Magdalena Wnuk - expert finansowy

12/02/2025

11/27/2025

Chcesz kupić mieszkanie, ale brakuje Ci wkładu własnego? 🏠

Poznaj **Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy** — rozwiązanie, które często pozwala wejść w rynek bez konieczności posiadania własnych oszczędności. Poniżej najważniejsze informacje

🔎 **Co to jest?**
To kredyt hipoteczny, gdzie część wymaganego „wkładu własnego” może zostać zastąpiona gwarancją BGK — dzięki temu banki mogą sfinansować zakup nawet do 100% wartości nieruchomości.

👥 **Dla kogo?**
Program jest dostępny dla: singli, małżeństw, par oraz gospodarstw domowych wychowujących co najmniej jedno wspólne dziecko. Wymagana jest oczywiście zdolność kredytowa.
#
💡 **Jak działa gwarancja i jakie są limity?**
- Gwarancja BGK może pokryć część wkładu własnego; maksymalna kwota gwarancji to **100 000 zł**.
- Łączna wartość objęta gwarancją plus ewentualny wkład własny nie może przekroczyć **200 000 zł**.
- Limit procentowy: łącze gwarancji + wkład własny nie może przekroczyć **20%** wydatków (dla kredytu o oprocentowaniu zmiennym) lub **30%** (dla kredytu z oprocentowaniem stałym)

🎁 **Spłata rodzinna — dopłata przy powiększeniu rodziny**

Jeżeli w trakcie spłaty kredytu Twoje gospodarstwo domowe powiększy się o drugie dziecko— BGK jednorazowo nadpłaci **20 000 zł** kapitału; przy trzecim i kolejnych dzieciach— **60 000 zł** (na każde kolejne dziecko). Środki te służą zmniejszeniu zadłużenia (są wypłacane zgodnie z warunkami ustawy).

⏳ **Okres i warunki kredytowania**
Program przewiduje minimalny okres kredytowania **15 lat** (w praktyce banki oferują do 35 lat w zależności od oferty). Kredyt jest udzielany w PLN i obejmuje rynek pierwotny i wtórny (są też limity cenowe za m² publikowane przez BGK).

💸 **Koszty gwarancji**
BGK pobiera jednorazową prowizję za udzielenie gwarancji — w praktyce banki informują o prowizji na poziomie ~**1%** wartości gwarancji (z określonym limitem).

📌 **Kilka praktycznych wskazówek**
- Porównaj oferty banków (oprocentowanie, marża, prowizje, prowizja za gwarancję BGK).
- Zastanów się nad wyborem oprocentowania (stałe vs. zmienne) — wpływa to na limity wkładu i warunki gwarancji.
- Przy planowaniu budżetu uwzględnij prowizję BGK oraz ewentualne koszty ubezpieczeń i opłat notarialnych.
- Jeśli spodziewasz się powiększenia rodziny — pamiętaj o mechanizmie **spłaty rodzinnej** (może znacząco obniżyć przyszłe zadłużenie).

⁉️Chciałbyś porozmawiać o szczegółach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego i sprawdzić zdolność
Zadzwoń☎️ 795 902 645. ⁉️

——
Źródła oficjalne: BGK (strony produktowe i warunki gwarancji), gov.pl oraz materiały banków (przykłady PKO, Pekao).

11/26/2025

🏡 Co może czekać kredytobiorców w 2026 roku — moja analiza jako experta kredytowego z 20-letnim doświadczeniem

Po latach wysokich stóp procentowych i trudnej dostępności kredytów, 2025/2026 to — moim zdaniem — moment zwrotny. Oto co mówią twarde dane i czego możesz się spodziewać:

🔹 W 2025 r. znacznie wzrosła liczba zapytań o kredyty hipoteczne — we wrześniu wartość zapytań była o ponad 42 % wyższa niż rok wcześniej. 
🔹 Banki reagują — marże kredytowe są blisko historycznych minimów; już w 2025 r. część ofert miała marże poniżej 2 %. 
🔹 Według danych i prognoz rynkowych, dalsze obniżki stóp procentowych są możliwe. Dzięki temu rata przeciętnego kredytu może spaść — niektórzy eksperci przewidują, że w 2026 r. rata może być niższa o kilkaset złotych miesięcznie. 
🔹 Jednocześnie obserwujemy odbudowę akcji kredytowej — udział kredytów mieszkaniowych w PKB po kilku latach spadków zaczyna stabilizować się. To znaczący sygnał: banki mogą być bardziej skłonne do finansowania nieruchomości. 

✅ Co to oznacza dla Ciebie (jako klientki / klienta)
• Większa szansa na kredyt — niskie marże + możliwe niższe stopy = raty bardziej przystępne. Osoby, które „wcześniej usłyszały, że nie dostaną kredytu”, mogą nie tracić nadziei — ja z moim doświadczeniem potrafię znaleźć rozwiązanie tam, gdzie inne instytucje odmawiają.
• Lepsza zdolność kredytowa — przy niższych kosztach obsługi kredytu część osób może otrzymać większą kwotę kredytu
• Strategiczny moment na zakup — jeśli planujesz zakup mieszkania (na wynajem lub własne), to teraz może być jeden z lepszych momentów w ostatnich 2–3 latach.

⚠️ Na co zwracać uwagę
• Prognozy stóp procentowych są obarczone niepewnością — czynniki makroekonomiczne (inflacja, sytuacja globalna, decyzje Rada Polityki Pieniężnej) nadal mogą wpłynąć na koszty kredytu. 
• Przy planowaniu kredytu warto być przygotowanym na różne scenariusze — dobrze jest zostawić sobie bufor finansowy (np. przy zmianie stóp lub marży).
• Kredyt to decyzja długoterminowa — warto analizować całkowity koszt, nie tylko ratę „na start”.

⸻

💡 Moja rekomendacja jako ekspertki: jeśli rozważasz zakup mieszkania — zwłaszcza w celach długoterminowych (na wynajem lub własne) — teraz jest bardzo dobry moment na wejście.

Chętnie pomogę przeanalizować Twoją zdolność kredytową, porównać oferty banków i znaleźć najlepsze finansowanie — doświadczenie pokazało, że potrafię to skutecznie zrobić, nawet gdy komuś wcześniej odmówiono kredytu.

11/25/2025

🇯🇵🇵🇱 **Japonia i Polska – dwa rynki nieruchomości, ten sam trend demograficzny?**

Japonia od lat zmaga się z rekordowo niską dzietnością i szybkim starzeniem społeczeństwa. Efekt? Wyludniające się małe miasta, miliony pustych domów (*akiya*) i jednocześnie bardzo wysokie ceny nieruchomości w Tokio i innych dużych aglomeracjach.

Polska podąża podobną ścieżką: spadający przyrost naturalny, malejąca liczba mieszkańców i rosnący udział osób 65+ coraz mocniej wpływają na rynek.
Wielkie miasta – Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto – wciąż przyciągają ludzi, inwestorów i firmy, więc ceny utrzymują się wysoko. Tymczasem małe miejscowości i wsie wyludniają się, co prowadzi do większej podaży, pustostanów i spadków wartości.

**Co łączy oba kraje?**

* niska dzietność i starzenie społeczeństwa,
* silna polaryzacja rynku: duże miasta drożeją, małe tanieją,
* nadmiar starych, trudnych w utrzymaniu domów na peryferiach.

**Co to oznacza dla rynku?**
Demografia działa jak filtr: kapitał, popyt i mieszkańcy koncentrują się w miastach, podczas gdy tereny poza aglomeracjami będą wymagały albo dużych remontów, albo nowej funkcji, by utrzymać wartość.

To trend długoterminowy – i coraz bardziej widoczny zarówno w Japonii, jak i w Polsce.
Warto więc dziś myśleć o tym, gdzie będzie się chciało osiedlić i czy to nie jest już przypadkiem czas decyzji, by pójść na swoje, nawet jeśli wiąże się to z droższym kredytem hipotecznym, ale jeszcze w miarę tanim mieszkaniem.

11/05/2025

🏦 Wpływ stóp procentowych na rynek nieruchomości w 2025 roku – praktyczny przewodnik dla kupujących.

W ostatnich latach stopy procentowe były jednym z najczęściej omawianych tematów w kontekście kredytów hipotecznych i rynku nieruchomości. Ich poziom wpływa nie tylko na wysokość rat kredytowych, ale także na ceny mieszkań, dostępność finansowania i decyzje inwestorów. W 2025 roku sytuacja na rynku znów się zmienia — warto więc zrozumieć, co oznacza to dla osób planujących zakup nieruchomości.

💹Jak stopy procentowe wpływają na kredyty hipoteczne?

Dla osób zaciągających kredyt hipoteczny poziom oraz dynamika zmian stóp procentowych mają duże znaczenie. Jak to działa?

Niskie stopy procentowe oznaczają niższe oprocentowanie kredytów. Raty są niższe, a zdolność kredytowa rośnie. Więcej osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania.
Wysokie stopy procentowe powodują wzrost rat kredytowych. Zdolność kredytowa spada, a banki udzielają mniej kredytów.

Przykład: jeśli masz kredyt na 400 000 zł i stopy wzrosną o 1 punkt procentowy, Twoja rata może wzrosnąć nawet o 250–400 zł miesięcznie — zależnie od okresu kredytowania i marży banku.

🏡Jak stopy procentowe wpływają na rynek nieruchomości?

Rynek nieruchomości jest bardzo wrażliwy na zmiany stóp procentowych. Gdy kredyty są tanie i łatwo dostępne, więcej osób kupuje mieszkania — rośnie popyt, a ceny idą w górę. Gdy kredyty drożeją, popyt spada, a ceny mogą się ustabilizować lub nawet obniżyć. Nie jest to jednak regułą, ponieważ wpływ na rynek mają też inne czynniki.

W ostatnich latach było to widać wyraźnie:

✅ w 2020 roku stopy procentowe były rekordowo niskie (0,10%), co zachęcało wiele osób do zaciągania kredytów hipotecznych; w efekcie popyt na nieruchomości wzrósł, a ceny mieszkań zaczęły szybko rosnąć;
✅ pod koniec 2021 r. RPP zaczęła podnosić stopy procentowe, aż we wrześniu 2022 roku osiągnęły one rekordowy poziom 6,75%; spowodowało to gwałtowny spadek liczby udzielanych kredytów i wyraźne wyhamowanie rynku nieruchomości; ceny jednak nadal rosły (choć wolniej niż w 2021 r.) ze względu na coraz wyższe koszty materiałów budowlanych;
✅ w 2023 roku Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła stopniowe obniżanie stóp procentowych, co poprawiło zdolność kredytową Polaków; ponadto od lipca 2023 roku funkcjonował rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który oferował dopłaty do rat kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie; program ten znacząco zwiększył dostępność finansowania i przyczynił się do nagłego, intensywnego wzrostu popytu, szczególnie wśród młodych klientów; w efekcie ceny mieszkań zaczęły rosnąć szybciej, a dostępność ofert na rynku zmalała.

⬆️⬇️ Wysokość stóp procentowych, a marże banków.

Banki czasem obniżają marże, które wraz ze wskaźnikiem referencyjnym składają się na oprocentowanie kredytu, kiedy stopy procentowe są wysokie. Robią to, by kredyty były bardziej atrakcyjne i dostępne dla większej liczby klientów. Dzięki temu mogą zredukować wpływ wzrostu stóp procentowych na spadek popytu na kredyty i nieruchomości. Ale nie jest to reguła — decyzje zależą od polityki danego banku, konkurencji i sytuacji na rynku.
Warto porównywać oferty różnych banków — nawet niewielka różnica w marży może oznaczać oszczędność rzędu tysięcy złotych w skali całego kredytu.

🔈 Jak wygląda sytuacja w 2025 roku?

We wrześniu 2025 roku stopa referencyjna została obniżona do 4,75%. Przełożyło się to na:

1️⃣ niższe raty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem,
2️⃣ większą zdolność kredytową klientów,
3️⃣ lepsze oferty banków,
4️⃣ wzrost zainteresowania zakupem mieszkań.

Widać ożywienie na rynku nieruchomości — więcej osób składa wnioski o kredyt, a deweloperzy planują zwiększenie liczby nowych inwestycji. Ceny mieszkań rosną wolniej niż w latach 2020–2021.

Źródło: www.bik.pl

10/23/2025

Czy RPP zdecyduje się na cięcie stóp w listopadzie?

We wrześniu średnie tempo wzrostu wynagrodzeń nieznacznie przyśpieszyło do 7,5 proc. rok do roku, a zatrudnienie nieznacznie zmalało. To odczyty zgodne z oczekiwaniami. Z kolei produkcja przemysłowa zanotowała wyjątkowo dobry wynik, dużo lepszy od prognoz (wzrost o 7,4 proc. rok do roku).

Dane te mogą mieć znaczenie dla polityki pieniężnej. Na posiedzeniu z początku października RPP obniżyła stopy procentowe o 0,25 pkt proc., co sprowadziło stopę referencyjną NBP do poziomu 4,50 proc. To była czwarta redukcja kosztu pieniądza w tym roku. Przypomnijmy, że w maju RPP wznowiła obniżki stóp i od tego momentu stopa referencyjna spadła o 1,25 pkt proc. W grudniu RPP rzadko koryguje stopy, pytanie więc brzmi, czy do cięcia dojdzie w listopadzie.

"W kontekście listopadowej decyzji RPP, w naszym odczuciu dzisiejsze dane wspierają przerwę w obniżkach stóp — nie wskazują ani na istotne spowolnienie wzrostu płac, ani na nadmierną presję płacową. Wydaje nam się, że silne odbicie produkcji przemysłowej prawdopodobnie musiałoby uzyskać potwierdzenie w kolejnych odczytach, zanim mogłoby zostać uznane za czynnik wpływający na podejście Rady, zwłaszcza zwłaszcza że nie pociąga za sobą wyraźnej presji na wzrost inflacji PPI" — napisali ekonomiści Santander Banku Polska.
Dodali, że dane za wrzesień publikowane w kolejnych dniach ich zdaniem również pokażą poprawę aktywności gospodarczej i tym samym również podpowiedzą RPP, żeby na razie wstrzymać się z kolejnymi obniżkami stóp. "Według nas na obniżki stóp przyjdzie czas na początku przyszłego roku" — napisali w poniedziałkowym komentarzu.

GUS opublikuje statystyki o produkcji budowlano-montażowej i tu prognozy wskazują na spadek o 2 proc. rok do roku. Dane o sprzedaży detalicznej poznamy w środę, średnia prognoz zakłada, że wzrost we wrześniu wyniósł 6,8 proc. rok do roku.

"Solidny wzrost aktywności w przetwórstwie oraz podwyższony wzrost wynagrodzeń w tym sektorze to czynniki, które mogą skłonić RPP do powstrzymania się przed kolejną obniżką stóp procentowych w listopadzie, w oczekiwaniu na więcej danych z gospodarki. Jednocześnie słabnąca presja płacowa w usługach oraz niekorzystne perspektywy dla sektora przemysłowego pozostawiają miejsce na dalsze złagodzenie polityki pieniężnej w przyszłości" — napisali ekonomiści ING Banku Śląskiego.

Spodziewają się, że do końca 2025 r. stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego pozostaną bez zmian, a w 2026 r. Rada Polityki Pieniężnej zredukuje stopę referencyjną o dalsze 0,50 pkt proc., do 4,00 proc. na koniec przyszłego roku.

Według ekspertów PKO BP członkowie RPP ostatnio większą wagę przypisują danym o wynagrodzeniach niż tym o zatrudnieniu. "Oceniamy, że wrześniowy odczyt nie powinien dostarczyć argumentu przeciwko obniżce stóp procentowych na posiedzeniu w listopadzie. Dane wpisały się również w nasze średnioroczne oczekiwania — podtrzymujemy, że dynamika płac do końca roku oraz średniorocznie nie przekroczy poziomu 8 proc. rok do roku, a w przyszłym roku mamy szansę zobaczyć średni wynik z szóstką z przodu" — napisali w komentarzu.

Pod tym względem sceptyczni są analitycy mBanku, napisali na portalu X, że może nie udać się trwałe zejście poniżej 7 proc. "Wyższy wzrost PKB podbije popyt na pracę. Podaż (o odpowiednich kwalifikacjach) pozostanie ograniczona. To jeden z elementów naszego scenariusza, który nie pozwoli na trwałe obniżenie inflacji w usługach" — dodali.

Przyspieszenie wzrostu PKB nie musi oznaczać końca cięcia stóp

Ekonomiści Banku Pekao kilka dni temu pisali, że czeka nas w listopadzie kolejne cięcie stóp o 0,25 pkt proc. Czy pospieszyli się z tą prognozą? W ostatnim komentarzu wskazali, że nie: "Dzisiejsza niespodzianka nie zmienia aż tak wiele — jest warta nieco mniej niż 0,1 pkt. proc. we wzroście PKB w jednym kwartale. O ile więc zwiększa szanse, że PKB Polski wzrósł w III kwartale o 4 proc. rok do roku, o tyle pociąg do średniorocznej czwórki z przodu odjechał jakiś czas temu. Z dodatkowymi szlifami prognozy wzrostu PKB w III kwartale poczekamy na publikację danych o produkcji budowlano-montażowej i sprzedaży detalicznej za wrzesień. Tu również nie zgadzamy się z konsensusem — nasze prognozy są, odpowiednio, niższe i wyższe od niego" — napisali.

"Dane sugerują więc przyspieszenie tempa wzrostu PKB. Do pełnego obrazu brakuje jeszcze innych danych, takich jak sprzedaż detaliczna czy produkcja budowlano-montażowa, ale można już teraz szacować, że dynamika PKB w trzecim kwartale br. znalazła się na poziomie co najmniej 3,6 proc. rok do roku. Tym samym realizowałby się scenariusz stopniowego przyspieszania tempa wzrostu gospodarczego i w mojej opinii szczyt tego przyspieszenia będziemy wiedzieć w roku przyszłym, kiedy okresowo może ono przekraczać 4 proc. rok do roku" — napisali. W II kwartale nasz PKB urósł o 3,3 proc. rok do roku.

Opracowanie: Maciej Rudke
https://businessinsider.com.pl

05/19/2025

Przewidywania dotyczące rynku kredytów mieszkaniowych na 2025 rok opierają się na analizie obecnych trendów gospodarczych, polityki banków centralnych oraz sytuacji na rynku nieruchomości. Oto główne oczekiwania:

1. Stabilizacja stóp procentowych: Po okresie podwyżek stóp procentowych w 2022-2024, oczekuje się, że w 2025 roku banki centralne mogą utrzymać stopy na stabilnym poziomie lub wprowadzić niewielkie obniżki, co wpłynie na obniżenie rat kredytów.

2. Spadek marż bankowych: Wzrost konkurencji oraz rosnąca liczba ofert dopasowanych do potrzeb klientów mogą prowadzić do stopniowego obniżania marż bankowych, co uczyni kredyty bardziej dostępnymi.

3. Rośnie dostępność kredytów: Banki mogą zaostrzać kryteria, ale jednocześnie w odpowiedzi na rosnące zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi, będą oferować produkty bardziej elastyczne, z korzystniejszymi warunkami.

4. Wzrost popytu na kredyty: Stabilizacja sytuacji gospodarczej i poprawa nastrojów na rynku nieruchomości mogą przyczynić się do zwiększenia liczby ubiegających się o kredyty mieszkaniowe.

5. Trendy związane z ekologicznymi rozwiązaniami: Wzrośnie popularność kredytów na ekologiczne i energooszczędne inwestycje, co będzie wspierane przez programy wsparcia i dotacje.

6. Wpływ polityki rządowej: Rządowe programy wspierające młode rodziny i nabywców pierwszego mieszkania mogą zwiększyć dostępność kredytów i zachęcać do zaciągania zobowiązań.

Podsumowując, rynek kredytów mieszkaniowych w 2025 roku oczekuje się, że będzie bardziej stabilny i dostępny, z korzystniejszymi warunkami dla kredytobiorców, choć nadal będą obowiązywały ostrożne kryteria banków wynikające z ogólnej sytuacji gospodarczej.

03/01/2023

Rodzinny kredyt mieszkaniowy ze wsparciem BGK - kto może na niego liczyc

🔴 Gwarancja wkładu własnego

Parametry kredytu

✔️okres spłaty kredytu – min. 15 lat
✔️waluta kredytu – PLN

➡️dla kredytów z wkładem własnym kredytobiorcy niższym niż 20 proc. całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany rodzinny kredyt mieszkaniowy, część tego kredytu stanowiąca różnicę pomiędzy 20 proc. całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany ten kredyt, a wkładem własnym kredytobiorcy jest objęta gwarancją.
w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy w związku z narodzinami drugiego, trzeciego bądź kolejnego dziecka kredyt może zostać objęty spłatą rodzinną.

✔️Wymagania dotyczące wkładu własnego kredytobiorcy
Rodzinny kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony:

✳️bez wkładu własnego kredytobiorcy albo
z wkładem własnym kredytobiorcy nie wyższym niż 200 tys. zł oraz nieprzekraczającym:

✳️20 proc. całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany (dla kredytów o zmiennej stopie procentowej)

✳️30 proc. całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany (dla kredytów o stałej stopie procentowej albo okresowo stałej stopie procentowej, dla którego stopa procentowa ma stały poziom przez co najmniej 5 lat)

❗️bez ograniczeń dot. wysokości wkładu własnego w przypadku, gdy wkładem własnym kredytobiorcy jest wyłącznie nieruchomość gruntowa, z tym że łączna wysokość wkładu własnego i rodzinnego kredytu mieszkaniowego nie może być wyższa niż 1 mln zł.

⚠️ Spłata rodzinna

Spłata rodzinna to wypłata środków dokonywana przez BGK w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego o drugie, trzecie lub kolejne dziecko. Przeznaczona jest na spłatę części rodzinnego kredytu mieszkaniowego.

Wysokość spłaty rodzinnej może stanowić:

1️⃣ 20 tys. zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko lub
2️⃣ 60 tys. zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie, lub kolejne dziecko.

Spłata rodzinna może być dokonana, jeżeli osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu innego niż:

- nabyty,
-wybudowany,
-uzyskany w wyniku realizacji inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej,
z wykorzystaniem środków z udzielonego rodzinnego kredytu mieszkaniowego.

Osobom tym nie może również przysługiwać spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego inne niż nabyte z wykorzystaniem rodzinnego kredytu mieszkaniowego.

Wypłata jest dokonywana na podstawie zlecenia złożonego przez kredytobiorcę w banku kredytującym w terminie roku od dnia powiększenia gospodarstwa domowego, a w przypadku gdy do jego powiększenia doszło przed dniem pierwszego uruchomienia środków rodzinnego kredytu mieszkaniowego – w terminie roku od dnia uruchomienia tych środków.

02/25/2023

Kredyty mieszkaniowe pod presją inflacji i ryzyka prawnego

W styczniu br. w porównaniu ze styczniem 2022 r., na rynku kredytów mieszkaniowych odnotowaliśmy ogromny spadek zarówno liczby (-63,1%) jak i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych (-65,2%). W styczniu 2023 r. średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła 329,17 tys. zł i była niższa w ujęciu rocznym o -5,7%.

Co może więc zmienić sytuację na rynku kredytów mieszkaniowych?

Po pierwsze, zwiększenie popytu na kredyty mieszkaniowe, a to wymaga jak już wielokrotnie pisałem łącznego wystąpienia kilku zjawisk. Obniżki stóp procentowych, realnego wzrostu wynagrodzeń, liberalizacji wymagań nadzorczych w zakresie liczenia zdolności kredytowej (tu już mamy pierwszą jaskółkę), spadku cen nieruchomości (również widać już pewne symptomy wyhamowania cen).
Po drugie, skłonność banków do udzielania kredytów mieszkaniowych. Kredyt mieszkaniowy jest produktem o najniższym ryzyku kredytowym, jednak obecnie o bardzo wysokim ryzyku prawnym. W jakimś sensie kredyt mieszkaniowy staje się dla konsumentów niczym nabycie opcji finansowej, a nie zobowiązującym kontraktem finansowym, co może zniechęcać banki do jego masowego udzielania. Wartość akcji kredytowej w całym 2023 r. prognozujemy na poziomie 28 mld zł. Do 19 lutego br. banki zaraportowały do bazy BIK 1,11 mln rachunków kredytów mieszkaniowych objętych wakacjami kredytowymi o wartości do spłaty 277 mld zł.

Psują się kredyty mieszkaniowe złotowe i walutowe

Miesięczny odczyt Indeksu Jakości portfela kredytów mieszkaniowych w styczniu 2023 r. wyniósł 1,46%. W ostatnich 12 miesiącach (od stycznia 2022 r. do stycznia 2023 r.) jakość portfela pogorszyła się, o czym świadczy wzrost Indeksu o (+0,91 p.p.).
Wartość Indeksu Jakości kredytów mieszkaniowych sukcesywnie pogarsza się (wzrost wartości Indeksu) w ujęciu 1, 3, 6 i 12 miesięcznym. Obecny odczyt Indeksu jest najwyższy od 2015 r. W 2022 r. negatywny efekt pogarszania jakości zostanie ograniczony przez powszechne korzystanie z moratoriów kredytowych. Jednak partycypacja w moratoriach kredytowych nie wystarczyła, by w pełni wyhamować wzrost szkodowości złotówkowych kredytów mieszkaniowych – ocenia główny analityk Grupy BIK.
Widzimy w bazie BIK, że wzrost szkodowości dotyczy w większości kredytów udzielonych we franku szwajcarskim. W ich przypadku na utrzymaniu jakości zaważył nowy rodzaj ryzyka – prawny. Przyczyną tego zjawiska może być wstrzymywanie się klientów ze spłatą zobowiązań do czasu rozstrzygnięć prawnych.

Rok 2023 będzie kluczowy dla jakości portfela kredytów mieszkaniowych w kolejnych latach.

Źródło: Biuro Informacji Kredytowej, Bank.pl, prof. Waldemar Rogowski

02/24/2023

Co się dzieje na rynku kredytów hipotecznych?

2021 r. pod względem udzielonych kredytów hipotecznych należał do rekordowych. Banki przyznały ponad 250 tys. nowych, natomiast całkowita liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy przekroczyła 2,5 mln sztuk na kwotę – 500 mld zł. Tak wynika z 50. edycji Raportu AMRON-SARFIN. Osłabienie tej tendencji zaobserwowano w ostatnim kwartale 2021 r.
Co miało wpływ na wyhamowanie akcji kredytowej? Seria podwyżek stóp procentowych, rosnące ceny, inflacja, WIBOR i wojna w Ukrainie. Do tej pory, każdego roku banki udzielały średnio 160-170 tys. kredytów na poziomie 45-50 mld zł. - Miałem nadzieję, że spadek zatrzyma się w maju-czerwcu, a tymczasem od wakacji zaczęło się dziać jeszcze gorzej. W mojej ocenie do końca roku liczba kredytów nie przekroczy 110 tysięcy. Czegoś takiego nie było już dawno, chyba od wejścia Polski do Unii Europejskiej, czyli od 2004 roku – przyznaje.
- To nie jest kwestia tego, że bank nie zarobi. Kiedyś kredyt hipoteczny był filarem bankowości. To był produkt stabilny, wieloletni, na którym można było zarobić i banki zarabiały. Dzisiaj kredyt hipoteczny jest instrumentem wysokiego ryzyka – przyznaje. Nie wiadomo bowiem, co w przyszłości znów wydarzy się w tym segmencie. Dlatego banki dziś nie są nazbyt skłonne do ich przyznawania.

Z uwagi na ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych już dziś klienci swoje zainteresowanie kierują w stronę mniejszych mieszkań.
Przykładowo, aby móc dziś kupić mieszkanie dwupokojowe w centrum większego miasta, np. Białegostoku czy Bydgoszczy (średnia cena powyżej 360 tys.) – klient (np. małżeństwo) musi zarabiać co najmniej 10 tys. zł netto miesięcznie.

Taka pensja nie wystarczy jednak, by kupić podobne mieszkanie (ok. 50 mkw.) w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu. Tutaj trzeba liczyć się z wydatkiem 500–600 tys. zł. I aby otrzymać kredyt, pensja musi wynieść ponad 8 tys. zł netto – ale już dla każdego wnioskującego domownika.
Jeszcze rok temu była szansa na trzypokojowe mieszkanie i wystarczyła do tego dużo niższa zdolność kredytowa. Jak zaznacza Alicja Palińska z portalu mieruchomosci-online.pl – obecnie coraz więcej zapytań potencjalnych klientów dotyczy mniejszych mieszkań. I taka tendencja utrzyma się w ciągu najbliższych lat.

Póki co, nastroje zarówno klientów, jak i przedstawicieli branży budowlanej są dość pesymistyczne. Takie wnioski płyną z raportu za III kwartał tego roku "Nastroje pośredników w obrocie nieruchomościami 2022".

Problemem dzisiaj jest sytuacja niepewności. Nie wiemy np. co ze środkami z UE, które miałyby znaczący wpływ na gospodarkę – wyjaśnia dr Jacek Furga. - Ważne jest też otoczenie prawne. To, że kredyty są takie drogie wynika z braku regulacji chociażby banków hipotecznych. Brak jest systemu docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe, które pozwalałyby na budowanie wkładu własnego. Nie ma u nas rozwiązania systemowego w finansowaniu – wylicza.
Co to oznacza? Że część inwestorów, w obliczu wzrostu stóp procentowych, nie będzie podejmowało nowych inwestycji, mając do dyspozycji obligacje lub lokaty bankowe z nieco wyższymi, chociaż nadal realnie ujemnymi stopami procentowymi w stosunku do inflacji – czytamy we wspomnianym raporcie.
Z drugiej strony mniejsza dostępność kredytów i spadek liczby wniosków kredytowych, przy rosnącym koszcie pieniądza, będą powodem umacniania się udziału zakupów gotówkowych

Źródło: money.pl, Agnieszka Jarosz