12/09/2023
Le marché immobilier en 2023 : crise ou opportunité ? (Christophe Tunica, Axesscible)
12 Sep 2023
En France, le marché immobilier est souvent considéré comme l’un des baromètres principaux de la santé économique du pays. Cette année 2023, ce marché est confronté à des défis et des opportunités sans précédent : le contexte économique mondial, les fluctuations monétaires, les suites de la crise sanitaire du Covid-19 et les changements/risques politiques ont tous un impact sur ce secteur.
Alors, sommes-nous en présence d'une crise ou d'opportunités ?
1) Les signes d'une crise
L'inflation et les taux d’intérêts
La hausse du coût de la vie a un impact direct sur l’évolution des taux d'intérêt des prêts immobiliers. Avec la hausse des prix à la consommation, les banques centrales ont entamé un mouvement très significatif de hausse de leurs taux d'intérêt directeurs pour tenter de juguler cette inflation. Ce faisant, le coût du financement pour l'achat de biens immobiliers a mécaniquement augmenté, réduisant de fait les intentions d’achats, donc la demande.
La flambée des prix dans certains secteurs
Dans certaines régions, notamment les grandes métropoles et les zones à forte demande touristique (dites « tendues »), les prix immobiliers ont atteint des niveaux parfois « stratosphériques ». Cette hausse des prix, souvent déconnectée de la réalité économique locale, exclut de nombreux acheteurs potentiels du marché, notamment les locaux, créant des « bulles immobilières » qui pourraient se dégonfler à terme, et ce, avec plus ou moins de rapidité et d’intensité.
La hausse du coût des matériaux, conséquence des déséquilibres de production induits pas la crise sanitaire, les tensions « géo politico énergétiques », à laquelle se rajoutent les contraintes règlementaires de construction liées aux millefeuilles successifs de normes environnementales ne sont pas non plus étrangères aux tensions observées sur le marché immobilier (constructions/travaux).
L’insécurité économique liée aux tensions géopolitiques et énergétiques
Les tensions énergétiques et géopolitiques évoquées précédemment, poussent d’abord tout un chacun à être plus prudent dans ses investissements et freinent forcément les ardeurs. On y regarde à deux fois avant de s’engager pour 20 ou 25 ans dans l’acquisition d’un bien immobilier.
Des raisons sociologiques ?
Il est de plus en plus évident que les jeunes générations montrent un désintérêt relatif pour l'achat immobilier. Autrefois considéré comme un rite de passage vers l'âge adulte et la stabilité financière, posséder sa résidence principale semble devenir moins attractif pour les jeunes adultes. Plusieurs facteurs sociologiques expliquent ce phénomène :
- Le poids de la précarité économique
La génération actuelle de jeunes adultes est confrontée à un marché du travail de plus en plus compétitif, avec une nécessité d’adaptabilité qui engendre une précarité croissante (emplois à temps partiel, contrats de travail temporaire, etc.).
De plus, compte tenu du niveau des salaires d’embauche et des normes prudentielles imposées aux établissements bancaires par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), la capacité d’endettement des jeunes adultes notamment, n’est pas en adéquation avec les enveloppes budgétaires nécessaires pour rentrer sur le marché de la primo-accession.
- L'Importance accordée à la mobilité
La mobilité est une valeur en hausse chez les jeunes adultes. Vivre dans une époque globalisée signifie que les opportunités (emplois, études, relations) peuvent se présenter partout dans le monde. Acheter un bien immobilier est de plus en plus souvent vu comme une servitude, une entrave à cette nécessité de mobilité géographique et professionnelle.
- Changements dans les modèles familiaux
Les modèles familiaux ont également évolué. Le mariage et la fondation d’une famille sont des étapes de la vie de plus en plus reportées. Ce changement dans le calendrier de vie affecte directement la volonté et la capacité à investir dans un bien immobilier. L'achat d'un bien étant souvent associé à une certaine stabilité familiale, son attrait diminue avec le report de ces étapes de vie.
- L'urbanisation et le coût de la vie en ville
Le coût de la vie dans les grandes villes, où se concentrent les opportunités professionnelles, est souvent prohibitif pour les jeunes. Même ceux qui ont des salaires relativement élevés trouvent difficile de concilier le coût élevé de la vie urbaine avec la possibilité d'acheter un bien immobilier.
- La culture du « Maintenant »
La dominante actuelle valorise l'instant présent et l'expérience instantanée plutôt que la propriété et l'accumulation de biens. Le développement de nouveaux modèles économiques comme l'économie du partage reflètent cette tendance. Les jeunes sont de plus en plus enclins à dépenser leur argent pour des expériences de vie, comme des activités sociales, humanitaires ou des voyages, plutôt que d’investir dans un bien matériel à long terme comme une maison.
2) Les opportunités en vue
Ne pas oublier le déficit chronique de logements dans notre pays : près de 400 000
Il est de notoriété publique que l’on affirme qu’il y a un manque chronique de 500 000 logements en France. Précisément, selon une étude de l’Institut Thomas More publiée le 13 mars 2023 c’est de 395 000 unités le nombre de nouveaux logements dont il faudrait disposer chaque année, et à l’horizon 2030 le déficit pourrait être de l’ordre de 850 000… Les risques sont particulièrement avérés de voir apparaître un déficit massif de logements sur certains territoires comme l’Occitanie, la Bretagne, les Pays de la Loire, la Nouvelle-Aquitaine et en Auvergne-Rhône-Alpes.
Le télétravail comme catalyseur
L'adoption massive du télétravail a changé les besoins en matière de logement. Les espaces avec des bureaux à domicile, ou simplement des logements plus spacieux avec des espaces verts, sont devenus plus attrayants. De plus, cela a également stimulé le marché immobilier dans des régions autrefois considérées comme « périphériques », c’est-à-dire des zones où les prix sont plus abordables.
A l’inverse, l’immobilier de bureau doit se repenser en profondeur. Les changements dans la manière de travailler et les attentes des collaborateurs nécessitent une révision des modèles traditionnels. En adoptant la flexibilité et la modularité des espaces, en mettant l'accent sur la technologie (infrastructures de connectivité performantes) et le bien-être (espaces de travail écologiques et ergonomiques avec une bonne luminosité, des espaces verts et des installations pour encourager l'activité physique), et en offrant des options plus diversifiées et durables, le secteur peut attirer une nouvelle génération de locataires et retrouver son dynamisme. Enfin, la popularité des espaces de coworking suggère que chacun recherche de plus en plus des environnements de travail communautaires. Les propriétaires d'immobilier de bureau peuvent envisager de transformer des parties de leurs bâtiments en espaces de coworking pour attirer des entrepreneurs, des freelancers et des petites entreprises qui ne nécessitent pas un espace de bureau à plein temps.
La technologie au service de l'immobilier
L'ère numérique a transformé le marché immobilier, engendrant des opportunités mais aussi des défis. Les plateformes en ligne ont démocratisé l'accès à l'information, rendant le marché plus transparent, plus accessible mais également plus compétitif. Les plateformes en ligne et les applications mobiles permettent désormais de faire des visites virtuelles, d'estimer les prix et même de conclure des transactions sans avoir à se déplacer !
La blockchain et l’intelligence artificielle pourraient également révolutionner la manière dont les transactions immobilières sont réalisées, en réduisant les coûts et en accélérant les processus.
Investissement étranger
Le marché immobilier est un marché de plus en plus mondialisé surtout lorsque l’on prend en compte la digitalisation croissante à laquelle nous faisions référence précédemment. Les investisseurs étrangers cherchent plus aisément à diversifier leur portefeuille et considèrent l'immobilier comme une valeur refuge, surtout dans des pays politiquement stables comme le nôtre.
« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement »
« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » disent les experts immobilier. En effet, la localisation d'un bien peut faire toute la différence entre crise et opportunité. Les grandes métropoles, avec leur dynamisme économique et leur attractivité culturelle, continuent malgré tout d'attirer des populations jeunes et actives.
À l'inverse, les zones rurales ou les villes de taille moyenne peuvent offrir des opportunités intéressantes. La qualité de vie, la proximité des services et une moindre compétition peuvent rendre ces zones attractives pour des investisseurs à la recherche de bonnes affaires.
En conclusion, le marché immobilier en 2023 est un mélange complexe de facteurs mêlant à la fois des ponts d’attention et de franches opportunités. Les défis tels que la hausse des prix et l'insécurité économique coexistent avec des opportunités stimulées principalement par les changements dans les modes de travail, les normes environnementales, les changements sociologiques et les avancées technologiques.
Pour acheteurs et investisseurs, la clé réside dans une analyse minutieuse et une compréhension approfondie des dynamiques locales et globales. Il n'y a pas de réponse simple à la question de savoir si 2023 est une année de crise ou d'opportunités dans le secteur immobilier ; tout dépend du contexte dans lequel on se trouve au regard du seul critère factuel : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ».
Le mot de la fin : ne voyons pas cependant le verre à moitié vide. Le manque chronique de logement est de 400 000 unités par an. CQFD
