13/09/2026
يوم واحد على الطرح الكبير! وخليني اقولك إيه اللي يخلي عقد إيجاري في عقار إداري مختلف عن مجرد وعد بعائد؟
خليني أحط قدامك الأرقام التأسيسية زي ما هي، وبعدين نفكر سوا في السيناريوهات.
سعر الحصة في الإطلاق: 175 جنيه.
القسط: 1,950 جنيه.
تاريخ التسليم التعاقدي: يونيو 2028.
ولو المطور استخدم فترة السماح التعاقدية، وهي سنة ميلادية، فتم الاتفاق تعاقديًا على بدء سريان الإيجار من ديسمبر 2028، لتحصين عقد الإيجار من مخاطر تأخر التنفيذ.
طيب…
إيه الحد الأدنى المتفق عليه تعاقديًا؟
1,416 جنيه شهريًا في المتوسط على مدار 9 سنين تشغيل.
يعني:
1,416 × 12 شهر × 9 سنين = 153,000+ جنيه تقريبًا.
وده هو الحد الأدنى الذي يلتزم المشغل بدفعه وفق الاتفاق، بغض النظر عن سعر إيجار المتر أو نسبة الإشغال، حتى لو لم يتم تأجير الوحدات بالشكل المستهدف.
لكن…
هل ده هو السيناريو اللي إحنا داخلين عشانه؟
لا.
لأن لو المشغل فضل عند الحد الأدنى طوال 9 سنين، يبقى إحنا بنتكلم عن تشغيل لم يحقق المستهدفات.
عشان كده فيه رقم تاني مهم:
2,360 جنيه.
ده متوسط إيجار المتر الذي يرى المطور والمشغل أنه قابل للتحقيق على مدار 9 سنوات التشغيل.
وفيه سيناريو أفضل:
المبنى يتم تأجيره بالكامل، وسعر المتر يتجاوز متوسط المنطقة، والمشروع يحقق Traffic قوي، وتبدأ الحديقة المركزية في UBL في تغيير شكل المنطقة بالكامل.
هنا بنتكلم عن سيناريو ممتاز.
لكن محدش يعرف المستقبل.
ولا أنا.
ولا المطور.
ولا المشغل.
مفيش استثمار صفر مخاطر.
اللي نقدر نعمله هو إننا ناخد بالأسباب، ونبني العقد بحيث:
🛡️ مشاكل التنفيذ → لها معالجة تعاقدية.
🛡️ مشاكل التشغيل → لها حد أدنى تعاقدي.
🛡️ التضخم → ارتفاع الإيجارات مستقبلًا قد يعكسه.
🛡️ تغير سعر الصرف → السوق الإيجاري نفسه قد يتأثر به.
وده بالنسبة لي أهم من أي كلام تسويقي.
لأن الاستثمار مش إنك تتوقع المستقبل.
الاستثمار إنك تعمل حسابك للسيناريو السيئ… وتترك لنفسك فرصة الاستفادة من السيناريو الجيد.
والأهم من كل ده؟
إن السعر وصل إلى 175 ألف جنيه في الإطلاق، في صفقة أعتقد أن مجتمع فريدة كان له دور حقيقي في الوصول إليها.
والاثنين الساعة 3 عصرًا بتوقيت مصر…
هنعرف مع بعض:
مجتمع فريدة هيعمل إيه؟
نشوف مع بعض أو شارك بنفسك في الحدث💥
#يارب 🤲
