What are the opening hours?

Monday 10:00 - 19:00 Tuesday 10:00 - 19:00 Wednesday 10:00 - 19:00 Thursday 10:00 - 19:00 Friday 10:00 - 19:00

KEY CAPITAL, Moscow (2026)

28/12/2020

Давненько не было постов тут) Исправляемся, желаем, врываемся, вернемся))) Всем энергии в новом году - Быка))))!

11/06/2020

ПОСТ #10 (заключительный)

Заключительный пост чтения и разбора Стандарта комплексного развития территорий посвящен основным выводам и проблемам реализации Стандарта в городах, даже если он в том или ином виде будет принят на федеральном уровне.

Наиболее глобальные проблемы, которые мы выявили по итогам чтения Стандарта:

1. Отсутствие четкого разделения параметров, за которые отвечает муниципалитет и за которые отвечает девелопер, что неизбежно приведет к перекладыванию ответственности между этими субъектами или «навешивании» всех параметров на девелопера. В том числе неясность, кто из субъектов должен определять целевые модели для территории, и кто должен будет финансировать изменение планировочной структуры территории для соответствия Стандарту.
2. Наличие непонятных с точки зрения регулирования элементов, которые отсутствуют в действующем законодательстве (например, зона пешеходной доступности и высотные акценты).
3. Параметры планировочной структуры и застройки, а также рекомендуемые решения Стандарта могут привести к повышению себестоимости строительства, что скажется на итоговой цене жилья. Жилье, полностью построенное по Стандарту, не сможет быть доступным для большей части населения России из-за повышенных критериев комфорта, которые не соответствуют стандартному классу.

Все параметры Стандарта должны быть внедрены в градостроительную документацию каждого конкретного муниципального образования и конкретизированы с учетом локальной специфики: в ПЗЗ, в местные нормативы градпроектирования и, возможно, в генеральный план. До этого девелоперы будут находиться в ситуации неопределенности, т.к. все параметры застройки в каждом городе зависят от действующего на местном уровне регулирования. Особенно это касается инструментов по развитию застроенных территорий, описанных в Книге 2 Стандарта. И здесь городским администрациям предстоит провести очень большой объем работы по изменению и дополнению действующего регулирования, который может растянуться на несколько лет.

Также решения Стандарта по отношению к общественным пространствам неизбежно приведут к увеличению площади этих пространств на балансе муниципалитета (как минимум, повышение плотности улично-дорожной сети приведет к увеличению количества дорог по сравнению с текущими показателями по городам) и к необходимости нести большие затраты на их создание и содержание. Учитывая текущую ситуацию с распределением налогов между уровнями власти и местного самоуправления и не всегда профицитный бюджет городов, необходимо будет либо пересматривать распределение налогов по уровням власти, либо администрациям городов искать методы повышения доходной части бюджета, либо передавать часть пространств в частное пользование.

И – вишенка на торте: мастер-план территории. Согласно тексту Стандарта – это концепция развития территории, разрабатываемая во взаимодействии со всеми заинтересованными сторонами и определяющая цели и задачи ее освоения, планировочную и функциональную структуру территории, в том числе зоны размещения объектов социальной инфраструктуры, систему открытых городских пространств и центров активности, сеть перемещений, индикативные показатели плотности застройки для различных зон территории и объемно-пространственные решения застройки. Мастер-плана как вида градостроительной документации в законодательстве сейчас нет. Стандартом предполагается, что его разработка должна предварять проект планировки и межевания территории и даже установление границ территориальных зон и градостроительных регламентов ПЗЗ. Все перечисленные документы должны будут утверждаться на основе мастер-плана. Очень сомнительным видится установка территориальных зон и градостроительных регламентов на основе мастер-плана, как она описана в тексте документа: «документ включает паспорт застройки каждого земельного участка, который отображает: технико-экономические показатели застройки, объемно-пространственные параметры застройки, схему размещения застройки на земельном участке». Такая ситуация не отвечает принципу градостроительного зонирования «свобода в установленных рамках», а предписывает конкретные показатели для каждого участка.

Хотя в Книге 3 Стандарта описан алгоритм разработки мастер-плана, экспертиза по разработке такого типа документа в стране практически отсутствует. За чей счет должен разрабатываться мастер-план – собственников земельных участков, девелоперов или администраций городов? Если на свободной территории нет мастер-плана, но разработаны другие «классические» градостроительные документы, то будет ли там возможно осуществлять застройку? Все это – открытые вопросы.

Стандарт комплексного развития территории – важный документ, поднимающий многие проблемы, которые российским городам необходимо решать. Но его реализация должна учитывать разделение ответственности между муниципалитетом и девелоперами, местные особенности городской застройки, бюджетные ограничения муниципалитетов, экономическую эффективность проектов для девелоперов и возможность реализовывать проекты действительно доступного жилья, которое, может быть, и не во всем будет отвечать «идеальной картинке» комфортной жилой застройки.

Удачи всем нам!

26/05/2020

Пост #9

В этом посте разберем, что стоит за характеристиками, которые Стандарт комплексного развития территорий приписывает жилой застройке.

Первое – это уровень жилищной обеспеченности. Для всех моделей Стандарта параметр жилищной обеспеченности устанавливается для зоны пешеходной доступности: для малоэтажной целевой модели он составляет 35-50 кв. м./чел., для среднеэтажной – 30-35 кв. м./чел., для центральной – 25-30 кв. м/чел. Сейчас показатель обеспеченности используется либо для отнесения жилого дома к определенному классу жилья, либо для расчета общего уровня обеспеченности по городу или стране. Вот здесь возникает вопрос – каким образом предполагается обязывать девелоперов соблюдать эти показатели, через какие нормативно-правовые документы? И зачем – при ситуации, когда у потребителей финансовая возможность может иметься только на меньшие площади и меньшую обеспеченность?

Второе – это разнообразие предложения жилья. Его предполагается достичь за счет двух аспектов: более мелкой парцелляции земельных участков и использования разных типологий жилых домов, в том числе комбинированных домов. Разнообразие застройки важно для создания более интересной городской среды, с этим нельзя не согласиться. Но оно же создает определенные последствия для девелоперов. Разнообразие архитектурных и планировочных решений обычно зависит от строительной технологии каждого конкретного застройщика и того, есть ли у производящего строительную продукцию завода возможность перестроиться на производство элементов другого типа и, если да, то насколько быстро. Большая часть застройщиков стремится к унификации продукта, так как разработка разнообразных архитектурных решений может быть дорогостоящей. И это сказывается на итоговой покупной стоимости жилья для потребителя.

Более мелкая парцелляция земельных участков приведет к тому, что девелоперу придется строить не один большой жилой дом, а несколько менее больших, на меньших земельных участках и не обязательно соседних друг с другом. И тогда возможность экономии на масштабе будет ограничена. Большее количество жилых домов на отдельных участках также предполагает разработку маркетинговой концепции для каждого, с уникальным позиционирование и брендингом, что может, хоть и не так значительно, как увеличение расходов на строительство, но увеличить себестоимость проекта.

Утверждение о том, что микродевелопмент, который, согласно тексту Стандарта, стимулируется небольшим размером земельных участков и предполагает меньшие капитальные вложения, верно только с одной стороны. Такой микродевелопмент обычно предполагает и меньшую внутреннюю норму доходности. Если только это не дома элитного класса (сейчас большая часть малых девелоперских проектов относится к ним), которые из-за своей стоимости недоступны для большей части населения.

Разнообразие типов домов, которое повышает разнообразие квартирографии, должно также быть завязано на наличии спроса у целевой аудитории. Разнообразие просто ради разнообразия, к сожалению, не всегда будет экономически выгодным. Также схема регулирования функционального разнообразия через параметр «доля помещений, приспособленных для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, от общей площади зданий» не ясна, как мы уже писали в предыдущих постах на тему Стандарта.

И третье, о чем говорится в Стандарте, – доступность жилья. Например, один из целевых показателей среднеэтажной модели – больше или равно 60% двухкомнатных и трехкомнатных квартир входят в категорию доступного жилья. Доступным жилье считается по Стандарту, если среднее домохозяйство может приобрести при помощи ипотечного кредита на 19 лет с учетом маржи застройщика в объеме не менее 15%. При всех описанных нами ранее решениях, ведущих к увеличению себестоимости строительства и повышению стоимости квадратного метра, сомнительно, что параметры и рекомендации Стандарта действительно приведут к повышению доступности жилья. Меньшая стоимость достигается за счет унификации проектных решений, выстроенной строительной технологии, что не соответствует критерию разнообразия, как он понимается в Стандарте. То, что будет строиться по Стандарту, может стать намного лучше остальной застройки в городе, а значит, будет превышать в цене и не подходить под параметры стандартного экономичного жилья. Для обеспечения доступности жилья необходимы дополнительные меры и инструменты, которые применяются в зарубежных странах. Например, требование о доле доступного жилья в новых жилых девелоперских проектах, которое есть в Великобритании.

Готовим последний пост...

21/05/2020

Пост #8 (осталось ещё два)

Стандарт комплексного развития территорий устанавливает требования не только для территорий и зданий, но и ДЛЯ КВАРТИР в жилых домах. Рассмотрим вызывающие вопросы моменты.

Общий вывод по характеристикам квартир, которые закладывает Стандарт: это квартиры, которые НЕ СМОГУТ продаваться дешево на рынке. Стремясь к повышению удобства квартир, разработчики немного забыли, что такое повышение закономерно сказывается на классе жилья и стоимости квадратного метра. Характеристики «базового уровня комфорта планировки квартир» видятся совсем не базовыми. Возможно, для девелоперов это и неплохой знак, но только с одной стороны. Для всех специализировавшихся на жилье стандарт-класса (или эконом-класса, как он назывался ранее) компаний может возникнуть проблема соответствия их квартир образу квартиры в Стандарте.

Основное свойство квартиры в документе – это гибкость и приспосабливаемость. Идея того, что при любых изменениях в образе жизни домохозяйства в квартире у него есть возможность соответственно изменить и свою квартиру (например, при рождении второго ребенка перепланировать детскую с разделением на две комнаты), звучит как достаточно разумная и экономная для самих домохозяйств (не нужно искать и покупать новую квартиру). Но с точки зрения затрат девелопера такая гибкость может привести к удорожанию каркаса, о чем мы писали в предыдущем посте.

Также для обеспечения гибкости планировок Стандартом предлагается устраивать гидроизолированную зону, в пределах которой будут располагаться все «мокрые» помещения (ванна, туалет, кухня, прачечная) независимо от планировки верхних и нижних этажей. Такое решение при проектировании и строительстве будет осуществимо только после завершения процесса актуализации нормативно-правовой базы по результатам разработки Стандарта, как отмечено в самом тексте документа. Но оно также приведет к удорожанию себестоимости, что в итоге скажется на конечной стоимости квартиры для потребителя.

К базовому уровню комфорта в квартирах приписано наличие в каждой квартире мест для хранения, балконов глубиной не менее 1,5 м и потолков высотой не менее 2,8 м. Наличие специальных предназначенных мест для хранения увеличивает площадь квартиры и итоговую стоимость для покупателя. Также здесь возникает небольшое противоречие между наличием общедомовых мест для хранения, которые предусмотрены Стандартом и которые позволяют снизить затраты покупателя на квартиру и использовать место для хранения вне покупаемой площади, и наличием кладовой или гардеробной в квартире. Отдельно предлагается размещение в квартире помещения прачечной, которое предназначено для стирки белья, сушки и глажки, которое также увеличивает площадь квартиры и повышает ее стоимость.

Балконы, особенно глубиной не менее 1,5 метров, обычно размещаются в квартирах комфорт-класса с более высокой стоимостью, чем у доступного для большей доли населения страны жилья. Стандартом устанавливается и минимальная высота потолка – 2,8 м, которая для подсобных помещений может быть понижена до 2,4 м. Высота потолка на рынке жилой недвижимости также напрямую связана с ее классом и стоимостью: чем выше потолок, тем, как правило, выше класс и дороже квартира. Также на высоту потолков должны влиять и климатические условия, в которых строится жилье, т.к. в итоге она влияет на температуру внутри помещения: выше потолки – больше площадь, подверженная солнечному прогреву. Именно поэтому высокие потолки необходимо проектировать в квартирах в северных районах страны (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»). Как установление такой минимальной высоты потолка повлияет на южные районы – открытый вопрос.

В документе прописаны площади функциональных помещений квартиры, которые предлагаются для разных вариантов планировок квартир, но не регулируется ширина комнат, которая играет немаловажную роль в общем уровне комфорта планировки квартиры.

Продолжение следует...

13/05/2020

Пост #7

В этом посте рассмотрим, какие характеристики и параметры Стандарт комплексного развития территорий рекомендует ДЛЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ, и что эти требования значат для девелоперов.

Один из основных принципов, заложенных в решения Стандарта, – это человеческий масштаб и плотность застройки. Показатели целевых моделей городской среды должны будут формировать застройку не выше 9 этажей, с возможностью исключений в виде зданий-акцентов. Ограничение этажности предполагается компенсировать большей площадью «подошвы» зданий, плотность в таком случае будет равномерно распределена по территории в виде квартальной застройки, без сконцентрированной в одной точке плотности – «башен в поле».

Такой тип застройки, как показывают зарубежные исследования, комфортнее для жителей, но может привести к увеличению затрат девелопера и себестоимости квадратного метра. Если сравнить затраты в случае строительства высотки и распределения той же площади в виде среднеэтажной застройки, то во втором случае их будет больше на фундамент, на каркас, на протягивание инженерной инфраструктуры, на лифты и на фасады. В случае крупного проекта комплексной застройки эти затраты могут быть оптимизированы.

Другой принцип Стандарта – гибкость, которая заключается в том числе в обеспечении гибкости планировочных решений. Гибкость описывается в том числе как возможность изменения функции первого этажа с коммерческой на жилую и наоборот. Возможность гибких планировок обеспечивается конструкцией каркаса: чтобы создать такую возможность необходимы большие шаги колонн, что ведет к необходимости усиления плит перекрытий, а в итоге – к удорожанию каркаса. По описанию Стандарта гибкость конструкции, заложенная на этапе проектирования и строительства, снижает затраты, которые могут возникнуть в будущем при полном или частичном редевелопменте здания. Для таких решений нужен большой уровень осознанности от девелоперов: ведь затраты в текущем моменте увеличиваются у девелопера, а сокращение затрат на возможный редевелопмент придется на собственников площадей, администрацию города или на другого инвестора.

Также в Стандарте прописано, что на качество жизни в многоквартирных домах влияют:
- число квартир в доме или на этаже;
- качество организации мест общего пользования;
- наличие пространств коллективного использования;
- наличие мест для хранения в местах общего пользования.

Рекомендации касаются количества квартир на лестнично-лифтовой узел: на один лестнично-лифтовой узел не должно приходиться более 8 квартир. Такой параметр соответствует домам комфорт-класса, а также предполагает большее количество лифтовых узлов, что увеличивает себестоимость.

Размещение коллективных пространств и мест для хранения увеличивает непродаваемую площадь здания и расходы на дальнейшее обслуживание помещений общего пользования, что в итоге ляжет на покупателей. Коллективные пространства, несомненно, повышают комфортность проживания в доме, но по опыту зарубежных проектов размещаются обычно в жилье элитного, бизнес- и комфорт-классов, цена которых не подходит под критерии доступности.

В качестве открытых коллективных пространств Стандарт также предлагает открытые террасы и эксплуатируемые крыши. На создание таких пространств необходимо выделение дополнительных средств в бюджете проекта, особенно, если предполагается их озеленение, для которого необходимо обеспечение соответствующих конструкций перекрытий и организацию дренажной системы, а в дальнейшем – больше затрат на их содержание.

Продолжение следует...

06/05/2020

Пост #6

Мы продолжаем разбирать Стандарт комплексного развития территорий. Сегодня поговорим о требованиях и рекомендациях, устанавливаемых ДЛЯ ДВОРОВ ЖИЛЫХ территорий.

Все включенные в Стандарт решения для дворов направлены на создание компактного и бестранспортного пространства, которое будет использоваться жителями для отдыха и досуга. Это утверждение касается среднеэтажной и центральной моделей, в малоэтажной модели – только многоквартирной застройки.

Для обеспечения бестранспортного пространства регулируются параметры автостоянок: минимальное количество наземных автостоянок вдоль улиц, максимальная доля внутриквартальных территорий для размещения автостоянок и количество машино-мест в паркингах. Основной ограничивающий параметр – это доля внутриквартальных территорий для размещения наземных автостоянок. Для малоэтажной модели этот показатель составляет не более 30%, для среднеэтажной – 15%, для центральной – 5%.

Чтобы выполнить нормы по обеспеченности машиноместами в условиях ограничения площади, выделяемой для наземных плоскостных парковок, девелоперам придется уводить автостоянки в подземные или надземные паркинги, которые значительно увеличивают стоимость строительства и эксплуатации из-за более сложных конструктивных решений. Подземный паркинг, располагающийся под всей территорией двора, еще приводит к усложнению и удорожанию решений по озеленению, которое также является важным параметром Стандарта. Для устройства зеленых насаждений на крыше паркинга необходимо предусматривать дополнительное место для корневой системы деревьев и дренажа. Надземный многоуровневый паркинг занимает место в квартале, на котором мог бы разместиться жилой дом, от продажи площадей которого прибыли больше. В первом случае у девелопера будут увеличиваться расходы, которые, скорее всего, будут покрываться за счет роста продажной стоимости жилья, а во втором – снижаться прибыль, что опять же приведет к росту стоимости квадратного метра.

Стандарт предлагает покрывать нормы обеспеченности автостоянками на территории не только за счет их размещения на внутриквартальных территориях, но и вдоль улиц. Предложение не лишено смысла, так можно обеспечить компактность внутриквартальных территорий, но его реализация порождает ряд вопросов. Сейчас требования к обеспеченности парковочными местами должны выполняться при размещении конкретного жилого дома на сформированном земельном участке. Каким образом тогда девелопер будет обеспечивать соответствие проекта действующим нормам? Если автостоянки размещаются вдоль улиц, то они находятся на территории общего пользования, вне границ земельных участков и в публичной собственности. Эти территории подведомственны органам местного самоуправления, и именно они будут отвечать за содержание данных парковочных мест, а не девелопер. Такое парковочное место нельзя будет приобрести в собственность, но и бесплатно им пользоваться тоже нельзя, особенно в центре города, где спрос на парковочные места очень высокий. То есть части жителей возможно придется арендовать парковочные места и нести дополнительные расходы, которые в любом случае будут выше, чем бесплатное машиноместо на плоскостной парковке во дворе.

Также возникает вопрос с регулированием параметра, ограничивающего открытые плоскостные парковки во дворе – он должен быть транслирован в градостроительные регламенты ПЗЗ каждого конкретного города. Регламенты действуют на земельный участок, а не на весь квартал (только если не весь квартал – это один участок), и здесь неизбежно возникнет проблема с расчетом доли территории для размещения автостоянок для земельного участка, которая бы в итоге на уровне квартала соответствовала показателю Стандарта.

Стандартом предлагается также выносить с внутриквартальной территории площадки для сбора мусора и размещать их вдоль местных улиц, чтобы обеспечить подъезд спецтранспорта, минуя внутриквартальные территории. Как и с выносом автостоянок за границы земельных участков возникает вопрос, за чей счет будет обслуживаться эта инфраструктура. Сейчас дворовые территории – это общая собственность жителей многоквартирных домов. В случае выноса части инфраструктуры на территорию общего пользования, расходы на ее содержание должны будут перейти с жителей на городскую администрацию. Если для жителей в этом будет положительный эффект, то готова ли администрация взять на себя эти расходы – открытый вопрос.

И, конечно, ограничение использования личного автотранспорта в городах должно происходить в синхронизации с программами развития общественного транспорта, каршеринга и инфраструктуры для немоторизированных видов передвижения, в том числе пешеходной и велосипедной. И это уже полностью сфера ответственности местной администрации, для реализации которой необходимы как грамотные транспортные эксперты, так и выделение бюджетного финансирования.

Продолжение следует...

29/04/2020

Пост #5

В этом посте мы рассмотрим два других спорных момента, касающихся Стандарта комплексного развития территорий – параметры, регулирующие СКВОЗНЫЕ ПРОХОДЫ через квартал и озелененные территории.

Первый момент – сквозные проходы через квартал. В Стандарте регулируется параметр «интервал размещения сквозных велосипедных и пешеходных путей, соединяющих улицы и другие общественные пространства по внутриквартальным территориям» для малоэтажной и среднеэтажной моделей, в которых размещаются кварталы крупных размеров (до 4,5 га). Значение параметра для обеих моделей одинаковое – 120 м. Параметр был введен для повышения связанности территории и обеспечения более коротких маршрутов для пешеходов и велосипедистов.

Реализовать такой сквозной проход можно, как указано в Стандарте, тремя способами: установлением публичного сервитута, выделением земельного участка под проезд или установлением красных линий. К сожалению, есть спорные ситуации со всеми тремя случаями.

Публичный сервитут предполагает право ограниченного пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода или проезда через него. Но для установления сервитута необходимо обоснование, ведь сервитут косвенно снижает ценность земельного участка и находящихся на нем зданий из-за возможности использования части частного земельного участка любыми людьми. Справедливо, что за установление сервитута собственник участка может требовать выплату компенсации от местной администрации. Сейчас совершенно непонятно, будет ли возможность у администраций выплачивать такую компенсацию и является ли достаточным основанием для установления сервитута "повышение связанности территории города".

Установление красных линий требует разработки проекта планировки территории, выделение сквозного прохода в отдельный участок – перемежевания территории. В двух этих вариантах возникает уже поднятый нами в предыдущих постах вопрос – кто будет обязан финансировать изменение планировочной структуры: собственник земельного участка, т.е. девелопер, или администрация?

Второй момент – регулирование озелененных территорий. Параметры, которые устанавливаются для них, – минимальная обеспеченность озелененными территориями и минимальная доля озелененных территорий в территориях общего пользования. Оба параметра устанавливаются для зоны пешеходной доступности. Если второй параметр очевидно находится в зоне ответственности местного самоуправления, то параметр обеспеченности озелененными территориями предполагает учёт всего озеленения – как расположенного на частных земельных участках, так и на территориях общего пользования. Опасность с данным параметром возникает при ситуации, когда предполагается реализация девелоперского проекта на территории, в пешеходной доступности которой показатель обеспеченности не соответствует указанному. Включение в проект значительной доли озеленения предполагает его удорожание. И если в малоэтажной и среднеэтажной моделях показателей обеспеченности можно добиться «классическим» озеленением – высадкой деревьев и размещением газона, то в центральной модели с высокой плотностью застройки и малой площадью открытых участков на уровне земли показатель придется достигать более дорогостоящими решениями, например, озеленением крыш, которое предполагает специальную конструкцию перекрытий и организацию дренажной системы, или проницаемыми покрытиями на проездах и автостоянках.

Также в тексте Стандарта прописано: требования к озеленению земельных участков устанавливаются в ПЗЗ, и, если они не установлены, вся требуемая площадь озеленения должна быть размещена на территориях общего пользования и участках образовательных учреждений. По отношению к земельному участку нельзя установить показатель обеспеченности для всей зоны пешеходной доступности. А каким образом доля площади земельного участка, занятая озеленением, будет рассчитываться и соотноситься с показателем для всей зоны пешеходной доступности, не ясно.

Продолжение следует...

21/04/2020

ПОСТ #4

Следующий аспект Стандарта комплексного развития территорий, который мы рассмотрим, – возможность отклонения от параметров целевых моделей.

Три целевые модели Стандарта отличаются по своим функционально-планировочным и объемно-пространственным параметрам. Для каждой модели регулируется около 40 параметров, сгруппированных в 10 блоков. Все было бы более-менее понятно с параметрами, если бы не заложенная Стандартом возможность отклонения от них.

Отклонения предусмотрены для следующих параметров по целевым моделям:
1. Малоэтажная модель – доля объектов общественно-деловой инфраструктуры от общей площади зданий, площадь земельного участка.
2. Среднеэтажная модель – площадь земельного участка, плотность улично-дорожной сети.
3. Центральная модель – плотность застройки территории, площадь земельного участка, этажность рядовой застройки, доля площади застройки для размещения высотных акцентов.

Возможность отклонения говорит о том, что разработчики подумали о наличии особенностей застройки городов, например, в зависимости от климата или истории развития территории, несмотря на существование характерных морфотипов жилой среды. То есть предполагается необходимость будущей адаптации указанных параметров к условиям в каждом конкретном городе.

Здесь сразу возникают две проблемы:
1. в Стандарте не обозначено, на сколько пунктов значения параметра или на сколько процентов возможно отклонение от указанных значений;
2. установление значений отклонений возможно только на местном уровне с учетом специфики застройки города: их должна устанавливать местная администрация, и пока этого не сделано, отклоняться вроде можно, но не понятно, куда и на сколько.

К отклонениям от основных параметров также мы относим возможность размещения визуальных акцентов – зданий, высотность которых превышает их окружение, за счет чего они формируют уникальный облик территории и облегчают ориентирование для ее пользователей. Стандартом регулируется один параметр визуальных акцентов – максимальная доля площади застройки для размещения зданий-акцентов. Для малоэтажной модели рекомендуемое значение параметра составляет
15 %, для среднеэтажной – 20 %, для центральной – 25 %. При этом этажность акцентов не регулируется, и ее «рекомендуется назначать…», видимо, тем же местным администрациям, «…в увязке со значениями максимальной этажности рядовой застройки таким образом, чтобы высота первых в среднем превосходила этажность второй в два раза».

Параметр сам по себе непонятен из-за нечетко сформулированного описания. Сначала говорится, что доля считается от площади застройки квартала, а потом – что параметр устанавливается на всю зону пешеходной доступности, а не на квартал. Разница получается принципиальная: либо разрешается в каждом квартале занимать не более 15-25% территории зданиями повышенной этажности, либо на территории в радиусе 420-840 метров (тогда возможно целый квартал в пределах одной территории пешеходной доступности составить из зданий-акцентов).

В тексте даются рекомендации, где возможно размещать акценты – например, на главных площадях и на перекрестках главных улиц. Но эти рекомендации должны быть транслированы в конкретные территории города или конкретные характеристики, которым должен отвечать земельный участок для размещения на нем здания повышенной этажности, без определения которых параметр акцентов просто не будет работать.

Мы видим, что опять возникает ситуация увеличения неопределенности для девелоперов: даже при принятии положений Стандарта на федеральном уровне, будет необходима работа органов местного самоуправления по его адаптации на уровне городов и конкретизации возможностей отклонения от параметров.

25/03/2020

Продолжаем тему анализа «Стандарта комплексного развития территорий» от ДОМ.РФ, КБ Стрелка и Минстрой России.

Первая сложность, на которую мы хотим обратить внимание, – это отсутствие четкого разделения ответственности за создание этой самой комфортной городской среды между девелоперами и администрацией города. Стандарт регулирует сразу и параметры жилья на земельном участке, и параметры улиц, площадей и озелененных территорий. В соответствии с законодательством, параметры, которые могут быть установлены непосредственно для девелопера, распространяются на земельный участок и содержатся в градостроительных регламентах в Правилах землепользования и застройки каждого города и в сводах правил, касающихся строительства жилья. Все, что находится за пределами земельных участков, то есть в границах красных линий, – территории общего пользования, которые должны находиться в муниципальной собственности и содержаться за счет средств городского бюджета.

Стандарт регулирует параметры кварталов: для малоэтажной модели городской среды максимальная площадь квартала должна быть не больше 5 га, для среднеэтажной модели – не больше 4,5 га, для центральной модели – 0,9 га. Проблема возникает тогда, когда предполагаемый к жилой застройке земельный участок превышает эти параметры. В таком случае необходимо разделять территорию на кварталы путем прокладывания улично-дорожной сети. И здесь возникает вопрос: за чей счет должны будут создаваться улицы на такой территории? Предполагается, что девелопер должен будет межевать территорию и выделять участок или участки для передачи в муниципальную собственность бесплатно или город будет выкупать эти участки? На каких основаниях город сможет получить эти участки в свою собственность? Откуда в бюджете города возникнут средства на выкуп и строительство новой улицы, если ее изначально не было предусмотрено в генеральном плане? На эти вопросы мы не нашли ответа в книгах Стандарта.

Другая сомнительная категория планировочного деления, которую устанавливает Стандарт, – это зона пешеходной доступности. Согласно тексту Стандарта, это территория, в границах которой нетренированный человек может спокойным шагом дойти в любую точку за 5–10 минут. Именно для зоны пешеходной доступности применяются целевые модели Стандарта и регулируются следующие параметры:
- площадь территории для применения целевых моделей Стандарта;
- доля помещений, приспособленных для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, от общей площади зданий;
- плотность застройки территории;
- плотность населения;
- плотность улично-дорожной сети;
- жилищная обеспеченность;
- обеспеченность озелененными территориями;
- доля озелененных территорий в территориях общего пользования;
- обеспеченность автостоянками;
- уровень обслуживания общественным транспортом.

Здесь проблема возникает, если территория под развитие меньше или больше зоны пешеходной доступности: каким образом тогда предполагается рассчитывать все перечисленные выше параметры? Например, в случае, если участок под проектирование меньше зоны пешеходной доступности и окружение не соответствует модельным параметрам, то проект должен довести эти параметры по всей попадающей в зону пешеходной доступности территории до указанных в Стандарте? Если обеспеченность озелененными территориями в зоне пешеходной доступности окажется сильно ниже установленной Стандартом, то предполагается, что девелопер за свой счет должен будет доводить эту обеспеченность до нормы, иначе проект не примут и не введут в эксплуатацию? И на девелопера ли должны ложиться обязанности по обеспечению параметров улично-дорожной сети, озелененных территорий и обслуживания общественным транспортом, когда это прямая зона ответственности муниципалитета? На эти вопросы Стандарт ответа также не дает, а в Книге 3 «Стандарт освоения свободных территорий» рассмотрен только алгоритм разработки мастер-плана территории, размер которой равен площади зоны пешеходной доступности среднеэтажной модели Стандарта.

То есть, мы видим, что в попытке зарегулировать комплексно территорию города, в Стандартах был упущен момент реализации этих правил и разделения ответственности по развитию территории между городом и девелоперами.

В следующих постах продолжим разбирать проблемные моменты Стандарта комплексного развития территорий, следите за обновлениями.

Валерия Загвозкина Сергей Камлюк (Sergei Kamliuk) Никита Архитектор Маликов

KEY CAPITAL

28/12/2020

11/06/2020

26/05/2020

21/05/2020

13/05/2020

06/05/2020

29/04/2020

21/04/2020

25/03/2020

Address

Opening Hours

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Monday	10:00 - 19:00
Tuesday	10:00 - 19:00
Wednesday	10:00 - 19:00
Thursday	10:00 - 19:00
Friday	10:00 - 19:00