03/08/2015
EL ADMINISTRADOR
por ROLANDO CANDANEDO
En un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal existen tres órganos esenciales. La asamblea de propietarios, como órgano máximo; la junta directiva, a través de la cual actúa la asamblea de propietarios, y el administrador.
Administrar significa dirigir, ordenar, gobernar, ejercer la autoridad. Para el caso de la propiedad horizontal, es todo lo antes expuesto, pero referido a los bienes comunes de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal.
La Ley 31 de 2010, lo define mal, pues en su definición utiliza la misma palabra que pretende definir. Podemos definir al administrador como la persona (natural o jurídica) que dirige las actividades dentro de la propiedad horizontal, hace posible su normal funcionamiento conforme el destino del inmueble, según lo dispone el reglamento de copropiedad. Su función principal, de acuerdo con el sistema panameño, es administrar, cuidar y proteger las cosas comunes de acuerdo al uso señalado para esos bienes; recaudar los fondos que consiste en el cobro de las cuotas de gastos comunes y el uso adecuado de esos fondos para el funcionamiento del inmueble.
La relación jurídica del administrador con los propietarios es de un mandato de acuerdo a las normas del Código Civil. No representa individualmente a cada propietario, ni se debe a ellos individualmente. Jurídicamente, su relación es con la persona jurídica denominada propiedad horizontal (PH).
Hasta hace poco la propiedad horizontal se consideraba una forma de inversión inmobiliaria. Hoy día el concepto ha evolucionado y la propiedad horizontal se concibe como una forma de convivencia. Lamentablemente, ni los promotores ni los propietarios ni los administradores han captado esa evolución. Unos piensan que es tema de vender un departamento que casi nunca es como lo mostraron en el panfleto publicitario, ni como se veía en la maqueta; otros no entienden que el ejercicio del derecho de propiedad está enormemente limitado y los otros consideran que es solo cobrar cuotas, dirigir unos empleados y resolver uno que otro problema.
El administrador tiene que tener conocimientos de mediación y negociación comunitaria, conocer las leyes de la justicia administrativa que se ejerce a través de los corregidores. La buena marcha y la buena convivencia de un PH dependen en gran medida de la capacidad del administrador de generar confianza y cierto liderazgo en la comunidad en donde ejerce su actividad. Debe tener dotes de maestro y pedagogo. A los propietarios hay que educarlos. Muchos no saben que vivir en un PH conlleva un deber y una obligación de convivencia muy distinta a que si vivieran en otro tipo de propiedad. El primer deber del propietario es respetar el derecho ajeno, base de la paz. Debe conocer el reglamento de copropiedad, pagar sus cuotas al día, pero sobre todo y como deber esencial, asistir a las reuniones de propietarios y a las juntas directivas que no deben ser secretas.
El administrador debe tener la capacidad de explicarle a cualquier ocupante de una unidad inmobiliaria cuáles son sus deberes y cuáles son sus obligaciones, cuando en el ejercicio de sus derechos está cometiendo un abuso en perjuicio de los demás propietarios, de los bienes comunes y de la pacífica convivencia que debe ser prioritaria.
El administrador debe tener perfecto conocimiento de sus obligaciones, sobre todo la de rendición de cuentas periódicamente y al terminar su relación con un PH. Debe saber que su contrato puede ser terminado en cualquier momento, aun cuando tenga un plazo señalado, pues los mandatos se pueden terminar sin causa justificada al solo criterio del mandante.
En Panamá hay muchas personas administrando edificios sin tener la preparación adecuada. No conocen la ley, cuyo conocimiento debe incluir las anteriores para conocer su evolución. No conocen los principios esenciales de la propiedad horizontal ni los términos comunes de esta especialidad. Me he encontrado con administradores que no saben por qué este tipo de propiedad se llama propiedad horizontal.
Esa falta de conocimiento de la materia les impide defender los bienes comunes cuando a través de “las reservas” del promotor se pretende la apropiación de bienes comunes. No saben cómo solicitar una rendición de cuentas a los anteriores administradores; no saben en dónde buscar o a quién solicitarle la escritura original o por lo menos una copia de la incorporación del inmueble al régimen de la propiedad horizontal ni mucho menos por qué debe ese documento reposar en los archivos que están a su cuidado. No saben redactar un reglamento de uso o cómo modificarlo. A la hora de asambleas de propietarios muchos administradores no saben la diferencia entre quórum y mayorías y confunde las unidades inmobiliarias con los propietarios para determinarlo, y no saben hacer correctamente las actas de asambleas de propietarios, por solo citar algunos ejemplos.
La propiedad horizontal, como materia de derecho, de administración o de cualquier otro estudio académico, no se enseña en Panamá en ninguna universidad, ni tampoco existen cursos, diplomados o posgrados en esta materia. Requiere de un interés muy particular, estudiar, leer mucho y profundizar cada aspecto de esta disciplina.
En países como Argentina y Uruguay, se trata de una profesión regulada y agremiada. Para ejercerla hay que tomar un curso especial, hacer exámenes periódicos y asistir a cursos de actualización. El gremio ha logrado hacer de la administración una profesión de buen nivel, ha logrado que los honorarios del administrador se regulen de acuerdo al número de unidades inmobiliarias o unidades funcionales como se dice en Argentina y tiene una gran influencia en el sector inmobiliario. En nuestro medio no se toma en cuenta el número de unidades inmobiliarias para fijar los honorarios del administrador y nos encontramos con conjuntos residenciales de varias torres con más de 200 unidades inmobiliarias y los honorarios no pasan de dos mil dólares. Hace falta una regulación de esta profesión, como en su tiempo lo lograron los corredores de bienes raíces.
Mi intención en esta oportunidad es llamar la atención sobre esta falta grave que adolece Panamá, y la necesidad de regular cuanto antes la administración de inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, como en su momento lo hicieron los corredores de bienes raíces. Las razones de aquellos para regular esa actividad profesional, es la misma que las de estos para regular la profesión de administradores y buscar su perfeccionamiento constante.
Invito a los administradores a unirse y a reunirse para proponer una ley que le dé a la actividad el estatus que se merece y que los propietarios demandan.
