05/06/2026
Vendre un bien immobilier au Maroc ?
Voici tout ce que vous devez savoir sur l'IR/PF, les nouvelles obligations fiscales et comment éviter les mauvaises surprises.
Qu'est-ce que l'IR/PF ? (ex-TPI)
Depuis la loi de finances 2023, la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) a été rebaptisée Impôt sur le Revenu au titre des Profits Fonciers (IR/PF). Il s'applique à toute personne physique réalisant un profit lors d'une vente immobilière, quelle que soit la nature du bien : appartement, villa, terrain, etc. Au-delà du vocabulaire, les modalités d'imposition et de contrôle ont également évolué.
Comment calculer l'IR/PF ?
L'IR/PF est calculé sur la base du profit réalisé lors de la vente :
Profit imposable = Prix de vente − Prix d'acquisition actualisé − Frais d'acquisition et d'investissement
Le prix d'acquisition est actualisé à l'aide de coefficients publiés annuellement par le Ministère de l'Économie et des Finances, tenant compte de l'inflation.
Exemple de calcul du montant imposable
Prix de vente = 1.000.000 MAD
Prix d'achat (2010) = 700 000 MAD
Coefficient d'actualisation 2010 = 1,202
Frais d'acquisition et investissements = 70 000 MAD
Prix d'acquisition actualisé = 700 000 x 1,202 = 841 400 MAD
BASE IMPOSABLE = 1 000 000 - 841 400 - 70 000 = 88 600 MAD
En l'absence d'informations disponibles auprès de l'administration, la base imposable est égale au prix de cession diminué de 20 %.
Quel est le taux de l'IR/PF ?
Les profits fonciers sont soumis à un taux unique de 20 %. Une cotisation minimale de 3 % du prix de vente s'applique également. Si son montant dépasse l'IR calculé, c'est la cotisation minimale qui est retenue.
En reprenant l'exemple ci-dessus :
IR = 88 600 × 20 % = 17 720 MAD
Cotisation minimale = 1 000 000 × 3 % = 30 000 MAD
Montant dû : 30 000 MAD (cotisation minimale retenue car supérieure)
Quitus fiscal immobilier : l'obligation depuis juillet 2024
Depuis juillet 2024, les notaires ont l'interdiction de rédiger un acte de vente sans avoir obtenu au préalable le quitus fiscal immobilier. Ce certificat atteste que le vendeur est à jour du paiement de toutes ses taxes locales :
Taxe d'habitation (TH)
Taxe de services communaux (TSC)
Taxe sur les terrains non bâtis (TNB)
Toute situation fiscale en suspens doit être régularisée avant d'entamer le processus de vente. Sans quitus, la transaction est bloquée chez le notaire.
La taxe sur les terrains non bâtis (TNB)
Si votre bien comprend un grand terrain ou s'il s'agit d'un terrain nu, la TNB s'applique directement. Les tarifs ont été revus à la hausse selon le niveau d'équipement de la zone, pouvant atteindre jusqu'à 22,5 MAD/m² pour les zones bien équipées. Ces montants impactent les frais à régler avant la vente pour obtenir le quitus fiscal.
Traçabilité des paiements : la règle des 300 000 MAD (LF 2026)
Depuis la loi de finances 2026, toute transaction immobilière supérieure à 300 000 MAD doit obligatoirement être réglée par circuit bancaire (virement ou chèque certifié). Les conséquences en cas de non-respect :
Majoration de 2 % sur les droits d'enregistrement
Possibilité pour le notaire de bloquer la vente si les justificatifs ne sont pas conformes
La demande d'avis préalable : vivement recommandée
Introduite par la LF 2023, la demande d'avis préalable permet de demander à l'administration fiscale de calculer elle-même le profit foncier net imposable avant la vente. Cette démarche doit être engagée dans les 30 jours suivant la signature du compromis. Elle vous délivre une attestation de liquidation précisant base imposable et montant de l'impôt — et vous évite tout contrôle fiscal ultérieur.
Sans cette démarche, vous devrez verser à titre provisoire la différence entre le montant déclaré et 5 % du prix de cession (somme restituable après rectification).
Les exonérations de l'IR/PF
Votre vente peut être totalement exonérée dans les cas suivants :
Résidence principale occupée de manière continue pendant au moins 6 ans au moment de la vente.
Logement social (art. 92-I-28° du CGI) occupé comme résidence principale pendant au moins 4 ans.
Biens dont la valeur totale ne dépasse pas 140 000 MAD.
Cessions gratuites entre ascendants/descendants, époux, frères et sœurs, ou dans le cadre d'une Kafala.
Apports à l'actif d'une société ou d'un OPCI.
Transferts effectués à leur prix d'acquisition d'origine (nouveau depuis LF 2025).
Checklist avant de vendre votre bien
Estimez votre IR/PF ou cotisation minimale (3 % du prix de vente).
Régularisez vos taxes locales et obtenez votre quitus fiscal (obligatoire depuis juillet 2024).
Vérifiez si vous bénéficiez d'une exonération (résidence principale ≥ 6 ans, valeur < 140 000 MAD, etc.).
Déposez une demande d'avis préalable dans les 30 jours suivant le compromis de vente.
Pour toute transaction > 300 000 MAD, prévoyez un paiement exclusivement bancaire.
Ce guide est fourni à titre informatif et synthétise les dispositions fiscales en vigueur jusqu'en 2026. Pour toute situation spécifique, consultez un conseiller fiscal ou un notaire agréé au Maroc.
