accumulation phase मा)
* CGT cost base: $837,000 (Purchase price + stamp duty + setup costs)
2. Annual Cash Flow (Year 1)
* Interest: $640,000 × 7% = $44,800
* Gross rent: $650 × 52 = $33,800
* Less annual expenses (~$10,000): - Vacancy allowance (२ हप्ता): $1,300
* Property management (~7%): $2,275
* Rates, water, insurance, maintenance: $5,500
* Additional SMSF admin/audit for LRBA: $2,250
* Net rent Year 1: $23,800
*
Holding shortfall: $44,800 − $23,800 = $21,000/year (करिब $404/week)। यो घाटा SMSF मा Contributions गरेर तिर्नुपर्छ। १० वर्षमा यो जम्मा करिब $202,000 हुन आउँछ।
3. The Tax Benefits (Negative Gearing & Depreciation)
धेरैले सोध्ने कुरा यही हो। माथिको $21,000 को घाटामा SMSF भित्र के फाइदा हुन्छ?
* Negative Gearing: सुपरभित्र ट्याक्स रेट १५% हुन्छ। यो $21,000 को घाटामा १५% ट्याक्स रिफन्ड आउँछ = वर्षको $3,150 बचत।
* Depreciation: यदि प्रोपर्टी नयाँ छ र वर्षको $8,000 Depreciation गर्न मिल्छ भने: $8,000 × १५% = थप $1,200 बचत।
* Net Effective Shortfall: यो जम्मा $4,350 को ट्याक्स फाइदा घटाउँदा, खल्तीबाट जाने वास्तविक रकम हप्ताको $404 बाट घटेर करिब $320 हुन आउँछ। (यसले अन्तिम Breakeven लाई ५.९% बाट झारेर करिब ५.३% - ५.५% मा ल्याउँछ। हामीले तलको चार्टमा एकदमै Conservative ५.९% नै देखाएका छौँ)।
4. Scenario A — Benchmark (सुपरमै छोडेको भए)
दुवै रकमलाई 8% p.a. मा कम्पाउन्डिङ गर्दा:
1. Lump sum: $200,000 × 1.08^10 = $431,785
2. Shortfall contributions: घर होल्ड गर्न तिर्नुपर्ने पैसा घर नकिनी सुपरमै हाल्दै गएको भए = $261,054
Benchmark total after 10 years: $692,839 (~$693K) (यो नै सही तुलना हो, किनकि दुवै अवस्थामा तपाईंको उही पैसा प्रयोग भएको छ।)
5. Scenario B — Property Outcome (घर किन्दाको नतिजा)
यसको फर्मुला: (Sale value) - (2% selling costs) - (10% CGT) - ($640K loan payout) = Net Equity.
Worked example at 7% growth: $800,000 घरको मूल्य १० वर्षमा $1,573,721 पुग्छ। त्यसबाट $31,474 selling costs घटाउने → Capital Gain $705,247 हुन्छ → त्यसमा $70,525 CGT तिर्ने → अनि $640,000 लोन चुक्ता गर्ने = Net equity $831,722 (जुन सुपरको $693K भन्दा $139K ले बढी हो)।
6. Results (कुन Growth मा कति फाइदा?)
Growth p.a. Property equity (10 yrs) vs Super($693K)
3% $391,967 −$300,871 (घाटा)
4% $488,160 −$204,679 (घाटा)
5% $593,048 −$99,791 (घाटा)
6% $707,322 +$14,483 (फाइदा)
7% $831,722 +$138,883 (फाइदा)
8% $967,037 +$274,199 (फाइदा)
9% $1,114,112 +$421,273 (फाइदा)
10% $1,273,845 +$581,006 (फाइदा)
Breakeven: ~5.9% p.a. property growth (Tax benefit जोड्दा ~5.3% देखि 5.5%)।
7. Leverage Sensitivity & Caveats
* Leverage: $800K को प्रोपर्टीमा १% ग्रोथ हुँदा वर्षको $8,000 थपिन्छ। सुपरको $200K मा १% ग्रोथ हुँदा जम्मा $2,000 थपिन्छ। यो 4:1 को Gearing ले फाइदा र घाटा दुवैलाई बढाउँछ।
* Interest Rate: ब्याजदर 0.5% ले घट्यो भने वर्षको $3,200 बच्छ र Breakeven अझै 0.35% ले तल झर्छ।
* Pension Phase: यदि घर रिटायरमेन्ट (Pension phase) मा गएर बेच्ने हो भने CGT 0% हुन्छ।
* Regulatory Timing (URGENT): नयाँ SMSF residential loan (LRBA) को कानुन परिवर्तन हुँदैछ। १० अगस्ट २०२६ भन्दा अगाडि कन्ट्र्याक्ट साइन नभए यो अवसर सधैँका लागि गुम्नेछ। जम्मा १ महिना मात्र बाँकी |
Thank you
