388英國按揭

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Mortgage & Protection Broker Mortgages。

前Halifax (英國最大Lender) Mortgage Advisor。如有按揭/保險問題/合作機會請WhatsApp 07519953079。

FCA Number: 915386

Your home may be repossessed if you do not keep up with mortgage payments.

05/05/2026

🏠 【誠實不動產X Miller Homes : Lunts Heath Rise 開放日】
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📅 活動詳情:
日期: 2026年 5月 9 日 (本星期六)
時間 : 下午1點至4點
屋苑:Lunts Heath Rise
地點: 11 Byland Cl, Widnes WA8 9WR, United Kingdom
發展商: Miller Homes
主辦單位: 誠實不動產 Brightime Real Estate Ltd
Youtube 詳盡介紹:
https://www.youtube.com/watch?v=xsqbnVEKSlk
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Widnes 擁有 Outstanding 中,小學校網,而且鄰近Warrington , 既能享有Warrington 優勢,又能進入優良校網區,是次活動更加設有多間30萬鎊以下 3房單位發售,全部靚方位,靚位置,最平只需£290K 買到3房半獨立屋 !

今次仲邀請到按揭專員 388英國按揭 及驗樓師 英國專業驗樓師UKBuilding Survey and Snagging
到場解答大家關於按揭及驗樓的問題。

想親身感受Warrington 隔離,Widnes 環境優美,靚爆新盤嘅朋友,到時見!
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🤝🏻誠實不動產=Miller Homes 合作夥伴
👌🏻誠實優惠:
1.⁠ ⁠免佣代理
2.折扣優惠! 💰
3. 額外廚房電器🎁
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放心! 現場無人sell 你,毋須預約,唔駛聽講座,亦不設酒水,指定時間,隨時walk-in 入內參觀,星期6無野做,輕輕鬆鬆入黎睇下樓,或者約埋三五知己過黎免費參觀 ,現場有位泊車,今個星期 6 一於嚟睇樓啦
如須另約時間,歡迎聯絡+447876666985
#近新盤 #曼城物業

04/05/2026

《按揭,置業,搬屋雜項開支-2》

希望大家bank holiday 假玩得開心(放假先有心機出文)!今次繼續同大家分享吓置業及搬屋嘅雜項開支。

搬屋當日開支:搬運同實際費用

無論你揀全包搬屋服務,定係自己DIY搬,價錢都會因為以下因素而有所不同:

* 距離
* 物品數量
* 有冇包裝服務

如果物業買賣牽涉Chain的話,一般情況下,所有買家同賣家都必須同一日完成買賣,即係同一日收鎖匙及將所有家當搬去新居。所以買樓同時賣樓的話,記得及早準備Pack箱,免失預算。

完成交易之後:按揭供款、保險同恆常開支

我哋會同你逐樣講清楚:

* 你嘅按揭計劃書(我哋可以清楚話你知第一次供款點樣計,同埋根據銀行文件大概幾時會開始供)
* 家居保險(Buildings & Contents Insurance/個人保障計劃)

第一期按揭供款未必喺指定日子自動轉賬,因牽涉Initial Interest,所以第一期按揭供款一般會比較貴。

準備好了解你真置業嘅真正成本未?

搬屋開支唔只係首期或者按揭利率咁簡單,由前期費用、申請按揭雜費,潛在開支,到完成交易後頭幾期供款,需要有一個清晰嘅藍圖。

我哋提供免費理財建議同度身訂造嘅置業成本諮詢,幫你全面了解成個情況,等你可以更有信心咁踏出下一步。

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如對按揭或保險有任何疑問,或有任何合作機會,煩請按下面連結Whatsapp洽談或查詢。

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02/04/2026

《按揭,置業,搬屋雜項開支-1》

預祝大家Easter weekend快樂!

今次同大家分享吓置業及搬屋嘅雜項開支。

搬屋係一件令人興奮嘅事!但了解搬屋嘅實際成本就非常重要,咁先可以避免出現意料之外嘅開支。由你第一次睇樓開始,到完成交易甚至收鎖匙後,其實都有前期費用、恆常開支及隱藏費用。

落Offer前:為搬屋做好準備

首期(Deposit)

其中一個最先要考慮嘅問題,就係你需要準備幾多前期資金。呢啲首期可由儲蓄或者他人饋贈。又或者對部分買家嚟講,低首期(5%-15%)按揭可能會較合適。

邊一種適合你,會視乎你個人情況而定。而呢個時候,及早同我哋傾一傾,就可以幫你釐清咩係現實可行(同埋你自己負擔到)嘅預算。

準備好儲蓄同清晰資金來源(Source of deposit)

即使喺Offer未accepted之前,都好重要預留好一筆清晰、隨時可用嘅資金,用作支付前期費用,例如:
• 可能涉及嘅按揭相關費用
• 初步法律費用
• 專業人士要求嘅身份驗證同反洗黑錢(AML)檢查

我哋會幫你了解應該準備幾多資金,以及幾時需要用到。

Offer accepted後:隱藏嘅搬屋開支

呢個階段嘅費用,通常會變得冇咁容易預計。

法律費用
你嘅律師通常會要求付款去:
• 開立檔案
• 進行物業查冊(searches)
• 完成反洗黑錢(AML)檢查

呢啲都係比較早期就需要支付嘅費用,而且通常喺完成交易之前已經要俾。

如果你同時賣樓?

如果你一邊買樓一邊賣樓,亦可能會有一啲前期開支,例如:
• 專業攝影
• 平面圖(Floorplan)或能源效益證書(EPC)
• 地產代理推廣費(視乎服務供應商而定)

記得預早計劃好,避免臨尾先發現有額外支出。

印花稅開支

印花稅(SDLT)係其中一項最大嘅搬屋成本,但計算方法並唔一定簡單!

尤其係以下一啲非標準情況:
• Shared ownership
• 樓換樓
• 喺持有其他物業情況下買樓

記得提早諮詢律師或稅務顧問,免失預算!

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感謝曼城和你宵嘅搞手,Council,贊助商(包括自己,笑),表演者,義工,其他商戶,所有參加者及所有嚟我個攤探我嘅客戶😎祝大家新年快樂,身體健康,龍馬精神,馬到功成!如有按揭疑難,或有親戚朋友同事想了解按揭,記得搵我!//////////...
17/02/2026

感謝曼城和你宵嘅搞手,Council,贊助商(包括自己,笑),表演者,義工,其他商戶,所有參加者

及所有嚟我個攤探我嘅客戶😎

祝大家新年快樂,身體健康,龍馬精神,馬到功成!

如有按揭疑難,或有親戚朋友同事想了解按揭,記得搵我!

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宣傳稿😎
05/02/2026

宣傳稿😎

31/01/2026
有幸成為2026曼城和你宵贊助商之一,協助舉辦呢個咁有意義嘅活動🙏🏻另外屆時我亦會擺檔,稍後再為大家帶來更多資訊!
11/01/2026

有幸成為2026曼城和你宵贊助商之一,協助舉辦呢個咁有意義嘅活動🙏🏻

另外屆時我亦會擺檔,稍後再為大家帶來更多資訊!

23/12/2025

《收爐啟事 + Credit Score 2: Checkmyfile,Monzo》

大家好!祝各位聖誕快樂,新年進步!

首先小弟今年已收爐,由即日起到4/1/2026 維持有限度嘅服務(if any),不便之處敬請原諒。

繼續講返兩星期前探討嘅Credit Score。

唔同Lender會用唔同嘅信貸評分機構(Credit Reference Agency,下稱CRA) 去審核客人嘅信貸評級(Credit Score)。主流嘅CRA 有3間,分別係Experian , Equifax 同 TransUnion。

好多客人會問:咦我銀行app 上顯示嘅Credit Score 係###喎,咁樣做唔做到按揭㗎 ?

答案係唔知:首先唔少銀行App 上都有顯示Credit Score,供客人參閱,但你就咁同我講### ,我唔會知道你用嘅銀行所顯示嘅Credit Score 係嚟自邊間CRA。

呢度同大家介紹一下Checkmyfile (https://www.checkmyfile.com),你只需要用一個平台就查到及比較哂你喺三大CRA 嘅Credit Report。不過要緊記Manage 自己嘅Subscription,否則一個月後自動續期可能要俾錢。

個人銀行户口方面我主要用Monzo(主因係喺香港時候已成功申請戶口,並一落地用到而家,用開有情意結),而Monzo 亦有類似功能,只要一個月比£3 手續費,將銀行戶口升級至Extra,就可以透過Monzo app一次過睇晒三間CRA嘅 Credit Score。而無關Credit Score 嘅額外優惠及福利我就按下不表了。

以我自己為例,我喺三間CRA嘅信貸評級分別為Excellent ,Excellent 及 Fair。倘若客人情況同我一樣,假設客人喺CRA X上的信貸評分為Fair,我作為Broker,就會盡量避免用參考CRA X嘅Lender,從而增加按揭申請成功率。

最後,每兩個星期寫一篇文章,隔個星期四出文的頻率實在令我感到有點吃力。寫文本身唔攰,冇咁多貨寫咁多技術文才令人吃不消(笑)。有紀律地寫文後我更是越發欽佩各大報刊的專欄寫手。

詭辯一下:我深信讀者真係睇晒我所有文章的話,早已晉升為按揭大高手,因此再無需要參考咁多技術文了(但講真我唔覺得有人真係會精讀曬我所有文章,有問題倒不如直接問我啦。所謂吾生也有涯,何必蹉跎歲月)。

點都好啦,2026年起本專頁將不再定期更新及刊登文章,不便之處,尚祈諒宥。

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13/12/2025

《Credit Score 1》

首先道一道歉,最近雜務繁多,遲了出文,還望各位海涵。

嚟緊以下文章,及下下星期嘅文章,都會主力同大家探討Credit Score。

坊間好多文章提及過,一定要申請信用卡,Register Electoral Poll (登記做選民)等等先可以申請按揭。

事實並非如此。果啲係Nice to Have,的確可以幫你提升Credit Score,亦有機會增加申請按揭嘅成功率,但並唔係申請按揭嘅先決條件。

我有唔少客戶喺英國都冇任何借貸或信用卡,喺申請按揭前亦冇刻意地提升自己Credit Score,照樣可以經High Street Bank申請按揭。

根據經驗,通常客戶喺英國住夠一年半載,有足夠時間反映及證明到俾銀行睇你會審慎理財,會定期找數(舉例:council tax,水電煤,租金等等),無任何逾期付款,申請按揭一般唔算難事。

有個別客人可能因為種種原因,導致其名下冇登記任何賬單或自動轉賬,例如住緊Shared House (包bills),同父母同住,所有賬單全部登記喺另一半名下等。咁嘅情況就要考慮喺現有嘅水電煤,Council Tax 等賬單上加上準按揭申請人個名,並慢慢砌靚準申請人嘅Credit Profile。

亦有客人試過因為服務提供者行政失當導致自己Credit Score 受影響。最常見嘅係客人由A物業搬去B物業,客人自然會cut晒A物業嘅所有賬單及相關自動轉賬,但及後發現水電煤公司原來冇終止到該服務戶口,並照常安排扣數。

客人已經cut咗自動轉賬,當然過唔到數,因此Credit Score 受影響,皆因信貸報告上已有逾期還款,故嚴重影響客人短期內嘅借貸能力,可謂無妄之災。

而解決方法只有一個:就係盡快聯絡服務提供者,如有需要不斷轟炸對方,直至該公司肯將逾期還款紀錄抹除,信貸評分還原為止。

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27/11/2025

《首期來源— Source of Deposit》

早前略略提過有關首期需要注意嘅事項(Source of deposit),今日舊調重彈,再詳盡為大家講解。

唔少客人嘅首期來源係來自香港。最常見嘅係香港工作儲落嘅積蓄,香港變賣資產或賣樓套現嘅資金,以及親友饋贈(Gifted deposit)。

大家要明白,間間銀行對首期嘅條款不一,而呢方面正係Broker 幫到手嘅地方。

有個別銀行完全唔接受海外資金用作首期,有啲銀行可以接受海外資金作首期,但正式申請按揭時起碼要喺英國戶口擺夠六個月,甚至有啲銀行完全唔理首期來源,連Bank statement 都可以唔駛睇。

某啲銀行咁鬆手嘅原因係:佢將檢查首期來源嘅責任射晒俾律師。出咗Mortgage Offer後,律師會審核Source of funds,確保客人嘅錢乾淨。萬一律師唔sign off,銀行理所當然地唔會放數,變相完成唔到買賣。

萬一舊首期仲喺香港紥住咗,Let’s say仲做緊定期,我作為Broker 都有機會幫到你搵到條款合適嘅銀行,處理你嘅按揭申請。

Gifted Deposit 方面:有銀行完全唔接受牽涉Gifted Deposit嘅按揭申請,有銀行則接受,但對申請人及饋贈者嘅關係有嚴格限制(舉例一定要係申請人嘅父母/配偶/仔女/兄弟姊妹),有某啲銀行就再鬆手啲,姨媽姑姐都OK,但朋友唔得。

一旦涉及Gifted deposit,律師樓普遍會出法律文件俾饋贈者簽署:證明按揭申請人日後無需還款俾饋贈者,以及證明饋贈者喺該物業上冇任何業權。

倘若首期資金牽涉到Gifted Deposit,切記要同Broker 及律師講清楚:舊錢究竟係來自邊位親友,我作為Booker再幫你比較銀行條款,篩選合適嘅銀行。

有關首期我俾到嘅建議係,如果打算買樓嘅話,最好盡早設立一個收入支出簡潔嘅戶口,唔好咁多交易飛來飛去,唔係盞律師問長問短。

第二就係盡早將自己首期轉過去英國,咁可選擇嘅銀行會多咗,因此對你嘅按揭申請有利。

第三,如果已知自己首期比較棘手,咁可能搵香港人律師會比較識處理,呢方面有需要嘅話我都可以介紹。

最後講吓New Build 常見嘅Deposit contribution。

假設A先生買層£300k New Build,發展商提供5% Deposit contribution,而A先生想借75%。

Deposit Contribution 意思並唔係發展商直接提供5%折扣,而係發展商贈送物業價值嘅5%作為首期。A先生想借75%,發展商已贈送5%首期,變相A先生喺自己袋拎20%首期出嚟就足夠,物業面價維持£300k不變。

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13/11/2025

《BTL (3) Repayment, Interest Only + 案例分享:一開四》

相信唔少讀者都知道, 做Buy to Let按揭申請可以選擇傳統咁還息+還本(Repayment Mortgage),或者選擇供款期間剩係還利息,去到按揭年期完結先一筆過還清Day 1問銀行借嘅錢(Interest Only Mortgage)。

前者好處係確保到若干年後客人可以供斷物業,將來可以係無按揭嘅情況下繼續收租,後者可則較靈活,並可增加客人現金流。兩者無話邊個絕對好啲,我亦唔可以誘導客人揀邊類按揭。選擇Repayment或者IO, 應取決於客人嘅風險承擔能力,將來計劃,投資策略等等。

做左Broker一段時間,有幸接觸過好多香港客戶,亦發現唔少香港人都有個幸福嘅煩惱:就係有層Full Pay自住樓。物業持有人係英國生活咗一段日子後, 相繼搵到工返,然後靜極又思動,打算按咗層自住樓套現舊錢出嚟,再投資Buy to Let物業。

倘若客人X&Y打算轉按自住樓A,就會被視為Residential Mortgage,銀行因此要睇客人工作收入作壓力測試。再假設客人X&Y可以透過轉按自住樓最多套現到£200000 先算,有客人可以選擇:

1)較保守嘅客人會考慮用按出黎嘅£200000就咁Full Pay 買Buy to Let 物業 B (當然都可以買B+C,至係B+C+D+E),咁嘅話客人就剩係會持有一個按揭,抵押品就剩係自住物業A。

2)較進取嘅客人會考慮用按出黎嘅£200000 一開四,甚至一開N。

舉例想買嘅第一間Buy to Let物業 B市值£160000,客人就用£40000首期,尾數£120000 就做Buy to Let申請問銀行借。

再舉例第二間Buy to Let C 市值£120000,客人就再拎£30000出黎再做首期,尾數£90000問銀行借。如此類推,一個物業開做四個物業,甚至一開N。

呢個做法蹺妙之處就係:縱使客人已經耗盡自住按揭嘅所有借貸力,佢都仍然可以再做一個,甚至多個Buy to Let按揭申請。因為喺銀行嘅角度,自住按揭同Buy to Let按揭係兩條數嚟,唔會互相抵觸。

唔少玩得呢類「財技」嘅客人都會開公司營運Buy to Let 業務, 用公司名持有Buy to Let物業,並選擇Interest Only Mortgage。當然,正如早前一早強調,做決定之前僅記要諮詢專業律師/會計師意見。

方案2要注意嘅事項係:
除咗自住物業A外,Buy to Let物業B,C,D等等…. 都會變成抵押品,因此風險當然遠比方案1高。

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