大鵝姊姊∣土地投資可行性評估∣農地指南

17/05/2026

12/05/2026

《出售高雄路竹園區旁捷運站預定的周圍農地》
有廠房！特登流程中！
可拆除廠房只賣素地
也可以不拆
月收租15萬以上
四面臨路

詳細內容請內洽

經紀人證號（107)新北經字第003586號

23/04/2026

#南科四期用水用電及汙水處裡規劃 115/04/10

22/04/2026

*********工商時間********
#仁德 近歸仁沙崙∥25米路　 #都內農地

總售價：4163萬
可貸款,但視個人條件定貸款成數！最高7~8成

✅地坪：約521坪,實際坪數依謄本為主
✅面寬：50米
✅深度：52米
✅路寬：25米
✅使用分區：農業區

1.86旁近高鐵 ,可蓋農舍。
2.縫合仁德、歸仁都市計畫之路段
3.國土法在途中，都市計畫內的農地更安全
4.可投資、目前種玉米,有水電可使用
5.若有其他用途，符合規範裡的類目，可申請都市計畫變更或其他辦理方法；若有需要變更分區作其他用途可以內洽大鵝。

🏢經紀業名稱：智賦不動產有限公司
🔹經紀人： (107) 新北經字第003586號
🔹營業員：(113)登字459028號

22/04/2026

*********工商時間********

關廟中正路南182縣道大面寬建地

***適合個體戶***

🈺總售價：4353萬
可貸款,但視個人條件而定成數

✅地坪：約210坪,實際依謄本為主
✅面寬：18.3米
✅深度：43.28米
✅建蔽率： 60%
✅容積率：200%
✅路寬：20米
使用分區：住宅區
現況：出租

1.位於都計內、182縣道上,面寬好規劃
2.因應南科四期的帶動,關廟有大量的建案湧入
3.提升原先滯留不前的關廟房價
4.隨著周邊龍崎開發及科技園區等等相關重大建設蝴蝶效應,此刻正適合佈局！
5.不動產的投資相較於股票更為穩定
關於土地之相關政策與法規可內洽大鵝

🏢經紀業名稱：智賦不動產有限公司
🔹經紀人： (107) 新北經字第003586號
🔹營業員：(113)登字459028號

20/04/2026

#臺南市都市計畫保護區農業區土地使用 #都市計畫變更申請 #申請書格式 #範本

台南「都市計畫農地變更」不是單一路徑，而是三種主要機制在運作：
👉都市計畫變更
👉區段徵收／市地重劃
👉個案變更（難度最高）

一、

90%以上農地變建地
不是你申請，是政府帶動都市計畫或區段徵收

個人申請變更
門檻極高

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二、都市計畫農地變更「法源」

主要依據：
• 《都市計畫法》
• 都市計畫農業區變更使用審議規範
• 台南市都市計畫施行細則

📌 重點規則：
• 都計農地原則「只能農用」
• 變更需符合：
• 鄰近發展區
• 整體開發需求
• 面積門檻（通常 ≥3公頃）

小塊農地幾乎不可能單獨變更

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三、三大變更路徑（超重要）

① 都市計畫通盤檢討（最關鍵）

流程：

1️⃣ 政府辦理通盤檢討（3-5年一次）
2️⃣ 評估人口、產業、交通需求
3️⃣ 將農業區 → 住宅 / 商業 / 工業區
4️⃣ 送內政部都委會審議
5️⃣ 公告實施

📌 特性：
• 最「正規」
• 但你無法主導，只能「卡位」

例：南科周邊農地被改住宅區

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② 區段徵收

流程（官方標準）：

前期
• 範圍選定
• 公聽會
• 都市計畫變更

後期
• 徵收土地
• 配回抵價地
• 公共設施開發 

📌 重點：
• 農地 → 建地 是「結果」
• 本質是整體開發
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③ 個案變更（最難）

例如：
• 宗教設施
• 長照機構
• 綠能設施
條件：
• 要有「事業計畫」
• 中央主管機關同意
• 面積通常很大

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更具體

1️⃣ #特定工廠登記( #105年前既有的工廠)
2️⃣ 都市計畫或用地變更（變工業地）
3️⃣ 依「目的事業用地」申請（少數可行）

⸻

① 特定工廠登記

依據《工廠管理輔導法》

對象：
• 既有未登記工廠（早期違章）
核心：
• 「就地合法化」（但不是完全合法建地）
限制：
• 不可擴建
• 要改善污染
• 有期限（不是永久免死金牌）

這是「補救機制」，不是開發工具

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② 農地 → 工業地

這才是根本合法

路徑有兩種：
（1）都市計畫變更
農業區 → 工業區
條件：
• 符合產業政策
• 一定規模（通常數公頃以上）
• 需政府主導
幾乎無法個人操作

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（2）非都市土地變更
依《區域計畫法》

可以申請：
• 變更為「丁種建築用地（工業用）」

條件：
• 面積門檻（通常 ≥1公頃以上）
• 要有完整開發計畫
• 環評 / 水保 / 交通評估

等於「小型工業區開發」

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③ 目的事業用地

這個很多人以為可以蓋工廠，但其實

只有特定用途可以：
• 農產品加工場
• 冷鏈倉儲
• 農業設施
• 綠能設施

📌 限制：
必須「跟農業有關」
一般加工廠、製造業 ❌ 不行

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④ 還有一種灰色誤區（很多人踩雷）

「農舍 + 加工空間」
風險：
• 被認定違規使用
• 可開罰 + 拆除
這條路不建議

18/04/2026

#進度 #竹南科學園區暨周邊地區計畫 #頭份 #楊梅交流道
預計115/12/31才有都市計畫變更圖及土地徵收計畫書