程總裁在國金89樓

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程總裁在國金89樓 坐在IFC二期89樓,高踞中央銀行樓上。

1. 提起Elon Musk,大家都淨係諗到Space X、Tesla,但佢母親Maye Musk都來頭唔細。上個禮拜六,我喺保誠講座度聽Maye Musk分享,個題目係《超越成就:領導力、抗逆力與傳承》。佢78歲,氣勢非凡,完全冇老態龍鐘...
09/10/2026

1. 提起Elon Musk,大家都淨係諗到Space X、Tesla,但佢母親Maye Musk都來頭唔細。上個禮拜六,我喺保誠講座度聽Maye Musk分享,個題目係《超越成就:領導力、抗逆力與傳承》。佢78歲,氣勢非凡,完全冇老態龍鐘嘅感覺,呢個真係一個天賦。人生最貴嘅未必係錢,而係身體仍然有精力試新嘢嘅時間。

2. Maye成日講自己由細到大接受嘅教育,其實就係學識獨立同適應變化。由細細個參與家庭冒險旅程,到後來搬去唔同國家生活,佢一路都相信一件事——人生冇預設劇本,遇到挑戰就學習適應,再繼續向前行。呢種精神亦貫穿佢成個人生。由營養師、模特兒,到後來成為全球知名作家同公眾人物,佢不斷喺唔同人生階段重新出發,亦正正證明適應力同學習能力,往往比規劃一條完美道路更重要。

3. 呢個優點亦傳咗落去佢嘅下一代。Maye係一位非凡嘅母親,除咗Elon,佢二仔Kimbal做餐廳、做無人機表演,喺梵蒂岡同FIFA都做過;女兒Tosca做時裝、拍愛情電影,Maye會陪佢行紅地氈,一門三傑。

4. 當有人問Tosca佢阿媽點湊大佢同兩個阿哥,佢嘅統一回答都係「阿媽成日都返工」,即係冇時間湊。Maye就話:「佢哋全部都有自己嘅才能,我由得佢哋自由發展。」簡單一句,其實講緊一種好深層嘅信任。佢仲話:「其實我哋屋企冇咩規矩……我一直由得佢哋做自己想做嘅事,就算失敗咗都唔緊要,可以再試第二樣。無論點樣,屋企永遠都係佢哋嘅避風港。」

5. 呢個真係對於香港家長嘅暮鼓晨鐘,你以為intensive咁照顧子女,出盡銀彈畀佢哋學習,谷到佢滿分先係皇道?Maye就話畀你聽其實路真係有好多條,soft skills有時反而更關鍵,例如強大嘅獨立能力。

6. 其中一個經典係Elon Musk同佢同住時,個仔成晚冇瞓,喺度設計火箭。作為阿媽,可以做嘅,就係關心阿仔,問佢一句:「咁你要唔要啲炒蛋做早餐?」呢個亦係SpaceX成立前嘅故事。家長識得放手,其實仔女真係可以大放異彩。如果係香港嘅家長,可能會叫你:「唉,搵份正職啦,唔好發夢喇。」

7. 聽完Maye分享點樣培養仔女,其實自然會令人諗到另一個問題:「作為父母,究竟應該留啲咩畀下一代?」主持人當日亦有問同場嘅保誠大中華區CEO Angel:「亞洲家庭喺傳承規劃上,最容易被忽略嘅係咩?」佢就話,除咗遺產規劃,好多人冇諗過價值觀同「生存技能」嘅傳承,世界變得太快,你要敏捷,你要適應,先可以喺未來立足。所以都明點解保誠搞咗個 PruNextGen平台出嚟,同名牌學院合作,畀啲細路去學soft skills。

8. 我自己幾認同呢個觀點。所謂傳承,更重要係佢哋成為一個點樣嘅人。主持人當日亦問咗一條好有趣嘅問題:「喺一個AI幾乎可以做到任何嘢嘅世界,邊種人類特質會令下一代領袖更具優勢?」Maye話,依家AI已經改名做SI(super intelligence),咩都做到。科技點樣演變,冇人知道;但可以肯定嘅係,未來永遠屬於願意學習、敢於適應嘅人。

9. 講座嘅最後,保誠送咗一幅定制書法藝術作品畀Maye,將佢人生嘅旅程比作梅花,象徵即使身處寒冬,依然堅韌綻放。而Maye自己,從15歲開始被質疑「模特兒生涯到18歲就完」,一路做到70歲,做CoverGirl最年長代言人,74歲登上《Sports Illustrated》泳裝封面,真正用行動證明,人生最重要嘅唔係永遠順境,而係擁有面對變化嘅勇氣,同持續成長嘅能力。而呢份能力,或者正正係我哋最值得傳承畀下一代嘅「財富」。

1. 黃金周,喺香港call唔到車。2. 小紅書上面,呢種經驗多的是。個個都話call 完有車都要等10分鐘。唔止遊客,有人喺中環寫字樓出嚟,企喺路邊refresh咗成個鐘;有人喺尖沙咀,已經預備行去搭地鐵。3. 你打開電話,Uber一直轉...
07/10/2026

1. 黃金周,喺香港call唔到車。

2. 小紅書上面,呢種經驗多的是。個個都話call 完有車都要等10分鐘。唔止遊客,有人喺中環寫字樓出嚟,企喺路邊refresh咗成個鐘;有人喺尖沙咀,已經預備行去搭地鐵。

3. 你打開電話,Uber一直轉,一直load,但完全load唔到車。

4. 有趣嘅係,人哋一人使五十蚊,你哋香港人又diu,但有能力消費嘅想call車,你又畀唔到車人。

5. 學影帝劉華話齋,「今時今日咁嘅服務態度唔夠㗎」,畀足夠供應係基本嘢,香港咁嘅服務,咪只有留住班窮遊客。

6. 甚至有人話長久落去,會有更多新型白牌車出現——你識司機,司機識你,然後大家默默成交。無人知。

7. 其實市場夠大,車就會夠。需求一升,供給自然跟。依家已經咁難call,仲影響埋遊客,黃金周已經係一個預演,牌照限quota之後,呢啲畫面會變成常態。

8. 市場嘅邏輯有時好簡單,限量之後,價錢會升,服務會變,耐心會被消耗。而喺香港,耐心從來都係稀缺資源。

9. 喺香港有時最貴嘅唔係車錢,而係你等緊嗰段時間。而更加貴嘅係你去旅行call咗車,仲要等緊車嗰段時間。

10. 所以唔好再自欺欺人了,足夠嘅網約車牌照,從來都唔係益叫車平台咁簡單,而係城市最基本嘅供應能力,亦即係近排好興嗰句「一齊贏」。

11. 限quota限到人企喺路邊等,等嘅唔止係車,而係等香港自己肯唔肯承認——有需求而無供應,就係失敗,呢啲畫面就會由黃金周特例,變成香港日常。

1. 近排有位前輩不停出文狙擊4.25厘銀債,話有「金融界高人」提點,銀債申購截止日到公布認購結果期間(凍資期)產生嘅利息被「偷走」了,大呼點解從未有人交代!似乎有重大失當出現!2. 呢件事喺中老年界別迴響特別大,因為佢哋特別鍾意聽呢類陰謀...
06/10/2026

1. 近排有位前輩不停出文狙擊4.25厘銀債,話有「金融界高人」提點,銀債申購截止日到公布認購結果期間(凍資期)產生嘅利息被「偷走」了,大呼點解從未有人交代!似乎有重大失當出現!

2. 呢件事喺中老年界別迴響特別大,因為佢哋特別鍾意聽呢類陰謀論話題,但說實在,我就睇唔到有任何陰謀。

3. 好多香港人都抽過IPO,知道咩叫凍資期,亦即係大家買定離手、直到IPO開獎嗰段時期,期間你筆錢入咗雪櫃鎖實咗,上市公司就坐喺度賺息;等公布你中咗幾多手新股(或唔中)後,扣完你中咗嘅手數價值同費用,原路還返啲錢畀你,銀債原理亦一模一樣。

4. IPO及銀債嘅退款安排,喺通函上亦寫得非常清楚。以近排3年期銀債為例,通函有寫明:「若你不獲分配任何零售債券,或你所申請的零售債券不獲全數配發,全部或適當部分的申請款項將會不計利息向你退還」。

5. 所以無論係慣例,定係合約條款,凍資期內啲錢係「結咗冰」,唔會有流動性,認購人士亦唔會獲得任何利息,呢個係接近常識,我唔覺有長者會認為自己畀人呃。

6. 官府亦向呢位人兄澄清——今次銀債凍資期間,銀行系統內產生約3,800萬利息,已經全數撥入政府庫房,可能係今次件事唯一比較新嘅資訊。

7. 你可以argue凍資期嗰3,800萬利息點解唔派返畀市民,係咪有陰謀!首先,嗰啲雞碎息如果要計market rate、再原路退畀市民,嗰度結算成本好高,因為涉及近50萬申購人士,講緊每人平均只係收返70蚊!

8. 我當金管局真係衰人,有目的咁cap你嗰11日雞碎息,但又解釋唔到點解金管局焗銀行做「十免」,即係免晒所有交易手續費,點解做衰人唔做全套呢?

9. 同埋究竟長者喺呢件事上面有冇損失?唔好以為長者用錢嘅機會成本好高,其實佢哋好多都係活期存款抽銀債,你凍資與否,佢都係收緊零息。

10. 所以,就算你話原來凍資嘅息去咗政府到,我諗老人家聽完,下年都會照抽,因為4.25厘保底息,而且隨時可以扣息後原價贖回,流動性非常高,冇乜資產可以做到咁。

11. 所以嗰啲「凍資期利息去了哪兒?」嘅問題,唔識嘅都真係可能會被嚇死,識嘅就笑死,事實上筆錢都只係去返發行人一方,冇乜特別好深究。

12. 最後,銀債係一件難得利民嘅金融產品,我經常同身邊老人家講,有得抽要盡抽,呢啲位唔好蝕畀政府。

13. 至於點解銀債凍資期咁長,今年嗰批由9月4日去到9月15日,呢個官府的確要檢討下,諗下點樣縮短!

1. 11 SKIES嘅前世今生頗為魔幻,喺無風無浪嘅2018年香港,當時新世界掌舵人鄭志剛狠狠擲下200億投資額,喺香港機場隔離荒地興建超巨型mixed-use地產項目,而且承諾2027年6月至2066年9月租期內每年保底租金係18億,可...
02/10/2026

1. 11 SKIES嘅前世今生頗為魔幻,喺無風無浪嘅2018年香港,當時新世界掌舵人鄭志剛狠狠擲下200億投資額,喺香港機場隔離荒地興建超巨型mixed-use地產項目,而且承諾2027年6月至2066年9月租期內每年保底租金係18億,可以話係幾誇張。

2. 當時點解咁樂觀?一嚟2018年時香港機場客運量高峰,市場普遍憧憬三跑系統會帶嚟新增嘅人流;二嚟新加坡「星耀樟宜」大型娛樂零售項目非常成功,香港都希望照瓣煮碗複製一個。

3. The rest is history,簡單講就係時移世易,11 SKIES嘅商業假設出現極大變化,再加埋當年協議租金慷慨到離晒罩,新世界鄭氏改朝換代後,除咗要著手處理前朝遺下嘅巨額債務,其二就係要即時處置11 SKIES未來要支付嘅天價租金問題。

4. 今個禮拜三就迎來11 SKIES嘅終局——新世界同機管局同意中止合作協議。其實年中時候新聞已經講過話新世界會預備一筆賠償,曾經有個option係送塊地皮畀機管局,打和super算數,結果係未來一年內繳付23億現金,仲要喺協定範圍內提供成本總額上限10億嘅服務費,加埋大約係賠咗2年嘅保底租金。

5. 而新世界會撥備11 SKIES嘅損失,單係呢個項目嘅總虧損金額已經達到183億元,亦令到新世界今年6月底止本身好轉嘅財年業績直接帶來重大虧損。

6. 雖然新世界損失慘重,因為佢幫機管局免費起好咗一個頂級地產項目,完全收唔返建築成本,仲要賠多一筆錢,但對比起未來可以免除橫跨40年嘅天價租金,而且係坐底去到700億,新世界呢個重大overhang將會消失。

7. 事實上,新世界依家掌舵人喺呢件事上都真係bite the bullet。頭先都講過話呢個項目係當年鄭志剛直接落手參與,個租金條款慷慨到離晒罩,直情有人用「魔幻」嚟形容,計一計數你就明。

8. 睇返新世界全年業績,佢一年嘅香港投資物業收入係34億,即係辦公樓、商場等等有租金收入嘅資產,估計好大比例係來自K11 Musea同K11 Art Mall兩個場,佢哋人流非常強勁,前者喺今年上半年營業額仲要創紀錄新高,但加加埋埋本地物業投資收入都只係得34億!

9. 而11 SKIES當年同機管局協商嘅每年保底租金係18億,或者係總收入嘅20%,而往後可以升到30%,亦即係當年落bid時,係估算11 SKIES基本情景一年會有60億至90億租金收入,呢個數我真係唔知邊位天才計出嚟,如果正常有banker或識計數嘅人地產人vet住,絕對唔會pass到,因為呢個一定係天價豪賭。

10. 11 SKIES呢個重大難關佢已經跨過咗,大幅減低未來對公司發展以及營運嘅uncertainty,但新世界債務問題依然長路漫漫,有排解決。

11. 咁11 SKIES之後會點發展?機管局噚日宣布商務執行總監陳正思同時擔任機管局附屬公司IEC Holdings Limited行政總裁,負責SKYTOPIA業務發展,包括致力發展11 SKIES成為區內領先嘅娛樂樞紐,項目會改名兼改顏色,要睇下機管局可唔可以變魔法了。

1. 點估到今輪樓市嘅「深水炸彈」係由廣州國企越秀發射,佢油塘臨海項目首批128伙單位折實平均呎價只係13,988元,近乎同新地元朗盤最後一批貨係同一價位,亦遠低於會德豐嘅北都盤。2. 因為呢個項目2023年底每呎補地價只係2040元,完全...
29/09/2026

1. 點估到今輪樓市嘅「深水炸彈」係由廣州國企越秀發射,佢油塘臨海項目首批128伙單位折實平均呎價只係13,988元,近乎同新地元朗盤最後一批貨係同一價位,亦遠低於會德豐嘅北都盤。

2. 因為呢個項目2023年底每呎補地價只係2040元,完全係低位入市買麵粉再平賣麵包,但依然有豐厚嘅margin。

3. 越秀地產香港總經理仲話,個定價係希望同買家「一齊贏」,連賣樓都串鍾生,sosad。

4. 不過同鍾生啲Pokémon卡一樣,越秀都係「遲出貨」,樓花期28個月,2028年12月底先入伙。🫠

1. 近排同保險業傾開,大家都話近過去個月生意頗差,尤其係做開大陸客條水嗰班,一嚟打錢落嚟香港難咗,二來啲客覺得保險收益要抽20%稅回報低咗,三來保監局打經紀渠道非常出力,有啲主打內地客經紀公司甚至唔准做referral。2. 保險業都喺度...
28/09/2026

1. 近排同保險業傾開,大家都話近過去個月生意頗差,尤其係做開大陸客條水嗰班,一嚟打錢落嚟香港難咗,二來啲客覺得保險收益要抽20%稅回報低咗,三來保監局打經紀渠道非常出力,有啲主打內地客經紀公司甚至唔准做referral。

2. 保險業都喺度搵新財路,其中一個方向係推動IUL(Indexed Universal Life)平民化——學新加坡咁,唔一定要賣畀專業投資者(PI),普通人都買得。

3. IUL即係指數型萬用壽險,保單嘅現金價值部分或全部同指數掛鈎,例如標普、恒指等。佢同投連險(ILAS)唔同嘅地方係,IUL有保底機制,回報下限劃線係0%,唔會蝕到負數,但去到上限亦會封頂,有啲可以去到10%至11%,部分甚至冇上限。

4. IUL因為現金價值同指數掛鈎,所以產品要得到證監會批准先可以出,包括「平民版」。聽講保監局有同證監會傾過,但後者關注收費問題,暫時唔係好convinced。

5. 證監會個logic是咁的——既然IUL嘅underlying係ETF,投資成分相對透明,咁收費結構就應該同underlying資產匹配,要value for money。唔可以underlying係一隻收0.1%管理費嘅ETF,但保險公司收幾個百分比嘅charges。

6. 有保險業就反駁,話IUL雖然掛ETF,但有補底機制,回報率跌到0%就劃線——但呢個保底唔係免費嘅,保險公司要收多啲費用去對沖跌穿0%嘅風險;而IUL亦有壽險槓桿成分,所以有保險成本。

7. 換句話講,保險業覺得證監會用ETF收費標準去睇齊IUL係唔公平嘅。

8. 聽聞證監會仲提出另一個「解決方法」,就係只要你唔講明隻產品係掛ETF,後面點做都唔關我事,咁即係變成一隻普通universal life,失去index tracking嘅beauty。

9. 新加坡其實冇分你係咪PI客,總之本地人有錢、通過到合適性評估,就可以買,但呢類產品門檻唔低,非PI客要買其實唔係特別容易,所以冇特別用制度去綑綁。

10. 咁IUL究竟啱啲咩客?其實只得一個用途,就係想分身家嘅上一代中產以上,佢哋想用保險做廉價信託,又想清楚知道保險公司背後將保費投資咗啲乜,IUL自然係首選。

11. 萬用壽險通常仲會做埋保費融資,唔會鎖死自己流動性。

12. 簡單講,有保險業人士認為喺保底機制下,出平民版IUL downside有限,又唔係揸住槍指住中產買,其中有一位人士直情話,證監會阻住地球轉,希望可以快啲令個地球轉返。

1. 一位近70歲長者去年10月至今年7月,喺銀行買咗5張儲蓄保,喺「高息過定期、隨時拎得返」嘅謊言下,交咗近270萬保費。但呢次唔係獅子行,而係另一間銀行油尖旺分行。2. 家屬M小姐話呢位長輩過去幾十年喺銀行買賣股票,但教育程度低。銀行職...
18/09/2026

1. 一位近70歲長者去年10月至今年7月,喺銀行買咗5張儲蓄保,喺「高息過定期、隨時拎得返」嘅謊言下,交咗近270萬保費。但呢次唔係獅子行,而係另一間銀行油尖旺分行。

2. 家屬M小姐話呢位長輩過去幾十年喺銀行買賣股票,但教育程度低。銀行職員睇中佢股票戶口有錢,私下用WhatsApp聯絡佢,請佢去酒店食飯、拎優惠券,然後一張又一張保單送過去。

3. 以下係買儲蓄保時序:
2025年10月30日,X富儲蓄
2025年11月21日,X富未來
2025年12月4日,X富未來
2026年3月10日,C世天下
2026年7月16日,X享人生

4. 上述5張單全部都係儲蓄保,其中兩張單相隔只有13日,屬於同一系列產品,而且仲要供多4年,加埋outstanding保費約60萬。

5. 長者話投保文件全部由銀行RM填寫,自己只係簽名。RM推銷時話「呢啲穩陣」、「儲錢」、「呢張有5%息,高過定期」、「隨時可以拎返」,但現實係儲蓄保係長期鎖定資金嘅產品,回本期非常長。

6. 而頭4張保單冇寫受益人,亦即係好大機會個長者唔知呢個係保險。

7. M小姐去分行搵個RM投訴不良銷售,包括有冇考慮到長者高齡及潛在醫療應急需求下,將資金長期鎖定嘅風險?定係銷售KPI先係皇道,理得你個客去死?

8. RM緊係話自己冇做錯,但銷售過程冇錄音,即係話當時RM講過乜、有冇講清楚流動性風險、早期退保罰則、產品長期性質,全部變成口同鼻拗。

9. 長者手上只有WhatsApp紀錄,其中RM曾經話:「買股票不如買基金仲安全,每月12%。」而轉個頭竟然係sell儲蓄保險。

10. 奇怪嘅係,銀行點解唔將呢位長者當做vulnerable customer,可以繼續銷售?估可能因為佢有幾十年股票經驗,喺合規上包裝成有財務知識,然後exclude咗唔當佢係弱勢客戶,金管局監管上明顯出現疏漏。

11. 呢單案特別地方係一張叫「X世天下」保單,間保險公司唔係銀行bancassurance partner,兼由另一位第三方中介負責簽名,但長者就話全部都係同一位銀行職員去銷售。

12. M小姐已經投訴到銀行總行及監管機構,總行要求約見,M小姐問有冇一啲解決方案或者remediation,對方電話上唔肯講,只係話到時見面嘅時候傾。

13. 長者買儲蓄保事件今年已經好多單,我今年寫過一次、電視有一單、林妙茵Miu 親身經歷又一單、今次又一單。好多人都問究竟咩銀行咁鍾意獵食長者,有趣地呢幾間涵蓋英資、華資、星資,模式驚人地相似:高齡客戶、長期儲蓄保險、清楚明白。

14. 呢單嘢有個地方銀行冇得辯駁,就係保單冇寫受益人,肯定唔係分遺產嘅「傳承需要」,亦即係純當儲蓄產品做,而產品年期同投保人年齡完全唔匹配,所以我建議銀行——還原交易。

1. 鉅哥堅勁,長江中心二期收割咗量化基金海納(Susquehanna International Group)呢個租戶,承租3層5.2萬呎樓面,宣布由死場到依家「可出租樓面接近全部租出」。2. 但,唔好意思我錯咗重點......見到下面企...
17/09/2026

1. 鉅哥堅勁,長江中心二期收割咗量化基金海納(Susquehanna International Group)呢個租戶,承租3層5.2萬呎樓面,宣布由死場到依家「可出租樓面接近全部租出」。

2. 但,唔好意思我錯咗重點......見到下面企業事務總監班唐慧慈出嘅呢份通告,個title寫咗做「報行委員會」……係「執行委員會」啊!大企業Title真係唔可以寫錯,誠哥個百萬年薪中文主任去咗邊?🤡

嘻嘻,大家食咗飯未?我層樓食咗屎。
16/09/2026

嘻嘻,大家食咗飯未?我層樓食咗屎。

1. 今年保險業好多CEO級人事變動,其中一個係Sun Life永明金融。聽聞現任人壽及康健業務副CEO楊娟Christine將會喺明年一月升做香港區行政總裁,林嘉言Clement就會上regional。2. 楊娟2022年離開周大福人壽(...
15/09/2026

1. 今年保險業好多CEO級人事變動,其中一個係Sun Life永明金融。聽聞現任人壽及康健業務副CEO楊娟Christine將會喺明年一月升做香港區行政總裁,林嘉言Clement就會上regional。

2. 楊娟2022年離開周大福人壽(前稱富通保險),嗰時舊舖人事頗為混亂,佢CEO夢亦落空,就轉投永明做life同health業務嘅總經理。佢升職慾望非常大,6年間升咗一次職做副CEO,今天終於夢想成真坐正。

3. 楊娟可以話係周身刀、張張利,喺精算、產品設計、管理前線有好多諗頭,捽數又捽得勁,下面嘅人要好捱得,否則就擋唔住佢嘅刀,所以呢幾年好多要員被「𠝹親」,後勤流失率頗高。

4. 佢chur之餘亦交足數——2022年底時永明年化新造保費只係12.4億,3年後、2025年底已經講緊118億,升近10倍。

5. 當中爆發力最強嘅係經紀渠道,由當年4.5億升到去2025年底85億,增長近20倍。到數自然有回報,亦係升職原因,不過就一將功成萬骨枯,後勤屍骸遍野,但前線就幾鍾意管理層有火。

6. 又講返楊娟舊舖周大福人壽。舊年行業年化新造保費講緊升50%,呢間保險公司竟然微升1%;今年首季更逆市倒退25%,真係神乎其技。

7. 舊年我講過佢周大福人壽一直想換CEO,由被網民形容為個樣好似蕭若元嘅副CEO徐志堅去succeed葉文傑,但呢個plan已經被家族股東擱置,內部依然立立亂。

8. 聽聞周大福人壽亦繼續喺街到搵新CEO,有兩個人選都係CEO級,一男一女,而揀卒責任就由「才德兼備」嘅二公子Brian鄭志明親自落手。

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