11/08/2019
澳洲立足手册之房产系列3：资本利得税(Capital Gain Tax)
上两期， 今澳印象君给大家介绍了澳洲购房需要聘请的产权交易师(链接：澳洲立足手册之房产系列2：产权交易师), 和购房涉及到的相关税费普及（澳洲立足手册之房产系列1：购房相关税费普及），受到广泛的关注。今日，我们来给大家介绍一下，在买卖房产过程中，涉及到的资本利得税。
What is Capital Gain Tax
资本利得税的定义：在出售资产，房产和股票时，当初购买时付出的价格和现在处理后所获得的价格之间会产生差值，被称为Capital gain（资本收益） or Capital loss（资本损失），纳税人需要在当年的Income Tax Return中体现进行申报。
房地产中最常见的资本利得税（Capital Gain Tax,简称CGT）是在房产处置或者销售事项发生时产生CGT， 但也有其他事项比如房产赠与、涉及租赁的事件及权利的转移等。
主要居住房可豁免资本利得税
一般来说，你的主要居住房场所是可以得到资本利得税豁免的。 当然，前提是这个房产是能够用于居住的，并且你需要住在里面。如果某个人，同时有两套及以上的房产，那么不能全部同时被视为个人主要居住房。如果您不在澳洲长期居住（也就是一般情况下， 你不是澳洲的常住税务居民），那么您就太可能获得主要居住房免征CGT的豁免。
当您需要出售或以其他方式处置您从其他亲属或他人那里继承的物业时，资本利得税在一些特定的情况下是可以完全或部分豁免的。其先决条件主要是根据之前此物业拥有者什么时候购买的此物业、此拥有者何时去世的，并且是否是澳大利亚居民以及此物业之前是否有出租等等来判断。
主要自住房的定义
ATO，是这样定义的：主要自住房是你的个人生活用品及物品存放、你和你的家人居住在这里，这个场所也是你收取账单的所在地；ATO在考虑主要居住场所豁免时，不会仅仅考量某一个因素，而会结合每个税务人的个人其他情况来综合判断你是否符合“资本利得”的豁免。
发生应税义务的时间点
有人问， 如果我是非澳洲常住税务居民的话， 我的房产处置时，什么时候应该申报我的CGT?
ATO是怎么说的：在你销售房产时，买卖双方签订合同之时，就视为应税义务发生了， 那么你就要在该签订合同时所属的财年进行申报。比如，如果您在2019年6月签署了出售投资房产的合同，并于2019年7月进行了物业交割，则需要在2018-19纳税申报表中报告资本利得或损失，而不是在交割时的财政年进行申报。
应纳税额的计算
在ATO的网站中， 列出了三种应纳税额的计算方法，并允许个人选择最有利于自己的计算方法进行计算。一般情况下，资本收益的计算是依据‘处置物业获得的收入-该物业的全部成本’之间的差额来计算的，当您在持有该物业超过12个月后你将有权获得50%的资本利得税（CGT）减免。 取得该房产的成本包括:
购买物业的成本
在购买和卖出物业中产生的法律费用
购买物业时支付的印花税
在卖出物业时支付给房屋中介的佣金
装修成本等。
如果你是澳洲的常住税务居民，并且这个房产是你的主要居住房的话， 那么在取得ATO的豁免之后， 这个房产的买卖是不用缴纳Capital Gain Tax。在2017-18年政府的财政预算提案提议中，非澳洲税务居民将无法获得资本利得税豁免，除非满足以下情况：主要房产在2017年5月9号之前购买，并在2019年6月30日之前售出的房产可以豁免资本利得税；在2017年5月9日下午7:30之后购入的房产再无法享有豁免。
除了上述提到的物业出售，有时候会出现将物业以某种方式转让给朋友或亲戚，例如作为偿还债务或资本投入等。如果转让物业作价高于或等于市场价，资本利得将按照转让作价计算 （自住房依旧豁免）。如果您以低于市场价的价值将您的自住房出售或赠给家人或朋友，您还是可以享受资本利得税豁免。但是如果转让的并非是您的自住房，您不但不能享受资本利得税的豁免，而且税务局还会根据此物业的市场价值（非转让价）来计算您的资本利得。
由于每个投资者的案例不同，为了避免误导，本文就如何计算资本利得税不做过多讲解，如果您有相关疑问可以联系您的会计师为您做具体分析和计算。
Source: ATO官方网站 https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/
点评
今澳印象点评： 本文只做信息参考，不做投资和报税建议。如果有意在澳洲购买或出售房产，请寻求专业的税务规划建议，分清不同性质房产在税务上的区别。如有购房意向，想了解自己的贷款额度和房产买卖过户手续等，欢迎致电咨询SNC 骏业集团旗下之骏业信贷 TEL: (03) 9899 8810。
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Capital gains tax (CGT) is the tax you pay on a capital gain. It is not a separate tax, just part of your income tax. Selling assets such as real estate, shares or managed fund investments is the most common way to make a capital gain (or a capital loss).
