15/03/2022
Az A.N.N.U.I.T.Á.S dilemma
Vigyázat, hosszú lesz, de olvasd végig kérlek!
Kiváltani vagy nem váltani, ez itt a kérdés..
A tavaly elindult kamatemelési ciklus óta folyamatosan érkeznek hozzám a megkeresések a régi ügyfeleim és a kollégák részéről is, hogy én mit tanácsolok, mit javasoljanak az ügyfeleiknek, vagy éppen saját maguknak..
A válasz erre a kérdésre sokkal összetettebb annál, mint hogy egy-két mondatban meg tudjam adni, de igyekszem összeszedni a legfontosabb tényeket a témával kapcsolatban..
Ami fontos: mindig jó ötlet végigszámolni, hogy érdemes-e kiváltani a meglévő hitelkonstrukciónkat..
Hogyan működik az annuitásos törlesztés, és miért nem mindegy, hogy a futamidő melyik szakaszában gondolkodunk a hitelkiváltáson?
Tételezzük fel azt, hogy a kamat a futamidő végéig változatlan (ami csak a végig fix hiteleknél igaz)..
Az annuitásos hiteltörlesztéskor az történik, hogy a törlesztőrészleten belül nem lesz egyenlő a tőke és kamattörlesztés, hanem a futamidő elején túlsúlyban van a kamatfizetés, majd a futamidő kb felétől cserélődik az arány, onnantól kezd el drasztikusan csökkenni a fennálló tartozás, így a futamidő végén már szinte csak tőkét törleszt az ügyfél.
Hogy miért van ez így?
A Bank bebiztosítja a profitot már a legelején, így ha az ügyfél menet közben kiváltja a hitelét vagy végtörleszti azt, ő már tulajdonképpen a szükséges nyereségét begyűjtötte..
Mielőtt megkérdeznéd, igen, pontosan emiatt van az, hogy néhány év után még alig csökken a fennálló tartozásod..
Na de miért fontos ez a jelenlegi helyzetben?
Az elmúlt években, amikor egy-egy hitelügylet kiváltásán gondolkodtunk, gyakorlatilag két dolgot kellett megvizsgálnunk:
1, Tudunk-e alacsonyabb hitelkamatot adni az ügyfélnek a meglévő hiteléhez képest?
2, Hány év telt már el az annuitásos konstrukcióból, átfordult-e már a kamat/tőke arány, érdemes-e még kiváltani?
A helyzet most annyiban bonyolódott, hogy annak a hitelnek a kamata, amivel kiváltanánk a meglévő tartozást, már egyáltalán nem biztos, hogy jobb, mint az ügyfél jelenleg futó hitele..
- Láttam nemrég olyan ajánlatot is, ahol az újabb kamatperiódus indulásakor 7,64%-ra fog emelkedni a kamat, és ezzel együtt emelkedni fog az ügyfél törlesztője is -
Milyen lehetséges kifuttatási módok lehetnek akkor?
1, Kamatperiódus váltás bankon belül: minden Bank kötelezően kiküldi az értesítést az ügyfeleinek a kamatperiódus lejáratakor a következő időszak kamatszintjéről. Jó esetben ebben a levélben már fel is kínálja a váltás lehetőségét, ha pedig nem, akkor érdemes kérvényezni külön, amennyiben van rá lehetőség.
2, Hitelkiváltás egy másik pénzintézetnél: előfordulhat, hogy egy konkurens pénzintézet még mindig jobb ajánlatot kínál a kiváltásra, mint ha a jelenlegi Bankunknál maradunk. Lásd pl: a lakástakarékokra felvehető kölcsönök akár 5,25%-os, majd 2,9-3,9%-os kamatai. Találhatunk még jó ajánlatokat a Kereskedelmi Bankoknál is, ott arra kell figyelni, hogy ha az annuitás újraindul, akkor is megéri-e az ügyfélnek kiváltani a hitelét.
3, Végtörlesztési pont számítása: amennyiben maradunk az eredeti Bankunknál, és bankon belül visszük véghez a kamatperiódus váltást, akkor érdemes a következő kamatfordulóhoz végtörlesztési pontot számolni azért, hogy ne kelljen elszenvedni a következő – újabb várható - kamatemelésből származó károkat. Ez lehet egy lakástakarék szerződés, vagy bármilyen egyéb megtakarítási forma, pl egy célzott unit-linked biztosítás is.
Bármelyik utat is választjátok, most érdemes megvizsgálni mindegyiket!
Kérlek, feltétlenül fordulj olyan szakemberhez, aki mindhárom opciót végig tudja számolni neked!
Csak így van értelme az egésznek!
