388英國按揭

06/08/2026

《難做嘅嘢就..都係要做 3》 你的名字2

上文提要，客人因為credit score問題，申請唔到Buy to Let按揭，淨係申請到自住按揭。我審核文件後，發現有一個嚴重嘅問題—

部份文件上嘅名係Peter Tai Man Chan，但身份證明文件上嘅名則寫Tai Man Peter Chan。

我於是問返客人：「喂Peter，點解你有啲文件嘅全名寫Peter Tai Man Chan，另一啲就寫Tai Man Peter Chan？咁樣銀行未必對到你Profile 架喎。」

客人回覆：「咦係喎，我都醒唔起嗰陣時我用咗Peter 登記賬單或服務添。」

我：「咁梗係唔得啦，你連Council Tax 個名，都對唔返Passport 名喎。唔好話搞按揭吖，咁樣對你日後申請其他社會服務，甚至申請ILR ，都有影響啦。」

佢：「咁又係。。。唯有而家用我Passport名做自住按揭，自住借咗先，日後我先再諗BTL套現啦。」

我：「係呀，我相信現階段最好嘅做法係咁喇。半年或一年後，你將文件上嘅名砌返靚仔，到時你應該有半年準時供樓嘅紀錄，可以藉此增加你Credit Score，申請BTL按揭的機會一定會增加。」

簡單啲咁講，喺英國住咗一年半載，只要冇Missed payment，銀行又對到你Financial Profile，其實一般都過到銀行嘅信貸審核。

處理咗超過200張香港人嘅按揭申請（係正式申請，唔係淨係DIP)，如果因為Credit Score 而申請唔到按揭，我發現普遍原因係：

1）客人同親友共住，但啲Bills 落晒親友名，銀行查唔到客人嘅Financial profile，因而拒批。

2）兩位客人申請聯名按揭，但所有Bills 淨係落晒老公名，冇落老婆名。銀行查唔到老婆Financial profile，因而拒批（醒起有隻case 正正係咁嘅情況，但最後我成功推翻銀行嘅決定，客人成功申請到按揭，有機會再講）

3）客人住Shared house，啲Bills 落阿公名，銀行查唔到客人嘅Financial profile，因而拒批。

由此可見，重點未必係要夾硬申請好幾張信用卡，去砌靚Credit Score，而係銀行查到啲Bills，對到名，申請按揭自然水到渠成。

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29/07/2026

啱啱做咗今個星期第五單按揭申請，心力交瘁。
偷懶一下，下星期先出文，感謝支持。

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14/07/2026

《難做嘅嘢就..都係要做 2》 你的名字

抱歉因天氣太熱，再加上世界盃，遲了一天出文。（一字記之曰-懶）

繼續同大家分享令我印象極深刻嘅個案。

有個客人嘅profile 係咁嘅：手頭上持有數間Full Pay 嘅出租物業(Buy to Let)，然後打算將其中一兩間轉按套現，用該筆資金購買自住物業。

該客人有返長工，有可觀嘅工作收入，因此我需要同佢哋解釋做自住按揭同Buy to Let 按揭嘅利弊：自住按揭會以佢哋將會入住嘅自住物業作抵押品，利息較平，但絕大部份情況下只能選擇傳統嘅還息加還本嘅供款方法（Repayment Mortgage）。

Buy to Let 按揭則會以佢哋手頭上嘅出租物業作抵押品，雖然利率會較高，但可以選擇喺供款期間剩係還息（Interest Only Mortgage)。

權衡過後，為咗每月供款額少啲，留多啲錢喺身，客人傾向做Buy to Let 轉按。

呢方面冇對錯，每個客戶嘅需要及情況都唔一樣。有人會傾向穩陣啲做Repayment Mortgage，畢竟可以確認按揭期滿後，就供甩咗筆債務。

有人着眼點係現金流，亦有人覺得30年之後要一筆過還本金冇乜大不了，到時先賣樓還債，樓價潛在升幅可能已經夠冚30年前嘅按揭。

然而，不出意外的話，意外就出現了。

我幫客人試過幾間唔同嘅Buy to Let 銀行，嘗試做預先審核（DIP)，但全部因為Credit Score 不足而拒批，而做自住按揭的DIP就冇呢個問題，順利批出。

喺銀行嘅角度，就自住按揭嘅信貸評分要求會相對低。自住按揭本質係俾客人有瓦遮頭，客人斷供風險較低。Buy to Let 性質係投資，係錦上添花，倘若客人信貸評分唔太靚仔，銀行就可能會覺得風險過高。

話雖如此，客人已經喺英國住咗數年，冇任何不良信貸記錄，理論上點都儲夠分，咁點解銀行就Buy to Let 做信貸風險評估時會拒批？

我因此抽絲剝繭，並首先核對客人嘅身份證明文件，全名係Tai Man Peter Chan (當然係化名)。啱吖，冇錯。

及後再審核客人某啲冇咁官方嘅文件，例如銀行月結單及糧單，全名卻寫Peter Tai Man Chan。

玩到咁刁鑽？究竟邊個全名先啱？

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01/07/2026

作為前Halifax Mortgage Adviser, 多少有啲感慨 😞
一個超過170年嘅Household name 咁就無咗

Halifax 現有按揭户口 及進行中嘅按揭申請
一律不受影響

與按揭客戶有關的官方FAQS:

1) How does this impact me and my mortgage account as an existing Halifax mortgage customer?

Nothing will change immediately as a result of this announcement. Your mortgage account and the service we provide won’t be affected. Your existing mortgage will eventually be rebranded from Halifax to Lloyds. You don't have to do anything. We'll contact you before we do this to explain in more detail what will happen.

2) How does this impact my application that is in progress with Halifax?

All in progress Halifax mortgage applications will continue as normal.

3) Do I need to speak to my solicitor, estate agent, broker or anyone else about this change?

No. You don't need to do anything. You can speak to other parties involved in your application if you would like to, but Halifax will contact anyone that needs to be notified.

4) Will Halifax contact me directly about the changes?

Yes, as an existing customer, Halifax will contact you directly about the announcement and what this will mean for you and your accounts.

5) What happens when my existing Halifax mortgage product is coming to an end?

There is no impact. Your broker will still be able to switch you to a new deal.

詳情請參閱: https://www.halifax-intermediaries.co.uk/brand-change/client-faqs.html

The Halifax brand is changing to Lloyds. If you are a Halifax customer there is nothing to do right now, we'll keep you updated along the way.

If you’d like to learn more, you can visit the dedicated FAQ page: www.halifax.co.uk/brand-change

Please remember as part of this change, we will never ask customers to share their personal details or move money by e-mail, phone or text.

29/06/2026

《難做嘅嘢就..都係要做 1》

我哋388 英國按揭收費十分透明：Mortgage Offer 後收取£388 中介費，不成功不收費。然而，Mortgage Offer 咗係咪代表一定收到鎖匙？

當然唔係。

喺英國，平均每三個Offer Accepted 嘅物業，就有一單成交唔到。潛在原因包括但不限於：斷Chain，買家做唔到按揭，賣家接受咗另一個較高嘅Offer（Gazump)，買家做完Survey 後唔滿意物業狀況決定唔買（Pull out) 等等，原因不勝枚舉。

唔少客人會問：而家我A物業Offer Accepted咗，就申請按揭啦。假設A物業按揭申請已獲銀行批核(Mortgage Offer)，但因任何原因成交唔到，咁點算？

答案就係：我哋最起碼會幫客人做兩次免費嘅Admin 更改，但£388 嘅Broker Fee就冇得refund。所謂嘅Admin更改，係指更改利率，物業地址，或其他按揭相關嘅資料，例如客人工作狀況，用嘅律師樓等等。

就住更改物業，我印象最深刻係以下case：

客人係上年四月上旬搵到樓，並喺2025年4月中正式做按揭申請。按揭申請十分順利，一個星期內已獲銀行批核，但物業買賣就真係一波N折。

本身客人買物業A，因為某啲原因成交唔到，轉物業B，成交唔到，再轉物業C，都係成交唔到，最後終於搵到物業D，並喺2026年6月下旬收鎖匙（在此亦恭賀呢位客人，終於成功買到Dream House）。按揭申請歷時超過14個月，輾轉有6次行政更改，我哋亦有酌情收返少少行政費用。

理論上，客人要更改按揭上嘅物業地址好簡單。佢搵到另一層樓，銀行就嗰層物業估到價（有啲銀行會收取估價費），就再出新嘅Mortgage Offer。因為係更改現有申請，銀行一般會沿用返早前遞交嘅資料及文件，所以手續相對簡單：大部份情況下唔使再交文件，普遍嚟講亦可以保留當初申請按揭時嘅利率（當然唔係間間銀行一樣）。

但喺現實世界，更需要注意嘅係：Mortgage Offer嘅有效期。客人係2025年4月搵到第一層樓並成功申請按揭，Mortgage Offer 有效期一般為6個月，即約2025年11月前需要完成物業買賣。

客人搵到第二層樓，我可以幫客人就住現有按揭申請更改物業資料，但Mortgage Offer 有效期通常唔會更改。

假設客人4月中批按揭及搵到第一層樓，當時Mortgage Offer 11月到期。因為咩原因都好啦，買唔成，跟住佢8月先搵到第二層物業。因為Mortgage Offer 有效期前必須完成買賣，變相客人剩低8到11月，即兩三個月時間完成買賣。

萬一收唔切鎖匙，我哋就需要重新整理文件，重新申請按揭。銀行需要重新審核隻case，利率會更改，我哋作為按揭中介亦會酌情收取費用。

另一單印象深刻嘅係：啱啱入行時，有個客人隻case本身用律師樓A，跟住轉律師樓B，跟住轉律師樓C，跟住轉律師樓D，搞一輪最後又轉返律師樓A。諗返起，嗰陣真係俾個客舞龍咁舞。

當時年資尚淺（當然而家都唔係話好深），未建立一套清晰明確嘅系統，亦唔識更好地保護自己嘅時間及資源。比着今日再做，點都會收少少額外嘅手續費，因為我哋真係要額外擺時間去處理相關嘅Admin 更改。

今日講住咁多先，我哋下下星期一再見。

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22/06/2026

大家好！

好耐冇更新本專頁了！

做少少預告：嚟緊我即將開始努力寫文，仿效返之前嘅專欄模式，每兩星期更新本專頁一次，分享有趣案例及種種奇難雜症（你可以當做黃子華嘅娛樂圈血肉史咁睇）。

可以保證100%純人手創作Content，冇同幫我賣廣告嘅老死ChatGPT請槍。

點解無啦啦咁勤力？原因好簡單，話說最近小弟有間屋仔收鎖匙，又洗晒啲錢錢，所以要更努力工作了（笑）。

Anyway 下星期一會開始更新，敬請各位留意。

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05/05/2026

🏠 【誠實不動產X Miller Homes : Lunts Heath Rise 開放日】
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📅 活動詳情：
日期： 2026年 5月 9 日 (本星期六)
時間 : 下午1點至4點
屋苑：Lunts Heath Rise
地點： 11 Byland Cl, Widnes WA8 9WR, United Kingdom
發展商： Miller Homes
主辦單位： 誠實不動產 Brightime Real Estate Ltd
Youtube 詳盡介紹:
https://www.youtube.com/watch?v=xsqbnVEKSlk
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Widnes 擁有 Outstanding 中，小學校網，而且鄰近Warrington , 既能享有Warrington 優勢，又能進入優良校網區，是次活動更加設有多間30萬鎊以下 3房單位發售，全部靚方位，靚位置，最平只需£290K 買到3房半獨立屋 ！

今次仲邀請到按揭專員 388英國按揭 及驗樓師 英國專業驗樓師UKBuilding Survey and Snagging
到場解答大家關於按揭及驗樓的問題。

想親身感受Warrington 隔離，Widnes 環境優美，靚爆新盤嘅朋友，到時見！
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🤝🏻誠實不動產＝Miller Homes 合作夥伴
👌🏻誠實優惠：
1.⁠ ⁠免佣代理
2.折扣優惠！ 💰
3. 額外廚房電器🎁
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放心！ 現場無人sell 你，毋須預約，唔駛聽講座，亦不設酒水，指定時間，隨時walk－in 入內參觀，星期6無野做，輕輕鬆鬆入黎睇下樓，或者約埋三五知己過黎免費參觀 ，現場有位泊車，今個星期 6 一於嚟睇樓啦
如須另約時間，歡迎聯絡+447876666985
#近新盤 #曼城物業

04/05/2026

《按揭，置業，搬屋雜項開支-2》

希望大家bank holiday 假玩得開心（放假先有心機出文）！今次繼續同大家分享吓置業及搬屋嘅雜項開支。

搬屋當日開支：搬運同實際費用

無論你揀全包搬屋服務，定係自己DIY搬，價錢都會因為以下因素而有所不同：

* 距離
* 物品數量
* 有冇包裝服務

如果物業買賣牽涉Chain的話，一般情況下，所有買家同賣家都必須同一日完成買賣，即係同一日收鎖匙及將所有家當搬去新居。所以買樓同時賣樓的話，記得及早準備Pack箱，免失預算。

完成交易之後：按揭供款、保險同恆常開支

我哋會同你逐樣講清楚：

* 你嘅按揭計劃書（我哋可以清楚話你知第一次供款點樣計，同埋根據銀行文件大概幾時會開始供）
* 家居保險(Buildings & Contents Insurance/個人保障計劃)

第一期按揭供款未必喺指定日子自動轉賬，因牽涉Initial Interest，所以第一期按揭供款一般會比較貴。

準備好了解你真置業嘅真正成本未？

搬屋開支唔只係首期或者按揭利率咁簡單，由前期費用、申請按揭雜費，潛在開支，到完成交易後頭幾期供款，需要有一個清晰嘅藍圖。

我哋提供免費理財建議同度身訂造嘅置業成本諮詢，幫你全面了解成個情況，等你可以更有信心咁踏出下一步。

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02/04/2026

《按揭，置業，搬屋雜項開支-1》

預祝大家Easter weekend快樂！

今次同大家分享吓置業及搬屋嘅雜項開支。

搬屋係一件令人興奮嘅事！但了解搬屋嘅實際成本就非常重要，咁先可以避免出現意料之外嘅開支。由你第一次睇樓開始，到完成交易甚至收鎖匙後，其實都有前期費用、恆常開支及隱藏費用。

落Offer前：為搬屋做好準備

首期（Deposit)

其中一個最先要考慮嘅問題，就係你需要準備幾多前期資金。呢啲首期可由儲蓄或者他人饋贈。又或者對部分買家嚟講，低首期（5%-15%）按揭可能會較合適。

邊一種適合你，會視乎你個人情況而定。而呢個時候，及早同我哋傾一傾，就可以幫你釐清咩係現實可行（同埋你自己負擔到）嘅預算。

準備好儲蓄同清晰資金來源（Source of deposit)

即使喺Offer未accepted之前，都好重要預留好一筆清晰、隨時可用嘅資金，用作支付前期費用，例如：
• 可能涉及嘅按揭相關費用
• 初步法律費用
• 專業人士要求嘅身份驗證同反洗黑錢（AML）檢查

我哋會幫你了解應該準備幾多資金，以及幾時需要用到。

Offer accepted後：隱藏嘅搬屋開支

呢個階段嘅費用，通常會變得冇咁容易預計。

法律費用
你嘅律師通常會要求付款去：
• 開立檔案
• 進行物業查冊（searches）
• 完成反洗黑錢（AML）檢查

呢啲都係比較早期就需要支付嘅費用，而且通常喺完成交易之前已經要俾。

如果你同時賣樓？

如果你一邊買樓一邊賣樓，亦可能會有一啲前期開支，例如：
• 專業攝影
• 平面圖(Floorplan)或能源效益證書（EPC）
• 地產代理推廣費（視乎服務供應商而定）

記得預早計劃好，避免臨尾先發現有額外支出。

印花稅開支

印花稅（SDLT）係其中一項最大嘅搬屋成本，但計算方法並唔一定簡單！

尤其係以下一啲非標準情況：
• Shared ownership
• 樓換樓
• 喺持有其他物業情況下買樓

記得提早諮詢律師或稅務顧問，免失預算！

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17/02/2026

感謝曼城和你宵嘅搞手，Council，贊助商（包括自己，笑），表演者，義工，其他商戶，所有參加者

及所有嚟我個攤探我嘅客戶😎

祝大家新年快樂，身體健康，龍馬精神，馬到功成！

如有按揭疑難，或有親戚朋友同事想了解按揭，記得搵我！

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