AY Holding

25/03/2014

Good Morning!

19/03/2014

تراجع أداء القطاع العقاري اللبناني تحت وطأة الركود

تراجع أداء القطاع العقاري في لبنان بنسبة أقصاها 20%، فيما انخفض عدد المعاملات والعقود العقارية عام 2013 إلى 169 ألف معاملة بسبب إحجام رجال الأعمال عن الاستثمار، نظرا للأوضاع الأمنية والسياسية السائدة، فيما لا تزال أسعار الشقق تحافظ على مستواها.

وبينت الأرقام والإحصاءات التي استقتها وكالة الأنباء الكويتية كونا من المديرية العامة للشؤون العقارية، التابعة لوزارة المالية اللبنانية، أن مجموع العقود والمعاملات العقارية لعام 2013 بلغت 169 ألف معاملة، مقارنة مع 183 ألفا و400 معاملة عام 2012 و203 آلاف معاملة عام 2011، فيما شهد لبنان عام 2010 ارتفاعا في عدد المعاملات بلغ مجموعها 206 آلاف.

وأشار رئيس مصلحة الديوان في المديرية العامة للشؤون العقارية، طه المعوش، في تصريح له إلى أن القطاع العقاري يشهد حاليا تراجعا ملحوظا يتراوح ما بين 15 و20%، لكنه أكد أن أسعار الشقق السكنية والأراضي لم تتراجع.

ورداً على سؤال عما إذا كان هناك طلب على الشقق السكنية، أكد المعوش أن العرض أكثر من الطلب، مبينا أن الطلب يقتصر إجمالا على الشقق السكنية صغيرة الحجم، التي لا تزيد مساحتها على 130 مترا مربعا، ويتراوح سعر متر البناء فيها بين ألف و1300 دولار أمريكي، خصوصا في منطقة جبل لبنان والبقاع.

أما فيما يتعلق بحركة العقارات في العاصمة بيروت، فأشار المعوش إلى أن هناك ارتفاعا كبيرا في أسعار الشقق السكنية والأراضي على حد سواء، لافتا في هذا المجال إلى أن سعر متر البناء في وسط المدينة وعلى الكورنيش البحري وصل إلى أكثر من 25 ألف دولار أمريكي، فيما سعر المتر نفسه في مناطق أخرى في بيروت يتراوح ما بين 2500 و3000 دولار أمريكي.

ورأى أنه على الرغم من إحجام المستثمرين العرب والأجانب والمغتربين اللبنانيين عن الاستثمار في السوق العقاري اللبناني في هذه الأيام، فإن الاستثمار في هذا السوق كان دائما مربحا لكل من استثمر في لبنان إبان الحروب والأزمات. الجمود يطغى حاليا على القطاع العقاري متأثرا بالأوضاع الأمنية في لبنان والمنطقة وإحجام رجال الأعمال الأجانب عن الاستثمار في القطاع العقاري، كما كان في عامي 2009 و2010.

وأعرب عن أمله في إنجاز البيان الوزاري لحكومة رئيس الوزراء تمام سلام، لتنال ثقة المجلس النيابي بما يساعد على استعادة الثقة بلبنان وبمؤسساته والعودة التدريجية للاستثمارات.

يُذكر أن مركز الدراسات الاقتصادية في غرفة التجارة والصناعة والزراعة في بيروت وجبل لبنان قدر الاستثمارات التراكمية لدول مجلس التعاون الخليجي في لبنان للفترة ما بين 1985 و2009 بنحو 11 مليارا و300 مليون دولار أمريكي، أي ما نسبته نحو 30% من إجمالي الاستثمارات العربية في لبنان، التي تتوزع بشكل خاص على قطاعي العقارات والسياحة.

Copy Right

(MENAFN - Akhbar Al Khaleej) تراجع أداء القطاع العقاري في لبنان بنسبة أقصاها 20%، فيما انخفض عدد المعاملات والعقود العقارية عام 2013 إلى 169 ألف معامل

18/03/2014

المالكون والمستأجرون: صراع بلا خاتمة

«الحق في الحصول على سكن لائق» من الحقوق الأساسيّة التي نصت عليها المواثيق الدولية لحقوق الإنسان والتي وقّع عليها لبنان. لكن أين المستأجرون القدامى من هذا الحق؟ وأين ستُرمى نحو 150 ألف عائلة لو طُبّق مشروع قانون الإيجارات الجديد الموضوع في لجنة الإدارة والعدل النيابية؟ الآن تدرس نقابة المحامين مشروع قانون آخر، غير الذي أعدته اللجنة النيابية، على أمل الوصول إلى حل منصف للطرفين: المستأجرين القدامى والمالكين

سهى شمص
منذ عام 1975 حتى اليوم، شهدت أسعار العقارات أعلى معدّلات التضخم بين جميع السلع الأخرى. تضاعفت أسعار الشقق خلالها مئات المرّات، فيما تصحيح الرواتب بقي هزيلاً مقارنةً بتطور أسعار الشقق. أمام هذا الواقع، ولولا تمديد قانون الإيجارات القديمة ما قبل 1992، لكان من المستحيل أن نجد عائلة تنتمي إلى الطبقة الفقيرة أو حتى المتوسطة تسكن في مناطق كالحمرا، الأشرفية، رأس بيروت، زقاق البلاط، البسطة، كورنيش المزرعة...

ماذا كانت ستفعل هذه الأسر؟ كانت ستفعل كما غيرها من الأسر غير الميسورة، كانت سترضخ لعبء قروض السكن المصرفية على 20 أو 30 سنة مقبلة، أو كانت ستخضع لبدلات إيجار باهظة تخضع لحرية التعاقد ومركز القوة للمالك الذي يستطيع كل 3 سنوات أن يرمي عائلة في الطريق أو يزيد من كلفة سكنها على هواه، أو بتعبير أدق، على هوى المضاربين على أسعار العقارات.
اليوم ينتظر قانون الإيجارات القديمة التمديد له، كما كان يمدد له دائماً منذ إقراره إلى الآن؛ إذ مرّت سنتان دون بتّ أمره، كان يُعَدّ خلالها في لجنة الإدارة والعدل النيابية لقانون جديد، هو ما عرف بمشروع القانون الجديد لتحرير الإيجارات القديمة، الذي ينص على تحرير تدريجي لعقود الإيجار على مدى ست سنوات، يجري بعد انقضائها إمّا تجديد العقد لثلاث سنوات أخرى بحسب قيمة «بدل المثل» (5% سنوياً من قيمة الشقة) أو إخلاء الشقّة نهائياً.
ولكي لا تختبئ الدولة وراء إصبعها فترمي ما بين 600 ألف الى 700 ألف نسمة في الشارع دون حل بديل، روّجت لقانون الإيجار التملكي، الذي سبق أن أُقر في عام 2006 (دون وضع مراسيمه التطبيقيّة)، وصورته على أنه هو الحل السحري البديل لقانون للإيجارات يضمن حق السكن وديمومته. القانون عبارة عن عقد يعطي المستأجر حق تملك المأجور لقاء ثمن متفق عليه عند إجراء عقد الإيجار، مع احتساب الأقساط المدفوعة منه كبدلات إيجار من أصل الثمن، على أن لا تتجاوز مدة الإيجار التملكي 30 سنة في حد أقصى.
أخذ قانون تحرير الإيجارات الجديد حقه من النقاشات والأخذ والرّد. اعتبره المستأجرون قانوناً تهجيرياً، فيما نال رضى المالكين ودفعوا باتجاه إقراره. كذلك وجهت الكثير من الانتقادات لاعتماد قانون الإيجار التملكي كحل بديل، لكونه لم يأت في إطار خطّة سكنيّة شاملة وواضحة، وكونه لا يراعي حقيقة أن نسبة مهمة من المستأجرين القدامى هم من المتقاعدين وكبار السن، ونسبة مهمة أيضاً من ذوي الدخل المنخفض؛ ففي الحالتين لا تستوفي هاتان الشريحتان الشروط المفروضة للحصول على القروض السكنيّة الطويلة الأجل والمتناسبة مع أسعار المساكن الرائجة.
كبار المالكين القدامى لا يبدون اهتماماً ملحوظاً بقانون التملك التأجيري. أصلاً ليس هذا ما يخدم مصالحهم الفعلية، بل تحرير عقاراتهم للاستفادة من الريع الكبير المتحقق من جراء ارتفاع اسعار الأراضي والمضاربات عليها. أما المستأجرون من الطبقة العاملة، فينظرون الى قانون الإيجار التملّكي بوصفه يخدم المستثمر فقط عبر زيادة استثماره ولا يخدم المستأجر، لكونه لا يلتزم سوى مصالح الشركات العقارية وتجار البناء واستثمارات المصارف التي وظفت خلال السنوات الأخيرة، ما يزيد على ثلاثين مليار دولار أميركي في قطاع السكن والبناء.
قانون الإيجارات المطروح يواجه بالرفض من قبل آلاف المستأجرين، وبعض هؤلاء يشكّل قوة ضغط لا باس بها. لذلك بادرت نقابة المحامين للعمل على وضع صيغة قانون جديد يمكن أن توفق بين مصالح المستأجرين ومصالح المالكين. يشرح المحامي منير حدّاد، أحد المكلّفين بالمبادرة. ويقول إن «النقابة غير منحازة إلى أي طرف، وهي في موقع الوسط. وبعد الاستماع إلى هواجس وشكاوى كل طرف على حدة بعد سلسلة من الاجتماعات واللقاءات، نحن الآن في مرحلة الإعداد للقانون الذي سيناقش في ما بعد في لجنة الإدارة والعدل».
تجمّع مالكي الأبنية المؤجّرة في لبنان الذي أسس أخيراً «نقابة مالكي العقارات والأبنية المؤجّرة في لبنان»، يطمح إلى التصويت على مشروع قانون تحرير إيجارات ما قبل 1992 المحال على الهيئة العامّة لمجلس النوّاب. فبحسب رئيس تجمّع المالكين، جوزف زغيب، «إن مبادرة نقابة المحامين الهادفة إلى إيجاد تصوّر جديد لمشروع آخر غير المشروع المحال على مجلس النوّاب، يصبّ في مصلحة المستأجرين، عبر إضاعة المزيد من الوقت والحؤول دون التصويت السريع على قانون الإيجارات الجديد؛ فدراسة تصور جديد لقانون إيجارات آخر قد تمتد لسنوات أخرى وتؤخّر التصويت على القانون الموجود حالياً». ورأى أن إقرار قانون الإيجار التملكي يتيح الفرصة للمستأجرين بتملّك شقّة سكنيّة جديدة والتخلّص من الإيجار، لكن من يدّعي تمثيل المستأجرين وهم لا يمثلونهم، مجموعة أغنياء مستفيدين من الإيجارات الزهيدة في شقق في قلب بيروت ولا يريدون الانتقال للعيش في مساكن شعبيّة». طبعاً، لا يستطيع زغيب أن يوضح كيف جمع بين طرفي معادلة: «المستأجرون الاغنياء الذين لا يريدون الإقامة في المساكن الشعبية»، إلا في إطار صياغة خطاب حماسي موجه إلى الفئة التي يمثلها.
لجنة الدفاع عن المستأجرين من جهة أخرى، حسب أمين سرّها زكي طه، تؤكد انفتاحها على أي قانون جديد يرعى مصالح الطرفين ولا ينحاز إلى المالكين كما مشروع قانون تحرير الإيجارات المطروح، وترى أن الحل لا يكون إلّا بوجود خطّة سكنية شاملة وطرح بدل إخلاء مناسب يكون بمثابة الدفعة الأولى يدفعها المستأجر لتقسيط شقّة جديدة بديلة. واستشهد بفرنسا، حيث تعالج مشكلة كبار السن من المستأجرين القدامى بدفع البلديّة جزءاً من عبء الإيجار عن المستأجر، ولا يحرر المسكن إلّا بوفاته. واستغرب البيان الصادر عن العائلات البيروتيّة الذي يتهم الجهات التي تمثّل المستأجرين بالتحريض الطائفي، وسأل: «هل المستأجرون من طائفة واحدة أو لون سياسي واحد أصلاً لكي نستعمل اللهجة الطائفيّة. وهل يعتبر المالكون نفسهم أنهم يمثلون طائفة واحدة؟».
وكان بيان منسوب إلى «عائلات بيروت من المالكين القدامى» قد دعا المالكين القدامى في بيروت والضواحي إلى «الانضمام إلى نقابة مالكي العقارات والأبنية المؤجرة، لنكون صفاً واحداً في وجه بعض التجمعات التي تطلق الأبواق الحاقدة على المالكين القدامى تحت شعارات مذهبية وطائفية، بهدف الاستمرار في احتلال بيوتنا إلى الأبد»، مجدداً المطالبة بـ«صدور قانون جديد للإيجارات؛ لأن الكيل طفح، في حين أن بيوت المالكين ليست إلا ملكاً لهم، لا لغيرهم مهما طال الزمن».
المالكون يرمون اللوم كله على المستأجرين، لكن المستأجرين هم ضحايا لسياسة اقتصاديّة أطلقت العنان لتجارة العقارات والمضاربات العقاريّة على حساب حق المواطن في السكن، ودون اتخاذ أي خطوة تنفيديّة باتجاه صيانة هذا الحق خلال 40 عاماً مضت على آخر قانون فعلي. سياسة تجعل اللبنانيين يستغربون أن يكون هناك بدل إيجار قديم لمسكن في بيروت بـ100 ألف ليرة شهرياً، ولكنهم لا يستغربون أبداً أن يصبح بدل الإيجار الجديد للمسكن نفسه في حال تحريره أكثر من ألف دولار شهرياً، في حين أن الحد الأدنى للأجور يساوي 450 دولاراً!

القانون الكارثي

أعدّ تجمّع المستأجرين في لبنان دراسة توضح أسباب رفضه لاقتراح قانون الإيجارات الجديد، وفي مقدمها إن الزيادات التي سيفرضها هذا القانون المقترح، كبدل عادل على بدلات الإيجارات القديمة تساوي سنوياً 5% من قيمة ثمن المأجور، يضاف إليها زيادة تراكمية سنوية، تعادل 5% من قيمة بدل الإيجار كمعدل سنوي للتضخم.
فقيمة هذه الزيادات في ظل ارتفاع أسعار العقارات بمضاعفات جنونية لا تتناسب، بأي شكل من الأشكال، مع المداخيل المتواضعة للغالبية الساحقة من اللبنانيين المستأجرين المقيمين في وطنهم، وسيكونون عاجزين تماماً عن تسديد بدلات الإيجارات الناتجة من هذا القانون ابتداءً من السنة الأولى لإقراره، وستكون النتيجة إخلاءات قسرية جماعية وتشريداً وتهجيراً وتحرير عقود الإيجارات القديمة سريعاً ومن دون أي تعويض. ورأى التجمع أن اقتراح «إنشاء صندوق لدعم بعض محدودي الدخل من المستأجرين لمدة زمنية محددة وليس بشكل دائم، هو اقتراح وهمي سينتهي دعماً انتقائياً لعدد من المستأجرين المحظوظين أو من الأتباع والمحاسيب»، أما الباقون فليس لهم أي مساعدة أو دعم، ما سيسبب عجزهم عن السداد وتهجيرهم وتشريدهم بالقانون، علماً بأن أغلب الصناديق التي أنشئت في لبنان تحولت إلى معاقل ومراكز للهدر والسرقة والنهب وإرضاء التابعين والمحاسيب. ونادراً جداً ما كانت تؤمن حلاً لمشكلة من مشاكل مَن أنشئت لأجلهم. علماً أن هذا الصندوق وضع فعلياً لمصلحة المالكين ليسهل عملية تحرير العقود وليس لمصلحة المستأجرين؛ فهو لا يشكل حلاً دائماً ونهائياً؛ لأن دوره محدود ومدته الزمنية محددة. فبعد عدد من السنوات حددها القانون، سيتوقف هذا الدعم بعد أن تكون بدلات الإيجارات قد تضاعفت بشكل أكبر وأخطر، بما لا يتناسب كلياً مع مداخيلهم. وكأن كل المطلوب من إيجاد هذا الصندوق هو «تسليك» المعضلة نظرياً» لا حلها، وتهوين آثار الكارثة المتوقعة وتجميلها في أذهان الناس البسطاء والطيبين والمسؤولين ذوي النيات الحسنة. فالهدف الحقيقي هو تأمين مصلحة كبار المالكين وأصحاب الرساميل الأجنبية والمتعاونين معهم والمصارف وحيتان المال من أجل الانقضاض على شراء واستملاك واستثمار وهدم هذه العقارات القديمة والاستحصال عليها مواربة بموجب وكالات تلغي فعلياً وعملياً وتحايلاً مفاعيل قانون تملك الأجانب وتحكم سماسرة العقارات من أصحاب النفوذ والسلطة بمقدرات الوطن وبيع البلد لمن يدفع الثمن.
إن هذه العقارات القديمة تشكل هوية هذا الوطن وتراثه وخائن، ومدان كل من يساعد على التفريط بها. وقال التجمع إن اقتراح القانون هذا قد ألغى فعلياً وعملياً تعويض الإخلاء الذي لحظته وأكدته وثبتته جميع قوانين الإيجارات السابقة، طوال أكثر من خمسة وسبعين عاماً، فبات حقاً مكتسباً لا يمكن إلغاؤه بتشريع جائر ومشبوه وحرمان أصحاب الحق الفعليين منه. وقد سبق وأعطي وشرع للمحتلين والانتهازيين والمعتدين على الحق العام والخاص بغير وجه حق، وللمهجرين والمستأجرين القدامى المتضررين. فهو حق مكتسب في القانون والممارسة، وثابت لا يمكن التفريط به، أو التنازل عنه، مهما كانت الأسباب والدوافع والمبررات والحجج.

http://www.al-akhbar.com/node/201054

منذ عام 1975 حتى اليوم، شهدت أسعار العقارات أعلى معدّلات التضخم بين جميع السلع الأخرى. تضاعفت أسعار الشقق خلالها مئات المرّات، فيما تصحيح الرواتب بقي هزيلاً مقارنةً بتطور أسعار الشقق. أمام هذا الواقع،

18/03/2014

The best feeling: When you wake up at 5am and realize you still have more hours to sleep. GOOD MORNING

17/03/2014

غموض يلف مشروع الضم والفرز: «صيدا جديدة» تولد

لا يكاد يرد اسما محمد زيدان وفؤاد السنيورة في مشروع ما، مهما تكن غاياته، إلا كان التساؤل مشروعا عن إمكان أن يكون التحالف بين المال والسلطة، على حساب فئات لن تستطيع الصمود في وجه مغريات المال والمحسوبيات. صيدا على أبواب حقبة جديدة، عمرانيا، اقتصاديا واجتماعيا. إنه مشروع «ضم وفرز شرقي منطقة الوسطاني»... ما الذي ينتظر المدينة؟

4 تراخيص فقط منحتها بلدية صيدا العام الماضي مقابل مئات التراخيص التي أعطيت في مناطق شرق صيدا، لذلك يراد من المشروع دفع الصيداويين للاستثمار في مدينتهم(الأخبار)

http://www.alankabout.com/lebanon_news/50915.html

غموض يلف مشروع الضم والفرز: «صيدا جديدة» تولد

17/03/2014

أزمة السكن: الطلب يزداد والأسعار نار

بعيداً من الحكومة والاستحقاق الرئاسي والصراع البارد بين موسكو وواشنطن، ضرب «مركز عصام فارس للشؤون اللبنانية» على «الوتر الحساس» لشريحة الشباب في المجتمع اللبناني والذي يطال «أزمة السكن». في هذا الإطار، أجمع محاضرو ندوة «السياسات الإسكانية والمضاربة العقارية»، على أن «الأولوية لدعم المؤسسة العامة للإسكان لما تقدّمه في مجال السياسة الإسكانية». وتوافق المحاضرون الثلاثة: رئيس مجلس إدارة «المؤسسة العامة للإسكان» عبدالله حيدر ومستشار «لجنة المال والموازنة النيابية» الدكتور غازي وزني ومدير «قسم البحوث والتحاليل الاقتصادية في مجموعة بنك بيبلوس» الدكتور نسيب غبريل، على «ضرورة إقرار قانون الإيجار التملّكي، وعدم ربطه بقانون الإيجارات العام لما يشكله ذلك من تحفيز للسوق الإسكاني في لبنان». وشددوا على أهمية تطوير مشاريع الإسكان وبناء العقارات في المناطق وربط ذلك بتطوير البنية التحتية والتنمية الاقتصادية.
من جهته، لفت حيدر الانتباه إلى أن «عدد القروض التي منحتها المؤسسة للعام 2013 بلغ 5 آلاف و701 قرض، ليبلغ الرقم الإجمالي للقروض المعطاة عبر المؤسسة منذ تأسيسها العام 1999، 59 ألفَاً و415 قرضاً، بقيمة 6116 مليار ليرة»، مشيراً إلى «تركّز القروض في جبل لبنان، وتحديداً في المتن الشمالي». وأعاد السبب في ذلك إلى «إقبال المواطنين على تملك منازلهم قرب أماكن عملهم أو حيث تتوافر فرص العمل، خصوصاً في ضواحي العاصمة». وأشار إلى «تمنّع بعض المصارف عن إعطاء قروض للبناء، باستثناء 5 مصارف من أصل 29 مصرفاً متعاوناً مع المؤسسة».
ورأى وزني أنَّ «أزمة السكن مرشحة للتفاقم مع تزايد الطلب على البيوت، مقابل ضعف الإمكانيات لدى الأسر وغياب السياسة الإسكانية لدى الدولة وكلفة السكن المرتفعة، وضعف سوق الإيجار، وارتفاع طلبات السكن في العاصمة وجوارها». وأبدى خشيته «من استمرار الجمود في القطاع العقاري»، داعياً إلى «سياسات إسكانية تتمحور حول عدد من الإجراءات أولها الإجراءات القانونية، لا سيما إقرار قانون جديد للإيجار يُنصف المالك ولا يرمي المستأجر في الطريق، ويحرر تدريجياً عقود الإيجارات القديمة خلال فترة زمنية لا تقلّ عن ست سنوات، تضاف إليها ثلاث سنوات أخرى، تزاد خلالها بدلات الإيجار بصورة تدريجية، إضافة إلى وضع تشريعات تحدد النسب المجازة سنوياً قانونياً للمالكين، في رفع بدلات الإيجارات».
وأشار وزني إلى أنه «من بين الحلول إجراءات تزيد عروض السكن عبر زيادة عامل الاستثمار في البناء في بعض المناطق خارج العاصمة، وبناء الحكومة مجمعات سكنية على مشاعات الدولة بتمويلٍ ذاتي أو بالشراكة مع القطاع الخاص، وإنشاء مناطق سكنية خارج العاصمة من قبل المستثمرين، بعد تطوير البنية التحتية فيها». وعزا وزني «أسباب صمود القطاع العقاري وعدم انهياره إلى ندرة الأراضي، وانحسار مساحات الأراضي الصالحة للبناء، وتحوّل وجهة استثمارات المطوّرين نحو الشقق الصغيرة والمتوسطة».
أمّا غبريل فرأى أن «الحل لتمكين أكبر قدر من اللبنانيين من تملّك مسكن، لا يكون بتدخّل الدولة مباشرة عبر بناء مساكن شعبيّة، بل بإبقاء دور مؤسسات الدولة، في إطار التشريع والتخطيط المدني، ووضع رؤية مستقبلية وتنظيمية، وتطوير قوانين البناء». ودعا في المقابل إلى «العدول عن فرض ضرائب جديدة على القطاع العقاري، واستبدال هذه الضرائب بحوافز»، لافتًا الانتباه إلى أن «مؤشر بنك بيبلوس للطلب على العقارات في لبنان، يعكس تراجعاً حاداً في الطلب منذ منتصف العام 2010، واستقراراً للطلب على مستويات منخفضة منذ نهاية العام 2011 وحتى اليوم».
COPY RIGHT www.alankabout.com

17/03/2014

If you have choices, choose the best. If you have
no choice, do the best! Good morning every one

11/03/2014

لريع المدعوم: تجارة العقارات صامدة بالمال العام

القطاع العقاري صامد. القطاع العقاري غير صامد. خلاصتان متناقضتان فرضتا نفسيهما في ندوة أقيمت منذ ايام في مركز مركز عصام فارس للشؤون اللبنانية بعنوان «السياسات الإسكانية والمضاربة العقارية»، التناقض حكم المداخلات. أما النقطة الوحيدة التي جرى الاتفاق عليها، فهي الآتية: «أسعار الشقق السكنية في لبنان لا تلائم مداخيل الأسر اللبنانية، وقد تراجع الطلب بسبب ارتفاع الاسعار، الذي لم ينهَر بسبب الدعم»

سهى شمص
العلاقة بين الأسعار والمداخيل هي علاقة عضوية. أبرز مثال يمكن الاستناد إليه لتفسير طبيعة هذه العلاقة، يكمن في الأزمة العقارية التي شهدها لبنان أخيراً، والتي تأتي بعد طفرة عقارية نشبت في عام 2007 ثم تحوّلت إلى فقاعة لم تنفجر بعد لأنها «تُدعَم». مَنْ يدعم هذه الفقاعة؟ هو النظام نفسه الذي أنتجها. هو النظام الذي يدفع خبراء الاقتصاد إلى إعطاء توصيفات متناقضة لحالة واحدة، وإلى منح إجابات متعددة عن سؤال واضح: هل القطاع العقاري صامد في ظل الأزمة التي يعيشها لبنان والمنطقة؟

في العادة، تخرج الإجابة البديهية عن هذا السؤال: لا شكّ أن القطاع العقاري يحتاج إلى إصلاحات. تُستَتبَع هذه الإجابة، بجملة إضافية: لم يعد لدى معظم اللبنانيين القدرة على شراء شقة للسكن في لبنان. فباستثناء المغتربين، وقلّة من المقتدرين، بات صعباً على أصحاب المداخيل المتوسطة شراء شقّة، وبات التملك مستحيلاً على أصحاب المداخيل المتدنية.
إذاً، ضرورة الإصلاح نابعة من مؤشرات عديدة تطرّق إليها مستشار لجنة المال والموازنة النيابية غازي وزني، ومدير مركز الدراسات الاقتصادية في مجموعة بنك بيبلوس نسيب غبريل في الندوة التي عقدها مركز عصام فارس للشؤون اللبنانية بعنوان «السياسات الإسكانية والمضاربة العقارية». فبرغم وجود أزمة كبيرة في لبنان والمنطقة، إلا أن وزني يعتقد أن «قطاع العقارات صامد ولن ينهار برغم تراجع المبيعات العقارية منذ عام 2010». يستند كلامه إلى مستويات الأسعار في السوق «المستقرة في مدينة بيروت مع مرونة بنسبة 10%». أما خارج بيروت، فقد «تراجعت في أماكن التوتر كالضاحية الجنوبية ببنسبة تراوح بين 10% و20%».
زاوية الرؤية لدى غبريل مختلفة. ففي رأيه، «القطاع العقاري ليس صامداً. صحيح أنه لم ينهَر كما حدث في دول مثل الولايات المتحدة الأميركية ودبي، لكنه يعاني أزمة كبيرة». يشرح غبريل هذا الاستنتاج بالإشارة إلى «مرحلة الفقاعة العقاريّة التي انتهت في منتصف 2010، وأنتجت أسعاراً خياليّة، ما أدّى إلى تراجع حجم الطلب». وفي نهاية عام 2013 شهد القطاع «انخفاض أسعار الشقق الفخمة بمعدل يصل إلى 25%، بعد جمود سنتين». كذلك «عرض الخليجيون عقاراتهم للبيع بمبالغ أقل من أسعار السوق بنحو 30%» يقول غبريل. ويضيف أن الاستثمار في عواصم مثل باريس، موسكو، فيينا، مدريد، لوكسمبورغ وتورونتو... أفضل من لبنان.
إذاً، نهاية مرحلة الفقاعة التي لم تنفجر، أدّت إلى تقهقر الأسعار من دون انهيارها بصورة واسعة. هذا ما يُفهم من كلام غبريل، لكن ما هي الأسباب الحقيقية وراء عدم الانفجار والتقهقر؟ هل هو توقف المضاربات العقارية؟ أم أن الفجوة بين القدرة الاستهلاكية التي تمثّل الطلب السوقي وإمكانات التجار التي تمثّل قدرة العرض في السوق، لم تكبر إلى مرحلة الانهيار؟
في الواقع، فإن الفرق واضح بين الانهيار والأزمة. فالقطاع العقاري لم يخرج من الأزمة لأن انهياره يعني انهيار النموذج بكامله. وبالتالي، فإن النظام دافع عن نفسه وأنشأ آليات تجعل القطاع العقاري يتكيّف مع الأزمة متجنباً مرحلة الانهيار. وهذا الأمر يظهر بوضوح في التفسيرات التي قدّمها وزني عن أسباب «الصمود». يعتقد وزني أن أهم سبب هو «ضخّ السيولة من مصرف لبنان إلى القطاع العقاري». ووفق تعاميم مصرف لبنان، فقد بلغت حصّة القطاع نحو 60% من مجمل المبالغ التي أقرضها مصرف لبنان للمصارف بفائدة 1%. وهذا الأمر الذي حقق أرباحاً كبيرة للمصارف، منعها من رفع الفوائد على القروض السكنية محفّزاً الاستدانة على المدى الطويل.
لكن من هو المستفيد الأكبر من هذا الدعم، إذا كانت الأسعار في السوق لم تتراجع إلى مستويات منسجمة مع المداخيل؟
الإجابة تأتي في دراسة أجراها الوزير السابق شربل نحاس عن أسعار الشقق في بيروت، وفي مدينتين فرنسيتين. تبيّن الدراسة التي تقارن بين الحد الأدنى للاجور في لبنان، وفي فرنسا، وأسعار العقارات في بيروت ومدينتي ليون ومارسيليا، أن شراء متر مربع واحد في بيروت يتطلب 10 رواتب كاملة، لكنه يتطلب في ليون راتب شهرين ونصف شهر، وفي مارسيليا راتب أقل من شهرين (1,8 شهر). الدعم أصاب بصورة كبيرة تجار العقارت، الذين رفعوا الاسعار من خلال المضاربات، والمصارف استفادت ايضاً من خلال تمويل هذه العمليات بفائدة مدعومة. أما المستهلكون الذين تملكوا شققاً، فقد استدانوا على المدى الطويل لشراء مساكن بأسعار باهظة وغير منطقية.
في السياق نفسه، يشير غبريل إلى أن متوسط الدخل الفردي السنوي في مدينة بيروت يبلغ 36 ألف دولار، فيما يصل معدل سعر شقة مساحتها 250 متراً مربعاً إلى 1.1 مليون دولار. هذا يعني ببساطة «أن معظم سكان بيروت غير قادرين على شراء شقّة، أو حتى على الدخول في عقد قرض لشراء واحدة». الوضع يزداد سوءاً عند النظر إلى معدلات الدخل واسعار الشقق في المناطق، حيث يقيم الفقراء.
إذاً، أصبح السؤال: كيف يسهم النموذج اللبناني في زيادة هذه الفجوة بين القوة الاستهلاكية والاسعار؟ الإجابة تأتي على لسان غبريل: غياب الاستثمار في العقار. كلمة الاستثمار هي توصيف ديبلوماسي لكلمة مضاربات عقارية. هذه المضاربات التي يسمح بها النموذج اللبناني، كانت ناشطة بصورة مفرطة ابتداء من عام 2007 حتى نهاية عام 2010. وبفضل هذه المضاربات حقق الكثيرون أموالاً طائلة من تجارة الشقق، فاشتروها بأسعار متدنية، وباعوها بأسعار مضاعفة تصل إلى مرتين من السعر الأصلي خلال أشهر معدودة.
هذه النتيجة هي بالتحديد ما يسمى ريعاً. هو الريع الذي يحقق الثروات لممارسيه من الطبقة الثرية والمقتدرة، ويستجلب الكوارث على الطبقة الوسطى والفقيرة. الريع هو التفسير الوحيد لتفاوت مداخيل الأسر اللبنانية مقارنة بكلفة السكن.
غير أن هذا الأمر لا يعني أنه ليست هناك عوامل إضافية تزيد عمق هذه الفجوة. فبحسب وزني، فإن اضطرار السكن في العاصمة هو احد العناصر الذي تزيد الطلب على الشقق في بيروت وضواحيها. وقد اضيف إلى هذا الأمر خلال السنتين الماضيتين، عبء النازحين السوريين، الذين زادوا الطلب على الإيجارات السكنية، وهو ما أدّى إلى تفاقم أزمة الإيجارات التي تصيب الفئات الأفقر من المقيمين في لبنان.
بالنسبة إلى الحلول، يقترح وزني ان تفرض الدولة ضرائب على الأرباح العقارية، إضافة إلى تحمل الدولة مسؤولياتها في إنشاء مناطق سكنية بعيدة عن بيروت، حيث الأراضي كلفتها متدنية، أو في إنشائها في المشاعات المتوافرة، فضلاً عن زيادة عوامل الاستثمار خارج بيروت بنسبة 10% أو 15%.
أما غبريل، فهو يسعى إلى حلول من نوع مختلف. يعتقد أن إدخال ضرائب جديدة على القطاع العقاري «يخلق خللاً في السوق». يغفل غبريل أن الخلل الاساسي يأتي من إفراط النظام في الاعتماد على الريع كحل بديل عن النظام الضريبي الذي يعيد توزيع الثروة في لبنان.

Copy Right http://al-akhbar.com/node/201757

العلاقة بين الأسعار والمداخيل هي علاقة عضوية. أبرز مثال يمكن الاستناد إليه لتفسير طبيعة هذه العلاقة، يكمن في الأزمة العقارية التي شهدها لبنان أخيراً، والتي تأتي بعد طفرة عقارية نشبت في عام 2007 ثم تحو

11/03/2014

"We think everyday is the same;Day by day the same routine.
However when we look back,We realize everything’s changed!" Good Morning

10/03/2014

Good morning all.. it’s time to greet the day.. make the best of it come rain or shine.

05/03/2014

عقارات لبنان reael estate lebanon

04/03/2014

السوق العقارية في لبنان تنطلق من حاجات المستثمر لا الأسواق

خلل بين القيمة الاقتصادية والقيمة الشرائية قد ينتج مظاهر مضطربة..

تجمع الآراء و الأرقام على أن السوق العقارية في لبنان، ولا سيما في بيروت تشهد حركة استثنائية تجعلها موضوعاً يستوجب التحليل و الدراسة للاضاءة على الايجابيات وتفادي أي انعكاسات سلبية تتبع هذه الحركة الاستثنائية. ومما لا شك فيه أن السوق العقارية في لبنان ومنذ الاستقلال تتمتع بالحيوية، ويتخذ العقار أهمية لأنه يمثل الضمان الحقيقي في العملية الائتمانية المصرفية وعنصر الأمان للمستثمر في الداخل و من الخارج. اتخذت الحركة العقارية في لبنان منحى تصاعدياً تمثل بارتفاع مستمر في الأسعار، يتخلله ثبات أسعار لفترات قصيرة. ولم تتأثر السوق العقارية بأزمة حادة الا خلال الاعوام من 1999 و2005 عندما صار من الصعب تسييل العقارات لسد حاجات اصحابها من السيولة او لسداد ديونهم تجاه المصارف الدائنة. وخلال هذه الحقبة، ابدت المصارف مرونة خاصة معززة بتعميم مصرف لبنان فتملكت عقارات كثيرة استناداً الى المادة 154 من قانون النقد والتسليف بهدف سداد الديون المتعثرة، على ان تصفيها لاحقاً عملاً بمضمون المادة عينها.

حصل التحول الكبير في السوق العقارية في لبنان في العام 2006 وامتد الى عامي 2008 و 2009 وكان مرد ذلك الى الأسباب الآتية:

1 - ارتفاع حجم المداخيل والايرادات لدى العاملين اللبنانيين في الخارج، ولا سيما في منطقة الخليج العربي.

2 - الطفرة النقدية والمالية الحاصلة في منطقة دول الخليج نتيجة ارتفاع اسعار النفط ورغبة المستثمرين في ايجاد فرص استثمار متوسطة او طويلة الأمد الى جانب الاستثمارات السريعة في الأدوات المالية في اسواق الدول الغربية.

3 - الأزمة الاقتصادية العالمية وتحول عدد كبير من المودعين اللبنانيين او العرب الى الأسواق اللبنانية، سواء في السوق المصرفية او في السوق العقارية.

4 - ارتفاع السيولة لدى المصارف اللبنانية التي رغبت في توظيف اموالها في اسواق تحقق لها الربح والضمان الائتماني في آن واحد.

5 - الدعم المقدم من مصرف لبنان لخفض كلفة الاقراض السكني من خلال تحرير جزء من الاحتياطات القانونية.

6 - ضيق السوق المالية اللبنانية وعدم وجود تنوع كبير في الأدوات المالية في السوق اللبنانية دفع نحو الاستثمار المباشر في القطاعات الأكثر استقطاباً ولاسيما المصارف والسياحة والعقار.

وايا تكن الأسباب فنحن نعيش حاليا في بحبوحة نقدية وسيولة فائضة وتبقى العقارية السوق الأهم لامتصاص الفائض في السيولة وتحقيق العائد الصحيح للمصارف. وتمثل الحركة الائتمانية في هذه السوق عنصراً ضرورياً لتغطية كلفة الودائع المرتفعة نسبياً بالمقارنة مع معدلات الأساس في الخارج وضماناَ لاستمرار قبول هذه الودائع واستقطابها من الخارج لحاجة لبنان ليس الى زيادة حجم الودائع فحسب، بل لتعزيز ثقة المودع في الخارج في السوق المصرفية المحلية في ظل اسواق عالمية متأزمة.

قواعد ومعايير

لسنا من أصحاب الرأي في أن ما حدث في السوق العقارية في الولايات المتحدة وأوروبا يمكن أن يحدث في السوق اللبنانية، لأن المعطيات والأساليب تختلف، غير أننا نريد أن نذكر بالقواعد والمعايير الائتمانية السليمة التي تضمن الاقراض الصحيح وتبعدنا من الانزلاق في اخطار غير عادية.

واذا كانت السوق العقارية تفيد في الوقت الحاضر من عناصر ايجابية فاننا نرى انها لا يمكن ان تستمر طويلاً وهي تتمثل بالآتي :

1 - معدلات فوائد دائنة ومدينة في ادنى مستوياتها.

2 - فائض سيولة يتطلع الى فرص استثمار في اسواق محلية ودولية ضعيفة.

3 - ارتفاع كبير في اسعار العقارات.

هذه العناصر جعلت السوق العقارية مضطربة، وفي رأينا انها خسرت عناصر الثبات في التقييم بحيث صارت القيمة الاقتصادية للعقار ادنى بكثير من القيمة النقدية أو المالية. ويعود ذلك الى ان الاستثمار العقاري لم يأت تلبية لحاجات السوق، بل لحاجات المستثمرين، فالطلب على العقار لم يتقيد برغبة المستثمر في الاشغال او لأجل التأجير، بل نتج من رغبته في تحويل مدخراته موجودات حقيقة هرباً من أزمة مالية لم يفهم تفاصيلها او لولوج طريق التجارة في العقارات في ظل فوائد دائنة متدنية وغياب سوق مالية مزدهرة.

ويمكن تلخيص مظاهر الاضطراب بعناصر الفائدة والايجار والسعر، وذلك على الشكل الآتي:

أ - القواعد المالية تفترض قدرة العقار على سداد قيمته اصلاً و فائدة من خلال ايرادات التأجير ولمدة تراوح بين 15 و 20 سنة.

ب - الفوائد المدينة المتحركة تفترض اخطارا اضافية خلال مدة السداد الطويلة ولاسيما انها في ادنى مستوياتها.

ج - السعر الحالي يحدده توازن العرض و الطلب الهامشي Marginal supply and demand. وليس العرض والطلب الكلي، حيث يتجاوز الطلب أضعافا حجم العرض.

وعلى رغم الجهد الذي يبذله مصرف لبنان لتشجيع القروض الاسكانية بدعم الفوائد، فان اخطار الفائدة لا تزال قائمة، ويتحملها المدين الذي ربما يعجز عن سداد الاقساط اذا ارتفعت مجدداً. كما ان عدم قدرة مالك العقار على تأجيره بمبالغ تتجاوز معدلات الفوائد على القيمة السوقية يدل الى ضعف القدرة الشرائية وتنذر بضعف السوق وتدني الاسعار. اضافة الى ان استمرار العمل بالعرض والطلب الهامشي من دون الكلي يمكن ان يزيد فقط العرض من مخزون العقارات دون زيادة الطلب لعدم تناسب الأسعار مع الطلب الكلي.

واذا كنا نرى ان عام 2010 يبشر باستمرار الانتعاش الاقتصادي وتدفق الأموال، فنحن نعتقد ان تتخذ المصارف خطوات جادة من شأنها تحديد سياساتها الائتمانية في السوق العقارية وذلك من خلال التركيز على مصادر السداد الذاتية وعدم الاستناد كلياً الى مفهوم الضمانات العقارية، وفي هذا الاطار يمكن توزيع التسهيلات الائتمانية العقارية على اربع فئات:

1 - تمويل البناء – Construction Loan

هذا النوع يتميز بتمويل الانشاءات حتى الانجاز الكامل. ويشبه تمويل المقاولين ويشترط توافر امكان السداد من المالك. وحتى في حال توحيد المالك و المقاول في شخص واحد يجب ان يبقى التمويل محدداً بفترة الانجاز والتسليم.

تفترض المعايير الائتمانية الدولية سداد المالك قرض البناء اذا كان ممنوحا للمقاول، وتفترض وجود مشتر او مشترين ( Out-taker) اذا كان المالك والمقاول شخصاً واحداً.

تعتمد المصارف الدولية آلية لإسداء قروض البناء من خلال اشتراط وجود مسبق لمن يشتري كامل البناء فور انجازه، وهذا المشتري يقدم تعهداً مصرفياً بسداد القيمة فور تسليم البناء، وعند التسليم يتحول القرض الى مدين آخر بتصنيف جديد ووفقاً لما سيـأتي ذكره لاحقاّ.

المالك والمقاول

أما في لبنان فالحال تكون عادة بتوحيد المالك و المقاول من دون وجود مشتر مسبق ولذلك يكون تمويل البناء مشروطاً بتوافر توازن مصادر التمويل التي يجب ان تتوزع على الشكل الآتي:

أ - مصادر تمويل ذاتية من المالك

ب - مقبوضات البيوعات المسبقة

ج - الديون المصرفية.

في هذه الحال يجب ان تعتمد المصارف نوعين من التسهيلات على الشكل الآتي:

اولاَ - حساب مدين يمثل نسبة ضئيلة من حاجات التمويل ولا تتجاوز بأي شكل من الأشكال النسبة التي يمولها المالك في تكلفة البناء من دون كلفة الارض.

ثانياً - قروض تمثل نسبة من المقبوضات المتوقعة من البيوعات المسبقة والمثبتة بعقود بيع محررة أصولاَ من مشترين يتمتعون بالوضع الائتماني الصحيح.

تحتفظ المصارف في هذه الحالة - بنسبة وافية من المقبوضات على البيوعات او من قيمة الأقسام غير المباعة لتأمين سداد الحساب المدين المشار اليه في "أولاً" أعلاه.

يكون الضمان هو العقار موضوع التمويل لضمان السداد ومراقبة حركة التمويل. يمكن في هذه الحال الدخول في صورة فرعية مع المشترين بتمويل اسكاني او استثماري للأقسام المشتراة دون ان يحدث ذلك ازدواجية، لان القرض الممنوح للمشتري يستعمل لسداد القرض الممنوح أصلاً للمالك المدين مع ابقاء الضمان نافذ المفعول.

تكون مهلة هذه القروض محددة بمهلة انجاز وتسليم البناء الى المشترين، وفي حال عدم سداده خلال مدة قصيرة من التسليم تظهر ملامح الصعوبات في السداد التي يجب متابعتها دون ابطاء.

2 - تمويل تجارة العقارات Real Estate Trading Loan

يطبق هذا النوع على التسهيلات التي تمنح مقابل اقسام او عقارات جاهزة ومعدة للبيع.

هذا النوع من التسهيلات وان يكن مضمونا عقارياً فانه ليس تمويلا عقارياً بل تمويل تجاري شبيه بالتمويل التجاري لأي منشأة اقتصادية. الأقسام أو العقارات غير المباعة هي مخزون البضاعة الذي يملكه المدين ويعتمد في سداد الدين على تسييل هذا المخزون وتحصيل الذمم الناتجة منه. وهذا النوع من التمويل يشبه تمويل الرأسمال العامل ويشترط السداد خلال مهلة قصيرة جداً وفي غياب القدرة على السداد في المهلة القصيرة ترتفع مخاوف جمود الدين واحتمال التعسر.

3 - تمويل الاستثمار العقاري Real Estate Investment Loan

يقسم الاستثمار العقاري الى جزءين:

أ - الاستثمار الخاص، وهو يتمثل باشغال المالك للعقار، مثل المحل التجاري، وصالة العرض والمستودع والمكتب والمصنع.

ب - الاستثمار بغرض التأجير، وهو يتمثل بتأجير المالك للعقار من الغير.

النوع الأول يرتكز على قدرة المالك على سداد الأقساط، وتكون مهلة السداد طويلة، غير ان الاخطار الأساسية تكمن في تقدير التدفقات النقدية للمالك والتي تضمن سداد الدين وفقاً للجدول المتفق عليه. هذا النوع من التمويل يشترط وضعاً مالياً صحيحاً للمدين ولا يفترض ان يؤدي الى اخلال في ميزانية المدين او ارتفاع في مديونيته في شكل يؤدي الى إحداث صعوبات مالية ومشكلات سيولة. ان التوازن المالي للمدين شرط أساسي لهذا النوع من التمويل.

النوع الثاني هو استثمار عقاري يهدف الى تحقيق ايراد للمالك. هذا النوع من التمويل يكشف صحة السوق العقارية وتوازنها او الخلل فيها.

في تحليل دقيق لهذا النوع من التمويل نجد ان هناك خللاً واضحاً من شأنه ان يلفت رجال الاقتصاد والمال ويحدد مكامن الضعف في السوق العقارية اللبنانية.

من المتعارف عليه دولياً ان الاستثمار في العقار يجب ان يحقق تدفقاً نقدياً ايجابياً. اي ان ايجار العقار يجب ان يكفل سداد قيمة العقار أصلاً وفائدة خلال مدة تمتد من 15 الى 20 سنة.

وبمعنى ادق ان الدين المترتب على العقار المؤجر للغير يفترض سداده من ايجار العقار خلال مهلة 15 سنة، وعلى افتراض ان الدين لا يتجاوز الـ 80% من القيمة الشرائية للعقار.

هذا الأمر غير قائم في الأسواق اللبنانية. فهناك خلل واضح بين القيمة الاقتصادية و القيمة الشرائية للعقار. فالعقار المشترى من أجل تأجيره لا يمكن سداده من ايجاره. وبما ان ايراد الايجار هو القياس الذي تعتمده الاسواق في تحديد قيمته، نرى في لبنان ان القيمة الشرائية تتجاوز القيمة الاقتصادية، وبمعنى آخر فان قيمة السوق للعقارات في لبنان تفوق القيمة الاقتصادية لهذه العقارات.

4 - التمويل الإسكاني

يتمتع هذا النوع من التمويل بقيمة اقتصادية واجتماعية على حد سواء. الحاجة الاسكانية في البلاد كبيرة جداً تقدر بمعدل 20 الف وحدة سكنية سنوياً لمدة 10 سنوات على الأقل.

التمويل الاسكاني هو قرض طويل الأمد يستند الى حاجة الفرد الى السكن، والى قدرة هذا الفرد على شراء المسكن. تحدد قدرة الفرد على الشراء بقدرته على الاستدانة وتتحدد قدرة الاستدانة بقدرته على سداد القسط الذي بدوره يستند الى معدل الأجور والدخل الفردي.

في هذا النوع من القروض نجد ايضاُ خللاَ واضحاً. فالحد الأدنى للأجور ومعدل الدخل الفردي لا يسمح بالاستدانة بمبالغ تمكن الفرد من شراء المسكن. ومن المتفاهم عليه ان قيمة القسط يجب ان لا تتجاوز ثلث الدخل، وان مهلة السداد يمكن ان تصل الى 30 عاماً بشرط عدم تجاوز المدين سن التقاعد. واذا ما اعتمدنا هذه المبادئ فان استدانة مبالغ توازي 70 او 80 % من قيمة السكن تتطلب دخلا يتجاوز بأضعاف المعدل القائم في لبنان.

لذلك، نرى ان الطلب على القروض الاسكانية هو دون الحاجة الاسكانية وان قدرة اللبنانيين على الاستدانة محدودة، وبذلك تبقى السوق العقارية للأغراض الاسكانية محصورة بفئة من اللبنانيين، الأمر الذي ينذر بتضاؤل فرص النمو في هذه السوق في ظل استمرار ارتفاع الأسعار وزيادة حجم العرض في المساكن الجاهزة.

خلاصة الأمر، ان التدابير التي تتخذها من السلطات النقدية والانفلاش الحاصل في الائتمان المصرفي تساعد على مواجهة العرض من خلال زيادة الطلب على العقارات، لكن ذلك يبقى محصوراً في جزء من اللبنانيين لوجود الخلل البنيوي في توزيع الدخل الوطني.

ولذلك، لا بد للمصارف من الحذر في التمويل العقاري والتمسك بالأصول في العمل الائتماني الذي يستند الى التحقق من التدفقات النقدية الايجابية في كل نوع من انواع القروض العقارية السالف ذكرها، وان لا تعتمد على الضمانات العقارية، لأن الاخلال بالسداد لا يمكن ان يعوض بتسييل الضمانات، سواء تم ذلك بطريقة حبية او قضائية.

المبدأ الثابت ان القروض تسدد من ايرادات المدين، وأن الاخلال بالسداد يواجه بالضمانات ونحن نصبو الى تفادي انتفاخ عقاري يدفع الى تصفيات قضائية، لأن ذلك لا يؤذي المدين فحسب، بل يمكن ان يصيب القطاع والاقتصاد بعواقب جسيمة.

ولعل أهم ما نحذر منه ان عوامل السوق النقدية الحالية غير متوقع لها الاستمرار طيلة مدة السداد للقروض الاسكانية. فالفوائد المصرفية هى في ادنى مستوياتها سواء كانت مدعومة او غير مدعومة والأسعار في ارتفاع والحركة العقارية نشطة وامكان التسييل متوافر، ولكن التغيير في الاتجاه، ولو من باب التصحيح، يبقى امراً حتمياً. فالعرض مستمر و الفوائد المدينة يمكن ان ترتفع، الأمر الذي سينعكس حتماً على قدرة المدين على السداد، وهذان العنصران اي زيادة العرض وارتفاع الفوائد سيؤثران سلباً على مسار السوق العقارية وعلى حركة الائتمان المصرفي للأغراض

العقارية.

خلاصة، تبقى القواعد الائتمانية هى الضمان. القدرة على السداد هى الأساس والتحقق منها يجب ان لا يقبل التسويات، وتبقى الضمانات لتغطية الاخلال وليس قاعدة للاسداء.

سمير سليم حمود