21/09/2020
Neuigkeiten von veranlagung.net:
Umschuldung zahlt sich sehr oft aus!
Viele haben einen Immobilien-Kredit, für den sie mehr bezahlen als sie müssten. Bei genauerem Hinsehen liegen die Gründe dafür auf der Hand.
Oft finanziert man in relativ jungen Jahren, wenn man sich eine Wohnung kauft oder Haus baut. Zu dieser Zeit ist das Einkommen meist noch nicht so hoch, die Leistbarkeit der Kreditrate geht sich zwar aus, aber eher knapp. Das "Risiko" in den Augen der Bank, dass der Kredit nicht rückgeführt werden kann ist daher höher, als wenn das Einkommen höher wäre.
Auch hat man in der frühen Lebensphase meist noch nicht besonders viel Eigenkapital, es wird also ein relativ großer Teil der Immobilie durch die Bank fremfinanziert. Der Risikopuffer für die Bank ist daher eher gering, das schlägt sich ebenfalls in einer schlechteren Kondition beim Kredit (Zinssatz) nieder.
Wenn jetzt die Jahre vergehen geschieht meist folgendes:
1. Wir verdienen mit der Zeit mehr Geld
2. Wir tilgen monatlich den Kredit, das heißt der Kreditbetrag schmilzt mit der Zeit dahin und wird kleiner
3. Die Immobilie dagegen steigt im Wert (hierfür gibts natürlich keine Garantie, jedoch solange ich denken kann war das in Österreich der Fall und auch die aktuelle Situation spricht sehr dafür, dass das auch in Zukunft so sein wird)
Es wird also gleichzeitig der Kreditbetrag kleiner und der Wert der Sicherheit immer höher. Zusätzlich ist bei höherem Einkommen die Rückführbarkeit immer wahrscheinlicher. Das Risiko für die Bank sinkt gewaltig, oft sogar gegen Null. Alles Faktoren, die für eine bessere Kondition für Dich als Kunden sprechen. Zusätzlich hat sich auch die Konkurrenz unter den Banken deutlich verschärft, was ihre Margen zusätzlich schrumpfen ließ.
Jetzt kann man mit all diesen schlüssigen Argumenten zu seiner Bank gehen und versuchen eine bessere Kondition auszuhandeln. Doch das wird ohne Erfolg bleiben, denn die Banken bauen auf Eure Trägheit, dass Ihr Euch die Arbeit der Umschuldung doch nicht antut. Und oft auch mit Erfolg.
Besonders extrem war das bei mir selbst. Als ich finanziert habe, hatte ich mich erst vor kurzem selbständig gemacht und hatte erst ein geringes Einkommen. Als junger Selbständiger kam ich in den Augen der Bank gerade mal kurz vorm Obdachlosen aber noch hinter dem Arbeitslosen. Überhaupt einen Kredit zu bekommen war nicht einfach, dementsprechend nicht so berauschend war auch die Kondition.
Fünf Jahre später, als ich für mehrere Jahre ein sehr solides, gutes Einkommen nachweisen kann und zusätzlich auch noch meine Frau voll berufstätig ist, möchte ich eine bessere Kondition verhandeln. Ohne Erfolg, keinen Millimeter haben sie mir gegeben. Ich sagte Wort wörtlich zu meinem Betreuer "Sie wissen schon, dass ich Vermögensberater bin? Ich rede nicht nur davon umzuschulden, ich tue es auch, ich sitze ja quasi an der Quelle." Antwort: "Ja, weiß ich, ich kann aber nichts machen, ist Company Policy".
Gut, dann habe ich halt umgeschuldet und mir so viele tausende Euro über die Laufzeit erspart. Und genau das mache ich auch gerne für Euch. Die großen Vorteilen, wenn ihr mich mit dieser Aufgabe beauftragt habe ich ja schon in meinem letzten Beitrag erörtert. Von mir bekommt ihr vorab eine Berechnung, wie viel ihr Euch durch die Umschuldung (auch trotz Umschuldungskosten) erspart.
TIPP: Auch, oder sogar besonders bei Fixzinsvereinbarungen die vor 2-3 Jahren oder noch länger zuvor abgeschlossen wurden, zahlt sich eine Umschuldung besonders aus. Viele Kunden schrecken davor zurück wegen der Pönale bei vorzeitiger Tilgung. Das ist aber relativ einfach diese in der Berechnung zu berücksichtigen. Selbst wenn ihr Pönale zahlen müsst, zahlt sich die Umschuldung sehr aus. Das Zinsniveau hat sich so stark verändert, mittlerweile sind Fixzinsvereinbarung für 25 Jahre zu 1,25% möglich. Eine gewaltige jährliche Einsparung im Vergleich zu einem Fixzins von 2% oder 2,5%, wie ihn viele haben.
