Li Jing Mortgage Loan Consultant

19/05/2026

【Car Loan 有 MIA “2” 还可以过90% Loan⁉️😳】

很多人一看到 CCRIS 有数字，
第一反应就是：

“完了，要等12个月洗掉了。”

但其实很多 buyer 输的不是 CCRIS❌
是timing。

最近一个 case，
Car Loan 有 MIA “2”，
最后还是 successfully approved 90% ✅

因为买的是新 Project，
Unit 很抢手，根本没时间慢慢等 CCRIS update。

最怕的是：
你还在一间一间试 bank，
别人已经 book 走你要的 unit 了🥲

很多consultant只是帮你 submit
但真正重要的是：

✔ 哪间 bank 现在接受度高
✔ 哪间 bank 会看 overall profile
✔ 哪些 inquiry 不要乱打
✔ 怎样减少 trial & error

Loan 不是 “等” 出来的，
是 strategy 做出来的。🔥

#房屋贷款 #马来西亚买房 #真实案例

14/05/2026

12/05/2026

【Refinance 只是换银行❓其实很多人不知道，房子还能帮你“创造资金”💰】

很多人以为 Refinance 就只是：
“换一个比较低利息的银行罢了🤔”

但其实，真正做对策略的话，
一间房子不只是拿来住，
它还可以帮你：
✔ 降低每个月供款，减轻现金流压力
✔ 节省未来几十万利息
✔ Cash Out 套现，用来装修、创业、投资，甚至当 emergency fund✨

最近我们帮一位顾客处理 refinance case，
顾客原本只是想“看看能不能省一点利息”。

但我们在帮他重新分析整个 loan structure 的时候发现：
👉 其实他的房子 valuation 已经提升了不少
👉 有机会做到 refinance + cash out

所以我们没有只是单纯帮他“换银行”而已，
而是重新帮他规划整个贷款方向。

过程中，我们需要不断跟银行沟通、重新整理资料、计算最适合的 loan package 📑
因为每个银行看的东西都不一样，
不是每一家都适合硬进。

最后，顾客成功：
🎉 拿到更低利息
🎉 每个月供款减少
🎉 还成功 cash out 一笔资金出来

顾客那时候一直说：
“原来房贷不一定只是负担，做对了真的差很多🥹”

其实很多人不知道，
房贷不是只能“供”。
如果懂得运用，它也可以成为帮你创造资金流的工具🔥

我是 Li Jing，
喜欢帮顾客把复杂的贷款问题，
一步一步整理成真正可执行的方案☺️

📩 https://wa.me/60127378028

#房屋贷款

04/05/2026

【刚买RM2.3mil，又想买 RM1mil❓银行直接拒批…】

这个case，是一位32岁的自雇老板。
上个月才刚买了一间RM2.3mil的房子，转头又看中另一间 RM1mil，打算做投资。

结果现实很直接——
多间银行直接 reject ❌

当时顾客的情况是：
• 短时间内买第二间屋，被视为 aggressive buyer
• DSR 偏高，银行担心还款能力
• 虽然 CCRIS 很干净，但还是过不了
说真的，这种case银行会怕，是正常的。

顾客自己也开始怀疑：是不是买太快、买太多了…😮‍💨
他找到我们的时候，其实已经接近想放弃了🥹

我们接手后，没有急着乱 submit
先把他的整体财务重新看一轮👇
✔️ 虽然是自雇，但 cashflow 是健康的
✔️ 报税记录完整，不是“纸上收入”
✔️ 只是银行没有选对 + 解释不够到位

所以我们做的不是“多试几家”，而是：
👉 选对银行
👉 资料重整 + 重点解释

接下来，就是等。
那两个星期，其实大家都很紧张😫
顾客会问进度，我们也一直在 follow up、push bank。

直到批出来那一刻——
✅ 80% Loan 成功获批 🎉

他第一句话是：
“我真的已经打算放弃了…”
还笑着讲：
“差点变成看爽的罢了😅”

这个case我自己也很有感触🥲
很多时候不是你条件不好，
而是方向错了、银行选错了。

尤其是自雇 + 短期内买第二间，
如果策略不对，真的很容易被直接判死刑。
但只要方式对，其实还是有空间的。

我是 Li Jing～
我很喜欢处理这种“看起来很难”的 case
把原本不被看好的情况，一点一点拉回来，最后变成成功批准🔥

如果你也是：
✔️ 自雇 / 做生意
✔️ 刚买一间，还想再投资
✔️ 或者已经被银行 reject 过
可以来找我，我帮你先看一轮👀
（不用急着 submit，我们先看有没有机会）

#房屋贷款 #真实案例 #真实案例分享

01/05/2026

【发展商不会告诉你的：这种新project最容易loan fail】

很多人以为
👉 买新project = bank一定会approve

但现实是：
我最近真的看到不少case👇

✔️ booking了
✔️ SPA签了
❌ 最后loan不过

更关键是——
问题通常不是income不够，而是这些👇

❌ 没做pre-check就直接booking
❌ Bank选错（不同bank appetite差很多）
❌ 最后valuation跟不上（尤其高rebate project）

我最近处理的一个case就很典型👇
🏠 SPA：RM7xxk
🏦 valuation：只去到RM6xxk

结果变成：
👉 loan margin直接被压低
👉 buyer要额外补一大笔cash

而很多人是到这个阶段才知道问题😅

其实这种情况
👉 一开始是完全可以避免的

只要在booking前做这3件事👇
✔️ 简单pre-check（看大概bank会不会踩雷）
✔️ 选对bank strategy（不是每间bank都一样）
✔️ 提早看valuation risk（尤其rebate / new launch）

💡说真的
loan不是“批不批”的问题
而是“你有没有选对方式去做”

如果你最近在看新project
或者已经booking但还没submit loan

可以先check一下情况
有时候只是一个小调整，结果会差很多🙂

（不要等到reject才来补救，会比较辛苦🥲）

#真实案例 #真实案例分享 #房屋贷款 #马来西亚买房

27/04/2026

【见习律师也批不到房贷❓其实问题不在职业…】

那天在Gallery听到一个很真实的case

顾客直接跟agent说：
👉试了几家bank都不行
👉又不想拿low margin
👉还想finance legal fee

听起来是不是很hard？🥲

后来聊了一下才知道
他是见习律师，而且：
❌没有EPF
❌没有报税

难怪之前一直被reject
但其实这种case不是不能做
只是要找对方向

帮他重新整理资料 + 换适合的bank后
一个星期内就批了✅
他自己都很惊讶😂

很多人以为是自己条件不好
其实只是走错路而已

不确定自己情况的可以问我，我帮你看看👀

#房屋贷款 #真实案例 #真实案例分享

21/04/2026

【5间Bank都Reject了❓这种case还能救吗🤔】

三兄弟联名要买RM900K的房子🏠
但他们的情况是这样的：
🔹 老大刚换新工作，不到1个月
🔹 老二刚毕业，上班不到1年
🔹 老三刚当完兵，工作才几个月

而且——
👉 三个人都是白底、basic偏低

说真的，这种组合，很多Bank第一眼就会直接say no 🙅‍♀️
甚至他们之前已经被 5间Bank reject 了…

当这个case找到我的时候，我也知道——不能乱试。

我们先重新整理整个profile，从收入结构、commitment到Bank的审批逻辑，一步一步分析💼
再从多家Bank中筛选出“还有机会”的方向来走。

中间其实大家都很紧张😫
因为已经被reject很多次了，信心真的不高…
但他们没有放弃，我也不想放弃💪

就在短短一个星期——
我们收到了那句话：
“恭喜，批了！” 🎉
那一刻真的很感动🥹
是那种「原来真的可以」的感觉。

这个case让我更确定一件事：
👉 很多时候，不是case不能做，而是你有没有用对方法。

我是 LiJing，喜欢帮顾客把「已经被拒绝的case」，一步一步变成「成功批准」🔥

#房屋贷款 #真实案例

20/04/2026

【买房卡住的人，其实很多是顺序错了🙅‍♀️】

很多人买房卡住，其实不是收入不够，也不是银行不帮你。
而是👇�👉 整个流程一开始就做错顺序了

🏡 常见错误流程：
❌ 先看房 → 先订房 → 再去申请loan
然后才发现：
🔹loan额度不够
🔹要换银行重新跑
🔹或时间拖到很紧张

💡 正确做法其实是：
✔️ 先做loan pre-check�✔️ 先知道银行大概愿意借多少�✔️ 再去选房子

🏦 为什么顺序很重要？
因为银行看的是：
✅DSR（你每月还能负担多少）
✅CCRIS（信用记录）
✅收入稳定性
✅以及不同银行的risk标准
👉 同一个人，不同银行结果可以差很多

📉 最常见的问题是：
⚠️订了房才发现loan不够
⚠️被迫补downpayment
⚠️或错过理想unit
⚠️甚至要临时换银行，时间很赶

🧠 一句话总结：
👉 买房不是先选房�👉 是先确认预算能不能过银行

📩 如果你现在在看房 / 准备买房�建议可以先做一个简单pre-check，会安全很多 👍

#买房攻略 #马来西亚买房 #房贷知识

11/04/2026

CCRIS有 “1 / 2”会不会完蛋😰很多人误会了❗

很多人一看到 CCRIS 有 “1” 或 “2”
第一反应就是：完了，loan没希望了😓

但讲真的——没有这么严重🫢
“1” = 迟还1个月
“2” = 迟还2个月
❌ 不是直接死
❗ 但也不能当没事

银行真正看的不是这个号码，而是你有没有一直迟还的习惯（pattern）
如果你只是：
✔️ 偶尔一个 “1”
✔️ 后面都有还回正常
✔️ 收入稳定
其实还是有机会过的🥳

但如果你是：
⚠️ 连续很多个月 “1 / 2”
⚠️ 最近还在迟还
那就真的会被当成高风险了😰

银行不是看你错一次，是看你有没有一直错😉

如果你现在CCRIS有“1”或“2”，不确定还能不能loan，可以给我看report，我帮你分析还有没有机会👍

#马来西亚买房 #房屋贷款 #知识分享

09/04/2026

【新加坡PR + 印度籍，还能拿下KL房贷？答案来了👇】

这个case我真的很想记录下来🙌

顾客是一位印度籍，在🇸🇬新加坡当PR，
而且同时在两家公司工作💼
平时忙到连message都要等几天才回📱

他看中的是 KL 一间 RM1.2mil的项目🏙️

当时顾客的情况其实不算简单：
🔹 外国人身份（Indian + SG PR）
🔹 收入来自新加坡（海外收入）
🔹 名下有几张 CC、PL（CBS record可以看到）
🔹 文件和时间配合度不高

说真的，这种profile很多银行第一反应都会比较保守🙅‍♀️
一开始我也知道，这单不能乱试。

我们先帮他完整review整个case，
从收入结构、commitment 到银行policy一一分析💼
再从全马多家银行中筛选出“还有机会”的方向来走。

中间其实等了蛮久，
加上顾客本身很忙，我们沟通也需要很多耐心⏳
但我们还是一直跟进、一直push。

直到最后——
房贷成功获批70%🥳

那一刻真的有种松一口气的感觉🥹

更难忘的是——
为了配合顾客时间，我还特地飞去🇸🇬新加坡帮他签LO✍️✈️

当他跟我说：
“You really went all the way for me.”

那一刻，我真的觉得一切都值得了❤️

这个case让我更确定一件事：
👉 loan从来不只是数字和文件，
而是一个关于【信任 + 专业 + 坚持】的过程。

我是 LiJing，喜欢帮顾客把「看起来很难的case」，一步一步变成「成功批准」🔥

#房屋贷款 #真实案例

06/04/2026

什么是DSR？为什么会影响你的房贷？🤔
�你知道吗？银行在审核贷款时，不只看你赚多少，更在意你每个月的负债比例——也就是 DSR（Debt Service Ratio，债务服务比率）。

💡 DSR = 每月还款总额 ÷ 每月收入 × 100%

✅ 银行通常希望 DSR ≤ 40%，这样你才更容易获批贷款�⚠️ 如果 DSR 太高，银行可能直接拒绝你的申请

💡 小技巧：先算好自己的 DSR，合理规划负债，贷款申请更顺利！

#房屋贷款 #知识分享 #马来西亚买房