388英國按揭

05/05/2026

🏠 【誠實不動產X Miller Homes : Lunts Heath Rise 開放日】
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📅 活動詳情：
日期： 2026年 5月 9 日 (本星期六)
時間 : 下午1點至4點
屋苑：Lunts Heath Rise
地點： 11 Byland Cl, Widnes WA8 9WR, United Kingdom
發展商： Miller Homes
主辦單位： 誠實不動產 Brightime Real Estate Ltd
Youtube 詳盡介紹:
https://www.youtube.com/watch?v=xsqbnVEKSlk
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Widnes 擁有 Outstanding 中，小學校網，而且鄰近Warrington , 既能享有Warrington 優勢，又能進入優良校網區，是次活動更加設有多間30萬鎊以下 3房單位發售，全部靚方位，靚位置，最平只需£290K 買到3房半獨立屋 ！

今次仲邀請到按揭專員 388英國按揭 及驗樓師 英國專業驗樓師UKBuilding Survey and Snagging
到場解答大家關於按揭及驗樓的問題。

想親身感受Warrington 隔離，Widnes 環境優美，靚爆新盤嘅朋友，到時見！
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🤝🏻誠實不動產＝Miller Homes 合作夥伴
👌🏻誠實優惠：
1.⁠ ⁠免佣代理
2.折扣優惠！ 💰
3. 額外廚房電器🎁
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放心！ 現場無人sell 你，毋須預約，唔駛聽講座，亦不設酒水，指定時間，隨時walk－in 入內參觀，星期6無野做，輕輕鬆鬆入黎睇下樓，或者約埋三五知己過黎免費參觀 ，現場有位泊車，今個星期 6 一於嚟睇樓啦
如須另約時間，歡迎聯絡+447876666985
#近新盤 #曼城物業

04/05/2026

《按揭，置業，搬屋雜項開支-2》

希望大家bank holiday 假玩得開心（放假先有心機出文）！今次繼續同大家分享吓置業及搬屋嘅雜項開支。

搬屋當日開支：搬運同實際費用

無論你揀全包搬屋服務，定係自己DIY搬，價錢都會因為以下因素而有所不同：

* 距離
* 物品數量
* 有冇包裝服務

如果物業買賣牽涉Chain的話，一般情況下，所有買家同賣家都必須同一日完成買賣，即係同一日收鎖匙及將所有家當搬去新居。所以買樓同時賣樓的話，記得及早準備Pack箱，免失預算。

完成交易之後：按揭供款、保險同恆常開支

我哋會同你逐樣講清楚：

* 你嘅按揭計劃書（我哋可以清楚話你知第一次供款點樣計，同埋根據銀行文件大概幾時會開始供）
* 家居保險(Buildings & Contents Insurance/個人保障計劃)

第一期按揭供款未必喺指定日子自動轉賬，因牽涉Initial Interest，所以第一期按揭供款一般會比較貴。

準備好了解你真置業嘅真正成本未？

搬屋開支唔只係首期或者按揭利率咁簡單，由前期費用、申請按揭雜費，潛在開支，到完成交易後頭幾期供款，需要有一個清晰嘅藍圖。

我哋提供免費理財建議同度身訂造嘅置業成本諮詢，幫你全面了解成個情況，等你可以更有信心咁踏出下一步。

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如對按揭或保險有任何疑問，或有任何合作機會，煩請按下面連結Whatsapp洽談或查詢。

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02/04/2026

《按揭，置業，搬屋雜項開支-1》

預祝大家Easter weekend快樂！

今次同大家分享吓置業及搬屋嘅雜項開支。

搬屋係一件令人興奮嘅事！但了解搬屋嘅實際成本就非常重要，咁先可以避免出現意料之外嘅開支。由你第一次睇樓開始，到完成交易甚至收鎖匙後，其實都有前期費用、恆常開支及隱藏費用。

落Offer前：為搬屋做好準備

首期（Deposit)

其中一個最先要考慮嘅問題，就係你需要準備幾多前期資金。呢啲首期可由儲蓄或者他人饋贈。又或者對部分買家嚟講，低首期（5%-15%）按揭可能會較合適。

邊一種適合你，會視乎你個人情況而定。而呢個時候，及早同我哋傾一傾，就可以幫你釐清咩係現實可行（同埋你自己負擔到）嘅預算。

準備好儲蓄同清晰資金來源（Source of deposit)

即使喺Offer未accepted之前，都好重要預留好一筆清晰、隨時可用嘅資金，用作支付前期費用，例如：
• 可能涉及嘅按揭相關費用
• 初步法律費用
• 專業人士要求嘅身份驗證同反洗黑錢（AML）檢查

我哋會幫你了解應該準備幾多資金，以及幾時需要用到。

Offer accepted後：隱藏嘅搬屋開支

呢個階段嘅費用，通常會變得冇咁容易預計。

法律費用
你嘅律師通常會要求付款去：
• 開立檔案
• 進行物業查冊（searches）
• 完成反洗黑錢（AML）檢查

呢啲都係比較早期就需要支付嘅費用，而且通常喺完成交易之前已經要俾。

如果你同時賣樓？

如果你一邊買樓一邊賣樓，亦可能會有一啲前期開支，例如：
• 專業攝影
• 平面圖(Floorplan)或能源效益證書（EPC）
• 地產代理推廣費（視乎服務供應商而定）

記得預早計劃好，避免臨尾先發現有額外支出。

印花稅開支

印花稅（SDLT）係其中一項最大嘅搬屋成本，但計算方法並唔一定簡單！

尤其係以下一啲非標準情況：
• Shared ownership
• 樓換樓
• 喺持有其他物業情況下買樓

記得提早諮詢律師或稅務顧問，免失預算！

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17/02/2026

感謝曼城和你宵嘅搞手，Council，贊助商（包括自己，笑），表演者，義工，其他商戶，所有參加者

及所有嚟我個攤探我嘅客戶😎

祝大家新年快樂，身體健康，龍馬精神，馬到功成！

如有按揭疑難，或有親戚朋友同事想了解按揭，記得搵我！

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05/02/2026

宣傳稿😎

31/01/2026

11/01/2026

有幸成為2026曼城和你宵贊助商之一，協助舉辦呢個咁有意義嘅活動🙏🏻

另外屆時我亦會擺檔，稍後再為大家帶來更多資訊！

23/12/2025

《收爐啟事 + Credit Score 2: Checkmyfile，Monzo》

大家好！祝各位聖誕快樂，新年進步！

首先小弟今年已收爐，由即日起到4/1/2026 維持有限度嘅服務(if any)，不便之處敬請原諒。

繼續講返兩星期前探討嘅Credit Score。

唔同Lender會用唔同嘅信貸評分機構（Credit Reference Agency，下稱CRA） 去審核客人嘅信貸評級（Credit Score）。主流嘅CRA 有3間，分別係Experian , Equifax 同 TransUnion。

好多客人會問：咦我銀行app 上顯示嘅Credit Score 係###喎，咁樣做唔做到按揭㗎 ？

答案係唔知：首先唔少銀行App 上都有顯示Credit Score，供客人參閱，但你就咁同我講### ，我唔會知道你用嘅銀行所顯示嘅Credit Score 係嚟自邊間CRA。

呢度同大家介紹一下Checkmyfile (https://www.checkmyfile.com)，你只需要用一個平台就查到及比較哂你喺三大CRA 嘅Credit Report。不過要緊記Manage 自己嘅Subscription，否則一個月後自動續期可能要俾錢。

個人銀行户口方面我主要用Monzo（主因係喺香港時候已成功申請戶口，並一落地用到而家，用開有情意結），而Monzo 亦有類似功能，只要一個月比£3 手續費，將銀行戶口升級至Extra，就可以透過Monzo app一次過睇晒三間CRA嘅 Credit Score。而無關Credit Score 嘅額外優惠及福利我就按下不表了。

以我自己為例，我喺三間CRA嘅信貸評級分別為Excellent ，Excellent 及 Fair。倘若客人情況同我一樣，假設客人喺CRA X上的信貸評分為Fair，我作為Broker，就會盡量避免用參考CRA X嘅Lender，從而增加按揭申請成功率。

最後，每兩個星期寫一篇文章，隔個星期四出文的頻率實在令我感到有點吃力。寫文本身唔攰，冇咁多貨寫咁多技術文才令人吃不消（笑）。有紀律地寫文後我更是越發欽佩各大報刊的專欄寫手。

詭辯一下：我深信讀者真係睇晒我所有文章的話，早已晉升為按揭大高手，因此再無需要參考咁多技術文了（但講真我唔覺得有人真係會精讀曬我所有文章，有問題倒不如直接問我啦。所謂吾生也有涯，何必蹉跎歲月）。

點都好啦，2026年起本專頁將不再定期更新及刊登文章，不便之處，尚祈諒宥。

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13/12/2025

《Credit Score 1》

首先道一道歉，最近雜務繁多，遲了出文，還望各位海涵。

嚟緊以下文章，及下下星期嘅文章，都會主力同大家探討Credit Score。

坊間好多文章提及過，一定要申請信用卡，Register Electoral Poll (登記做選民）等等先可以申請按揭。

事實並非如此。果啲係Nice to Have，的確可以幫你提升Credit Score，亦有機會增加申請按揭嘅成功率，但並唔係申請按揭嘅先決條件。

我有唔少客戶喺英國都冇任何借貸或信用卡，喺申請按揭前亦冇刻意地提升自己Credit Score，照樣可以經High Street Bank申請按揭。

根據經驗，通常客戶喺英國住夠一年半載，有足夠時間反映及證明到俾銀行睇你會審慎理財，會定期找數（舉例：council tax，水電煤，租金等等），無任何逾期付款，申請按揭一般唔算難事。

有個別客人可能因為種種原因，導致其名下冇登記任何賬單或自動轉賬，例如住緊Shared House (包bills），同父母同住，所有賬單全部登記喺另一半名下等。咁嘅情況就要考慮喺現有嘅水電煤，Council Tax 等賬單上加上準按揭申請人個名，並慢慢砌靚準申請人嘅Credit Profile。

亦有客人試過因為服務提供者行政失當導致自己Credit Score 受影響。最常見嘅係客人由A物業搬去B物業，客人自然會cut晒A物業嘅所有賬單及相關自動轉賬，但及後發現水電煤公司原來冇終止到該服務戶口，並照常安排扣數。

客人已經cut咗自動轉賬，當然過唔到數，因此Credit Score 受影響，皆因信貸報告上已有逾期還款，故嚴重影響客人短期內嘅借貸能力，可謂無妄之災。

而解決方法只有一個：就係盡快聯絡服務提供者，如有需要不斷轟炸對方，直至該公司肯將逾期還款紀錄抹除，信貸評分還原為止。

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27/11/2025

《首期來源— Source of Deposit》

早前略略提過有關首期需要注意嘅事項（Source of deposit)，今日舊調重彈，再詳盡為大家講解。

唔少客人嘅首期來源係來自香港。最常見嘅係香港工作儲落嘅積蓄，香港變賣資產或賣樓套現嘅資金，以及親友饋贈（Gifted deposit)。

大家要明白，間間銀行對首期嘅條款不一，而呢方面正係Broker 幫到手嘅地方。

有個別銀行完全唔接受海外資金用作首期，有啲銀行可以接受海外資金作首期，但正式申請按揭時起碼要喺英國戶口擺夠六個月，甚至有啲銀行完全唔理首期來源，連Bank statement 都可以唔駛睇。

某啲銀行咁鬆手嘅原因係：佢將檢查首期來源嘅責任射晒俾律師。出咗Mortgage Offer後，律師會審核Source of funds，確保客人嘅錢乾淨。萬一律師唔sign off，銀行理所當然地唔會放數，變相完成唔到買賣。

萬一舊首期仲喺香港紥住咗，Let’s say仲做緊定期，我作為Broker 都有機會幫到你搵到條款合適嘅銀行，處理你嘅按揭申請。

Gifted Deposit 方面：有銀行完全唔接受牽涉Gifted Deposit嘅按揭申請，有銀行則接受，但對申請人及饋贈者嘅關係有嚴格限制（舉例一定要係申請人嘅父母/配偶/仔女/兄弟姊妹），有某啲銀行就再鬆手啲，姨媽姑姐都OK，但朋友唔得。

一旦涉及Gifted deposit，律師樓普遍會出法律文件俾饋贈者簽署：證明按揭申請人日後無需還款俾饋贈者，以及證明饋贈者喺該物業上冇任何業權。

倘若首期資金牽涉到Gifted Deposit，切記要同Broker 及律師講清楚：舊錢究竟係來自邊位親友，我作為Booker再幫你比較銀行條款，篩選合適嘅銀行。

有關首期我俾到嘅建議係，如果打算買樓嘅話，最好盡早設立一個收入支出簡潔嘅戶口，唔好咁多交易飛來飛去，唔係盞律師問長問短。

第二就係盡早將自己首期轉過去英國，咁可選擇嘅銀行會多咗，因此對你嘅按揭申請有利。

第三，如果已知自己首期比較棘手，咁可能搵香港人律師會比較識處理，呢方面有需要嘅話我都可以介紹。

最後講吓New Build 常見嘅Deposit contribution。

假設A先生買層£300k New Build，發展商提供5% Deposit contribution，而A先生想借75%。

Deposit Contribution 意思並唔係發展商直接提供5%折扣，而係發展商贈送物業價值嘅5%作為首期。A先生想借75%，發展商已贈送5%首期，變相A先生喺自己袋拎20%首期出嚟就足夠，物業面價維持£300k不變。

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13/11/2025

《BTL (3) Repayment, Interest Only + 案例分享:一開四》

相信唔少讀者都知道, 做Buy to Let按揭申請可以選擇傳統咁還息+還本(Repayment Mortgage),或者選擇供款期間剩係還利息,去到按揭年期完結先一筆過還清Day 1問銀行借嘅錢(Interest Only Mortgage)。

前者好處係確保到若干年後客人可以供斷物業,將來可以係無按揭嘅情況下繼續收租,後者可則較靈活,並可增加客人現金流。兩者無話邊個絕對好啲,我亦唔可以誘導客人揀邊類按揭。選擇Repayment或者IO, 應取決於客人嘅風險承擔能力,將來計劃,投資策略等等。

做左Broker一段時間,有幸接觸過好多香港客戶,亦發現唔少香港人都有個幸福嘅煩惱:就係有層Full Pay自住樓。物業持有人係英國生活咗一段日子後, 相繼搵到工返,然後靜極又思動,打算按咗層自住樓套現舊錢出嚟,再投資Buy to Let物業。

倘若客人X&Y打算轉按自住樓A,就會被視為Residential Mortgage,銀行因此要睇客人工作收入作壓力測試。再假設客人X&Y可以透過轉按自住樓最多套現到£200000 先算,有客人可以選擇:

1)較保守嘅客人會考慮用按出黎嘅£200000就咁Full Pay 買Buy to Let 物業 B (當然都可以買B+C,至係B+C+D+E),咁嘅話客人就剩係會持有一個按揭,抵押品就剩係自住物業A。

2)較進取嘅客人會考慮用按出黎嘅£200000 一開四,甚至一開N。

舉例想買嘅第一間Buy to Let物業 B市值£160000,客人就用£40000首期,尾數£120000 就做Buy to Let申請問銀行借。

再舉例第二間Buy to Let C 市值£120000,客人就再拎£30000出黎再做首期,尾數£90000問銀行借。如此類推,一個物業開做四個物業,甚至一開N。

呢個做法蹺妙之處就係：縱使客人已經耗盡自住按揭嘅所有借貸力，佢都仍然可以再做一個，甚至多個Buy to Let按揭申請。因為喺銀行嘅角度，自住按揭同Buy to Let按揭係兩條數嚟，唔會互相抵觸。

唔少玩得呢類「財技」嘅客人都會開公司營運Buy to Let 業務, 用公司名持有Buy to Let物業,並選擇Interest Only Mortgage。當然，正如早前一早強調，做決定之前僅記要諮詢專業律師/會計師意見。

方案2要注意嘅事項係:
除咗自住物業A外,Buy to Let物業B,C,D等等…. 都會變成抵押品,因此風險當然遠比方案1高。

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